나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10847 [1] 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 '도봉초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층건 내 5층 501호 외 3개호로서,
외 벽 : 복합판넬 및 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 타일 마감 등,
창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

사무실로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차타워 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 상업용
건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 35미터, 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(도량2택지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례
및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10847 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층 503호

용도: 근린상가

감정가: 228,000,000원

토지면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 왜OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 도량동에 소재하는 '도봉초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용: 본건 대지권의 토지는 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남측으로 약 35미터, 북측으로 약 12미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 본건 인근에는 '도봉초등학교'가 위치하며, 도량동 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 2026년 기준 구미시 도량동 부동산 시장은 거래량 증가에도 불구하고 가격은 소폭 하락하는 '선별적 회복 초기 국면'을 보이고 있습니다. '구미 그랑포레 데시앙'과 같은 신축 단지 입주 및 학군 수요가 시장의 안정성을 더하고 있습니다.

* 혐오시설: 구미시 전반적으로 대규모 산업단지 관련 시설과 관련하여 일부 주민들의 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지인 도량동 및 그 인근에 직접적인 혐오시설이 보고된 정보는 없습니다. 다만, 구미시 산동읍 등 타 지역에서 폐기물 처리 시설, 채석장 신설 추진 등으로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리인 2017년 11월 15일자 왜관신용협동조합의 근저당권(585,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 채권자 왜관신용협동조합이 신청한 임의경매(2025타경10847)로 진행 중이며, 해당 경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주식회사미래주택. 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입(사업)일자 2018-03-08. 대항력 없음.

* 임차인 2: 주식회사산마루. 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2024-07-30. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 '도봉초등학교' 인근의 노선 상가지대로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 구미시는 과거 삼성, LG 등 대기업의 철수로 인해 지역 경제에 타격을 입었으나, 여전히 산업단지 접근성이 좋은 지역들은 직장인 수요가 많은 편입니다. 도량동은 2011년 기준 구미시 내에서 중소형 아파트 비율이 높고 젊은 층 수요가 많아 인기가 지속될 것으로 전망되었습니다. 최근에는 '미도프라자'와 '개나리 종합상가' 등이 골목형 상점가로 지정되어 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

* 수익성: 현재 사무실로 이용 중이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 매각 후 새로운 임대차 계약을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 도봉초등학교가 위치하고 있으며, 구미중학교, 구미여자고등학교 등이 근거리에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 상가지대이므로 주변에 다양한 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임차인들의 임대 관계가 명확히 파악되지 않고 있으며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하여 작성된 점을 유의해야 합니다.

* 향후 가치 변동: 구미시 전반의 부동산 시장은 지역 경제 상황 및 대기업 유치 여부에 따라 변동성이 있을 수 있습니다. 다만, 도량동은 젊은 층 수요가 많고 학군이 형성된 지역으로 상대적 안정성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 도량동에 위치한 근린상가로, 도봉초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 5층에 위치하며, 사무실로 이용 중입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상되며, 인수되는 권리 또한 없어 깔끔한 등기 상태를 기대할 수 있습니다. 주변 상권은 활성화되어 있으며, 교육 시설 접근성도 좋습니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 현장 조사가 일부 제한적으로 이루어졌다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 도봉초등학교 인근의 노선 상가지대에 위치하여 유동인구가 있고 상업 시설 및 주거 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 모두 소멸(인수되는 보증금 없음)되어 명도 및 권리 관계가 깔끔합니다.

* 안정적인 수요: 도량동은 젊은 층의 인구 비율이 높고 학군이 형성되어 있어, 상업 시설에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 구미시는 지역 경제 활성화를 위한 노력을 지속하고 있으며, 도량동 역시 골목형 상점가 지정 등 상권 활성화 노력이 진행되고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다. 최근 구미시 부동산 시장은 변동성이 있으나, 도량동은 비교적 안정적인 수요를 기반으로 합니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점, 상업 시설로서의 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황과 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.