나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10953 [1] 경상북도 김천시 어모면 남산리 1992 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 어모면 남산리 소재 ""김천1일반산업단지(2단계)""내에 위치하고, 주위
일대는 산업단지 내 각종규모의 공장 및 공업용 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 용이하고, 김천 시가지 인근의 산업단지로서 제반 교통사정은 대
체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대에 위치한 장방형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성된 공장부지로
이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약25m, 동측으로 폭 약20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25~30m)접합, 중로1류(폭 20~25m)접합, 가축
사육제한구역(일부제한구역(돼지,닭,오리,개)), 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종)), 일
반산업단지(김천1일반산업단지(2단계))에 속함.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 컨테이너박스 3개동이 소재하나, 이동이 비교적 용이하여 본 평가에서 제외하였
음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)건물 : 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층건으로서
외벽 : 알미늄 복합판넬 마감
내벽 : 벽지, 시트지, 타일 등 마감
바닥 : 디럭스타일, 타일, 화강석물갈기판 등 마감
천정 : 텍스 등 마감
창호 : 알미늄섀시에 복층유리창임.
기호(3)건물 : 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
처마고 : 약10m(북측 1/3부분은 약15m)
주기둥 : H-Beam(500*300, 300*150)시공
벽체 : 판넬마감
바닥 : 시멘트몰탈 마감
창호 : 하이섀시에 복층유리창임.
기호(4)건물 : 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서
처마고 : 약10m
주기둥 : H-Beam(500*300, 300*150)시공
벽체 : 판넬마감
바닥 : 시멘트몰탈 마감
창호 : 하이섀시에 복층유리창임.

이용상태

기호(2)건물 : 1,2층 공히 사무실 등
기호(3)건물 : 공장
기호(4)건물 : 공장

설비내역

각 건물에 공통으로 화재탐지 및 경보설비 되어 있고, 기호(2)건물에 위생 및 급배수설비,
천정매립형 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(3,4)건물의 공부상 구조는 ""일반철골구조 철근콘크리트지붕""이나, 실제로는 ""일반철골
구조 판넬지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록3,4 공부상 구조는 '일반철골구조 철근콘크리트지붕'이나 실제 '일반철골구조 판넬지붕' 임. 목록1 지상 소재 수변전설비 및 목록3,4 건물내 천정주행크레인 등 기계기구 매각 제외. 목록1 지상 이동 용이한 컨테이너박스 3개동 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10953 (1)

소재지: 경상북도 김천시 어모면 남산리 1992

용도: 공장

감정가: 6,223,206,040원

토지면적: 16124.00㎡ (약 4,877.61평)

건물면적: 3628.92㎡ (약 1,097.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 어모면 남산리 소재 "김천1일반산업단지(2단계)" 내에 위치하며, 주위 일대는 산업단지 내 각종 규모의 공장 및 공업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 김천 시가지 인근의 산업단지로서 제반 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 25m, 동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25~30m) 접합, 중로1류(폭 20~25m) 접합, 가축사육제한구역(전 축종 전부제한), 일반산업단지(김천1일반산업단지(2단계))에 속합니다.

* 형태 및 이용상태: 북측 하향의 완경사지대에 위치한 장방형의 토지로서, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 공장 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 디 (주식회사디에스에너지)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 1억 2천만원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 등기부채권 요약:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2021-04-02, 채권액: 4,920,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 우리은행, 윤필숙, 김정환

* 가압류: 경북, 신용보증기금, 하재현

* 압류: 국민건강보험공단 (2회), 김천시, 김천세무서장

* 임의경매: 케이에프더블유이사공구유동화전문 (접수일자: 2025-04-10)

* 강제경매: 하재현 (접수일자: 2025-08-06)

* 토지 등기부채권 총액: 6,759,916,686원

* 건물 등기부채권 총액: 6,748,916,686원

* 특이사항 및 주의사항:

* 본건은 중복사건이며 유동화 물건입니다.

* 목록3, 4 건물의 경우, 공부상 구조는 '일반철골구조 철근콘크리트지붕'이나 실제로는 '일반철골구조 판넬지붕'으로 확인되었습니다.

* 목록1 지상 소재 수변전설비 및 목록3, 4 건물 내 천정 주행크레인 등 기계기구, 이동이 용이한 컨테이너박스 3개동은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 김천1일반산업단지(2단계) 내에 위치하여 관련 산업 시설과의 연계성이 높습니다.

* 주변은 공장 및 공업용 나지로 형성되어 있어 산업 활동을 위한 입지로서 적합합니다.

* 김천 시가지와 인접하여 물류 이동 및 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 산업단지 내 공장용지로서, 일반적인 주거 시설이나 상업 시설과는 거리가 있습니다. 따라서 주변 생활 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(디 )이 존재하며, 보증금 1억 2천만원은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 공부상 기재와 실제 구조(지붕 형태)의 차이가 존재하여, 추후 하자 보수나 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 수변전설비, 천정 주행크레인, 컨테이너 박스 등 일부 기계기구 및 시설물은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 별도로 확보하거나 설치해야 하는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 수준이므로, 권리 분석을 더욱 면밀히 하여 안전 마진을 확보하는 것이 중요합니다.

* 일반적인 검색 결과로는 본 물건 주변에 혐오 시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 어모면 남산리에 소재한 김천1일반산업단지 내의 공장 용지로서, 넓은 토지 면적과 공장 건물들을 일괄 매각하는 건입니다. 산업단지 내 위치, 양호한 도로 접근성 등 산업 활동을 위한 이점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 구조와 실제 구조의 차이, 매각 제외 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 높은 채권 총액으로 인해 낙찰가 결정에 있어 보수적인 관점이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김천1일반산업단지 내 핵심 입지로, 관련 산업 클러스터 효과를 기대할 수 있습니다.

* 총 토지 면적 16,124.00㎡ (약 4,877.61평) 및 연면적 3,628.92㎡ (약 1,097.81평)의 규모 있는 생산 시설입니다.

* 산업단지 내 주요 도로와의 접근성이 우수하여 물류 이동 및 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가에서 임차인의 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 시장 상황, 물건의 가치, 경쟁 입찰 현황, 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 정보만으로는 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.