나이스옥션 법원경매 김천 2025타경322 [1] 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 남면 옥산리 소재 KTX ‘김천구미역’ 북측 인근에 위치하는
집합건물인 ‘영무메트로’ 제1층 제108호 및 제1층 제111호 구분건물로서,
주위는 KTX ‘김천구미역’ 역세권 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통 등 일반교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층
업무시설 및 근린생활시설 중 제1층 제108호 및 제1층 제111호로서
- 사용승인일 : 2015.06.08.
- 외벽 : 외장타일붙임 및 콘크리트몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 콘크리트몰탈위페인팅 및 샌드위치판넬, 타일 등 마감
- 천정 : 콘크리트몰탈위 페인트 등 마감
- 바닥 : 콘크리트몰탈위 에폭시코팅 등 마감
- 창호 : 샤시창호에 강화페어글라스끼움 등입니다.

이용상태

본건 집합건물의 번호 (1) 제1층 제108호 구분소유건물과 번호 (2) 제1층 제111호 구분소유
건물, 제시외인 제1층 제110호 구분소유건물은 벽체를 개방하여 일단으로 근린생활시설
(일반음식점)으로 이용하였으나, 현재 공실상태입니다.

설비내역

본건 '영무메트로' 집합건물은 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 공동위생
설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 세장형으로 상업용 집합건물의
부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 동측 폭 30m 인도가 있는 6차로인 아스팔트포장도로, 북측 폭 20m
인도가 있는 4차로인 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 중심상업지역이며, 지구단위계획구역,
대로2류(폭 30m~35m)(2014-02-03)(대로2-혁신1)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(중로1-혁신9)(접합),
가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
혁신도시개발예정지구(2016-03-17)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 3개호실 모두 벽체 개방하여 일단으로 사용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 김천지원 2025타경322 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층 108호 (신주소: 경상북도 김천시 혁신3로 46)

* 용도: 근린상가 (주요 용도는 업무시설, 제1,2종 근린생활시설, 판매시설 등 복합 용도)

* 건물명: 영무메트로

* 사용승인일: 2015.06.08.

1.2. 매각물건 정보

* 토지면적: 59.48㎡ (약 18.0평)

* 건물면적: 313.19㎡ (약 94.7평)

* 감정가: 2,516,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 알OOOOOO (알찬새마을금고)

* 등기부상 총 채권액: 1,079,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 KTX ‘김천구미역’ 북측 인근에 위치한 집합건물인 ‘영무메트로’의 1층 108호 구분건물입니다.

* 주위는 KTX 역세권 근린생활시설, 오피스텔 등이 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 15층 규모로 건설되었습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 원활하며, 주요 간선도로 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 건물 토지는 동측 폭 30m 6차로 도로, 북측 폭 20m 4차로 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2015.07.17. 접수)

3.2. 등기부 요약

* 본건 등기부에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 임의경매 개시 결정에 따라, 본 건 매각 시 대부분의 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. (보증금 및 차임 등 상세 내역이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 법적 검토가 필수적으로 요구됩니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

* 본건은 1층에 위치한 근린상가로서, 현재는 공실 상태이나 과거에는 3개 호실(108호, 111호, 110호)을 벽체를 개방하여 통합하여 일반음식점으로 운영한 이력이 있습니다.

* 이러한 점을 고려할 때, 다양한 형태의 근린생활시설 및 상업시설 운영에 잠재력이 있습니다.

* 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 잠재적 고객 수요가 뒷받침됩니다.

4.2. 지역 특성

* KTX 김천구미역 역세권에 자리 잡아 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성이 높습니다.

* 다만, 본 건 토지는 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함되어 있어, 특정 업종 운영 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* KTX 김천구미역 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 주변 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변 상업시설과 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타

* 본 건 토지는 중심상업지역, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m)의 도로에 접하고 있으며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 등기부상 말소기준권리가 명확하며, 후순위 권리들이 소멸될 가능성이 높아 권리관계 자체는 비교적 안전한 편입니다.

6.2. 이용 상태 및 공실 리스크

* 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 과거 3개 호실을 통합하여 사용했던 점을 고려할 때, 원상 복구 또는 개별 호실 분할 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 통합 사용으로 인한 내부 구조 변경 이력이 잠재적인 이슈가 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 식당 등 일부 업종 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 지역 상권 변화 및 경기 변동에 따른 임대 수익률 및 자산 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제공된 정보 외에 특정 혐오시설이 주변에 존재하는지는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 KTX 김천구미역 역세권이라는 탁월한 입지에 자리한 1층 근린상가로, 유동인구 및 교통 접근성이 매우 우수합니다. 현재는 공실 상태이며 3개 호실을 통합 사용한 이력이 있으나, 이는 향후 다양한 상업 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 시사합니다. 등기부상 권리관계는 명확하나, 임대차 현황이 미상인 부분은 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 혁신도시 개발 계획과 더불어 역세권 상권 활성화 시 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 김천구미역 초역세권 입지로 인한 높은 유동인구 및 편리한 교통망 확보.

* 1층 상가로서 뛰어난 집객 효과 및 가시성 확보에 유리.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 인한 안정적인 배후 수요 기대.

* 혁신도시 개발 계획과 맞물린 지역 가치 상승 잠재력.

* 인수 보증금 0원으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,516,000,000원 및 등기부상 채권 총액 1,079,000,000원을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상임을 감안할 때, 향후 예상되는 공실 기간, 필요한 원상복구 비용, 기대 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 확인, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정하되, 보수적인 접근 방식을 권장합니다. (예상 입찰가 범위는 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.