나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10767 [1] 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 104 14층1401호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10767 [1] 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 104 14층1401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매5계 2025타경10767 | 소재지: 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 104 14층1401호 | 감정가: 111,000,000원 | 최저가: 77,700,000원 | 용도: 아파트

1. 김천지원 2025타경10767 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10767 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 104동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 111,000,000원

토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준 추정, 공급면적은 이보다 넓을 수 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 양OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 구미진평주공아파트 104동 14층 1401호입니다.

단지 인근에 진평초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 자연녹지지역에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 임차인 이동환 씨가 대항력 있는 임차인이자 신청 채권자로 등재되어 있습니다.

경매 신청인이 전세사기 피해자이므로 우선매수청구권을 보유하고 있습니다.

가장 중요한 권리 사항은 을구 순위 11번의 임차권등기입니다. 해당 임차권의 임대차보증금은 120,000,000원이며, 전입일자는 2022년 8월 5일, 확정일자는 2022년 7월 26일입니다.

이 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

배당 절차에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 실질적으로 인수해야 할 보증금이 감정가(111,000,000원)보다 높은 120,000,000원일 가능성이 있어, 낙찰가가 보증금 전액을 변제하지 못할 경우 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 위험이 매우 높습니다.

1.4. 상권분석

아파트 단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

구미시는 다양한 산업 단지가 있어 배후 수요가 있으며, 진평동 일대는 주거 지역으로서 꾸준한 상권 형성이 되어 있습니다.

다만, 대형마트나 백화점과 같은 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 단지 앞으로 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다. 출퇴근 및 시내 이동에 무리가 없는 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

교육: 본 건 아파트 단지 인근에 진평초등학교가 위치해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 여러 학원들이 분포하고 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주거 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 마트, 병원, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 단지 주변은 아파트 및 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 임차권의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 11번 순위의 임차권입니다. 임대차보증금 120,000,000원이 감정가 111,000,000원을 초과하므로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상치 못한 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

경매 신청인의 우선매수청구권: 전세사기 피해자인 경매 신청인이 우선매수권을 행사할 경우, 일반 입찰 참가자가 높은 가격에 낙찰받기 어려울 수 있습니다. 이는 경쟁 구도 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후도: 1999년에 준공된 아파트로, 향후 리모델링이나 수리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 규제: 가축사육제한구역(환경관리과 문의) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 구미시 진평동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 문제는 임차권 등기된 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가액을 초과하는 금액이므로, 신중한 권리 분석과 자금 계획이 필수적입니다.

경매 신청인이 전세사기 피해자로서 우선매수청구권을 가지고 있다는 점도 고려해야 합니다.

이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 인수 부담을 감안할 때, 투자를 결정하기 전에 반드시 법률 및 부동산 전문가와 충분한 상담을 거쳐 인수 부담액을 정확히 산정하고, 해당 금액을 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 시세차익: 만약 임차권 보증금 인수 부담을 고려하고도 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 진평동은 구미시의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 뒷받침될 수 있는 곳입니다.

초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지 인접: 진평초등학교가 인근에 위치하여 실거주 목적 투자 시 장점이 될 수 있습니다.

주변 개발 가능성: 구미시의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 향후 단지 가치가 상승할 가능성도 있습니다. (별도 확인 필요)

주요 확인 사항:

임차인 이동환 씨와의 협의 가능성 및 잔액 인수 예상 금액.

경매 신청인의 우선매수권 행사 여부 및 그로 인한 입찰가 영향.

본 물건의 현재 시세 및 정확한 권리 분석을 통한 최종 인수 부담액 산정.

최근 주변 유사 아파트의 실거래가 및 매매 동향.

혐오시설: 본 건 아파트 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

면적 관련 참고:

35. 20㎡ (토지) = 약 10.65평

59. 99㎡ (건물, 전용면적 추정) = 약 18.15평. 해당 면적은 전용면적일 가능성이 높으며, 분양면적은 공유면적을 포함하여 이보다 더 넓을 것으로 예상됩니다. (예: 20평대 후반 ~ 30평대 초반)

법원 정보

김천지원 경매5계