나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10886 [1] 경상북도 구미시 비산동 465-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 비산동 소재로서 '비산초등학교' 북측 인근에 위치하는 바 인근일대는 중.소규모 공장 및 창고, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 세로(가) 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택(다가구주택)으로서
(사용승인일:2013.10.30)

-외벽 : 화강석 등 마감.

-내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감.

-바닥 : 장판지 깔기 및 테라조타일 등 마감.

-창호 : 하이새시창호의 구조임.

이용상태

기호2)
1층: 계단실.
2-3층 : 다가구주택(4가구).
4층 : 다가구주택(3가구)으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 난방설비, 도시가스 보일러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계

미상임.

나. 기타

없음

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10886 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수성중앙새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 비산동 465-1

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 (다가구주택)

사용승인일: 2013.10.30

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 898,756,100원

토지 면적: 241.00㎡ (약 72.9평)

건물 면적: 498.33㎡ (약 150.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 비산동 소재로서 '비산초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 중.소규모 공장 및 창고, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

주위 환경 및 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 세로(가) 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 준공업지역

제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 5월 6일 접수된 수성중앙새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

건물 등기부상 근저당권 (을1, 을2), 전세권 (을9, 을11), 주택임차권 (을13, 을14) 등이 설정되어 있으나, 이들 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 대항력이 없는 임차인에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자: 수성중앙새마을금고 (등기부채권 총액: 토지 442,000,000원, 건물 534,000,000원)

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 2013년 5월 6일 접수된 수성중앙새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

제시된 임차인 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서, 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받게 됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

주요 임차인 현황:

* 김 (김재홍): 보증금 20,000,000원, 확정일자 2019-03-18, 배당신고 2025-06-02, 대항력 없음.

* 김 (김태신): 보증금 10,000,000원, 차임 560,000원, 전입일자 2024-12-23, 확정일자 2022-12-23. (확정일자 및 전입일자 순서 상이하여 확인 필요)

* 배 (배운기): 보증금 30,000,000원, 배당신고 2025-04-04, 대항력 없음. (전세권 설정 30,000,000원 확인)

* 빈 (빈창민): 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-09-14, 확정일자 2025-07-14, 배당신고 2025-07-14. (주의: 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 확인 필요)

* 서 (서성호): 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (전세권 설정 35,000,000원 확인)

* 여 (여동수): 보증금 30,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2017-05-10, 배당신고 2025-04-03, 대항력 없음.

* 오 (오은영): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-04, 대항력 없음.

* 이 (이혜경): 보증금 17,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2021-02-26, 확정일자 2021-02-26, 배당신고 2025-03-11, 대항력 없음. (주택임차권 설정 17,000,000원 확인)

* 정 (정해철): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-10, 대항력 없음.

* 한 (한국토지주택공사/입주자강미나): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-17, 확정일자 2021-02-25, 배당신고 2024-06-24, 대항력 없음.

주의사항: 김태신 임차인의 경우 확정일자 날짜가 전입일자보다 앞서 기재되어 있어 실제 계약 관계에 대한 확인이 필요합니다. 빈창민 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 해당 정보의 유효성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 권리분석 요약

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

부동산 자체에 대한 권리 상 문제는 없어 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건은 중.소규모 공장, 창고, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

'비산초등학교'가 북측 인근에 소재하여 교육시설 접근성이 있습니다.

주거용 건물과 공업/상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어, 특정 업종이나 주거 형태에 치우치지 않은 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변 환경 및 생활편의시설과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 인근 도로 여건에 따라 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려되어야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인 다수 존재하나, 총 보증금 합계액(약 2억 7백만원)이 채권액 총액(약 5억 3천 4백만원 이상)보다 현저히 적으므로 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 보입니다. (단, 김태신 임차인의 정보 오류 가능성 및 빈창민 임차인의 미래 날짜 정보는 추가 확인 필요)

6.3. 기타 리스크

건물이 다가구주택으로 다수의 임차인이 거주하고 있으므로, 공실 발생 시 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

건물의 노후화 정도나 유지보수 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 실제 현장 확인이 필요합니다.

준공업지역에 위치하여 주거 환경 외에 공장/창고 등의 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 비산동에 위치한 4층 다가구주택입니다.

토지 및 건물에 대한 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 대항력 없는 임차인들의 보증금은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수 부담 없이 건물을 취득할 수 있다는 점에서 권리상 안전성이 높다고 판단됩니다.

다만, 준공업지역에 위치하여 주변 환경이 주거에만 특화되어 있지 않으며, 상권 분석 및 생활 정보 상으로는 보통 수준으로 평가됩니다.

향후 임대 수익 창출을 위해서는 공실 리스크 관리 및 건물 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 추가적인 권리 설정이나 분쟁의 소지가 적습니다.

* 실제 건물 면적 대비 감정가가 합리적일 경우, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통한 안정적인 월세 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 898,756,100원을 기준으로, 입찰 참여 시점의 시장 상황, 본 물건의 실제 상태, 향후 임대 수익률 분석, 주변 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

명확한 인수 보증금이 없고 권리 분석상 안전하므로, 시장 조사와 수익성 분석을 통해 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보만을 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법적/기술적 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.