나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10900 [1] 경상북도 김천시 백옥동 436 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 백옥동 연호사 사찰부지에 위치하는 토지 및 건물로서 부근은 김천시가지 외곽 농경지 임야, 농촌주택 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

(1,2) 2필지 일단지 부정형의 토지로서 서측 완경사지 계단식으로 조성된 종교용지(사찰부지)임
(6) 부정형이며 사찰부속 농경지로 잡종지 상태임

인접 도로상태

북즉으로 4미터 노폭의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

기호(6)지상에 컨테이너 농막 약 18㎡ 소재하며 제시외건물모 별도 평가하였으며 이동이 자유로운 건물로 토지에 미치는 영향은 없겠음

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

3) 일반목구조 기와지붕 단층건물로서 2010.06.11 사용승인
외벽: 회반죽 바름, 목재기둥 노출
내벽, 천장 : 회반죽바름, 목재노출, 수성페인트칠 등,
바닥은 데코타일, 목재깔기 마감,
창호는 목재 창호로 시공되었음.
4) 블록구조 판넬지붕 단층건물로서 2010.06.11 사용승인
내외벽 시멘트몰탈 수성페인트 마감
5) 블록조 기와지붕 단층은 2009.10.19사용승인
내외벽 시멘트몰탈 수성페인트, 벽지, 일부 타일 마감
바닥은 제코타일, 장판지, 일부 타일 등 마감
창호는 하이샤시복층유리 창호임

경량철골구조 기타지붕 단층은 2015.06.19 증축 사용승인
내외벽 샌드위치판넬위 벽지, 수성페인트 마감
창호는 하이샤시복층유리 창호임

이용상태

3) 법당.
4) 보일러실
5) 사찰(요사체)

설비내역

위생, 급배수설비, 냉난방설비

부합물 및 종물

제시외건물 명세표 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

일괄매각. 목록6 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환). 목록6 지상 소재 이동 가능한 컨테이너(농막) 매각 제외.
목록1,2 지적도상 맹지(북측 사도 접함), 목록6 지적도상 맹지(목록1 통하여 출입)(별첨 사실조회회신서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

김천지원 2025타경10900 (1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

본 물건은 경상북도 김천시 백옥동 436번지에 위치하며, 종교시설로 사용 중입니다.

감정평가액은 804,942,880원입니다.

토지는 총 2,803.00㎡ (약 848.1평)이며, 건물 면적은 271.45㎡ (약 82.1평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 보OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 김천시 백옥동 연호사 사찰부지에 위치합니다.

주변 환경은 김천시가지 외곽의 농경지, 임야, 농촌주택 등으로 형성된 농촌지대에 속합니다.

차량 출입은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 북측으로 4미터 노폭의 포장도로에 접해 있습니다.

목록1, 2번지는 지적도상 맹지이나 북측 사도에 접해 있으며, 목록 6번지는 지적도상 맹지로 목록 1번지를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

토지 형태는 서측 완경사지에 계단식으로 조성된 종교용지(사찰부지)이며, 일부는 사찰 부속 농경지로 잡종지 상태입니다.

토지 제시외면적은 0㎡이며, 건물 제시외면적 또한 0㎡입니다.

목록 6번지 지상에 약 18㎡ 크기의 이동 가능한 컨테이너(농막)가 소재하나, 매각 대상에서 제외됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

등기부상 최선순위 권리는 2009년 2월 18일 접수된 소유권 이전(노연화, 고순호)입니다.

말소기준권리는 2018년 6월 29일 접수된 보현사신용협동조합의 근저당권(351,000,000원)입니다.

이후 보현사신용협동조합의 근저당권(2020년 65,000,000원, 2021년 52,000,000원)이 존재합니다.

김천신용협동조합, 경북신용보증재단, 한성저축은행의 가압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정입니다.

본 경매는 2025년 3월 31일 접수된 보현사신용협동조합의 임의경매(400,965,695원)로 개시되었습니다.

주의사항:

목록 2, 6번지 을구에 2010년 7월 1일 접수된 보현사신용협동조합의 지상권 등기(1813㎡ 범위)가 있습니다.

등기부 요약에는 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상에는 지상권자가 말소 동의서를 제출하였다고 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도의 임차인은 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김천시가지 외곽의 농촌지역에 위치하여 주변에 상업시설이 밀집해 있지는 않습니다.

주요 상권은 김천 시내 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

주변 지역은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌지대에 위치하므로, 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 차량을 이용하여 김천 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 6번지 토지에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 맹지: 목록 1, 2, 6번지 토지 모두 지적도상 맹지에 해당하여 차량 및 통행에 불편함이 예상됩니다.

* 선순위 지상권: 등기부상 '인수'되는 지상권과 물건명세서상 '말소 동의' 내용이 상반되어, 해당 권리의 소멸 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다. 이는 명도 및 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 접근성: 북측 사도 및 목록 1번지를 통한 출입만 가능하여 도로 접근성이 제한적입니다.

* 지역적 제한: 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 토지 이용에 일부 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 외곽의 농촌지역에 위치한 종교시설 부지입니다.

넓은 토지와 건물을 일괄 매각하지만, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 그리고 무엇보다 선순위 지상권의 처리 여부에 대한 불확실성 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

특히 지상권 관련 상반된 정보는 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

해당 지역은 농촌지역 특성상 상권이나 생활 편의시설이 부족하며, 개발 가능성은 낮아 보입니다.

본 물건은 이러한 리스크를 감수하고 해당 부지의 용도(예: 종교 활동, 개인 소유 등)에 대한 명확한 계획이 있는 경우에만 접근을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제공된 정보만으로는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

* 만약 지상권 문제가 명확히 해결되고, 농지법적 제약이 없는 낙찰자라면, 해당 부지의 가치를 재평가할 수 있습니다.

* 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수 보증금을 제외한 명확한 권리관계 분석, 시세 조사, 주변 개발 계획 등을 추가로 파악해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.