나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10915 [1] 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10915 [1] 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2002호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10915
• 주소: 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2002호
• 용도: 아파트

김천지원 경매1계 2025타경10915 | 소재지: 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2002호 | 감정가: 189,000,000원 | 최저가: 92,610,000원 | 용도: 아파트

1. 김천지원 2025타경10915 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10915 (1)

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2002호

용도: 아파트

감정가: 189,000,000원

토지면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

토지지분: 33.1645㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

건물지분: 73.9647㎡ (약 22.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '해마루초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 학교 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건 아파트 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트 구조의 36층 건물 내 20층 2002호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 강화마루 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

이용상태:

아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

제반 위생설비, 소방설비(화재탐지, 화재경보 및 소화전설비 등), 승강기설비 및 바닥난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접지와 도로와 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등:

아파트 부지 남측으로 폭 약 35미터, 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지(구미국가4단지)에 해당합니다.

공부와의 차이:

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

본건 아파트는 경상북도 구미시 옥계동의 구미옥계세영리첼더프라임 단지 내에 위치하며, 주변으로는 학교 시설과 주거 단지가 형성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 해마루초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 단지 내 차량 출입이 용이하고, 버스 승강장도 가까이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남측, 서측, 동측으로 각각 35미터, 20미터, 15미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 2024년 2월 26일자로 등기되어 있습니다. 해당 임차권은 임대차보증금 2억 3천만 원, 전입일 2022년 2월 16일, 확정일 2022년 1월 18일 기준입니다. 중요한 점은 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 한다는 것입니다. 이는 본건 경매 물건의 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지인 옥계동은 구미국가산업단지 4단지와 인접해 있어 직주근접 수요가 있는 지역입니다. 구미옥계세영리첼더프라임은 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등)은 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

해마루초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 주거 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 구미국가산업단지 4단지가 인근에 위치하여 관련 종사자들의 주거 수요가 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차권 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 2억 3천만 원이 감정가 1억 8천 9백만 원보다 높기 때문에, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 미회수된 보증금을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 투입을 의미할 수 있습니다. 검색 결과, 과거 구미 옥계동 및 인근 지역에서 생활 쓰레기 매립장, 산업 폐기물 처리 시설, 가축분뇨 처리 시설 등과 관련된 민원 및 환경 문제가 제기된 이력이 있습니다. 특정 혐오시설이 본건 아파트 바로 옆에 위치한다는 직접적인 정보는 없으나, 과거 환경 관련 이슈가 있었던 점은 잠재적인 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 구미시 옥계동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 해마루초등학교 등 교육 시설과 상업 시설 접근성이 양호합니다. 하지만, 을구 순위 1번의 주택 임차권등기로 인해 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 존재합니다. 이로 인해 투자금 대비 회수 가능 금액이 불확실하며, 추가적인 자금 부담 가능성이 높습니다. 과거 지역 환경 관련 이슈가 있었던 점도 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

해당 물건은 권리 분석상 임차보증금 인수 부담이 크므로, 일반적인 경매 투자 관점에서 접근하기에는 위험도가 높습니다. 그럼에도 불구하고, 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 매수인이 인수하는 금액이 시세 대비 현저히 낮다고 판단될 경우에 한하여 신중한 접근이 가능할 수 있습니다. 구미국가산업단지 4단지와의 근접성은 직장인의 주거 수요를 기대할 수 있는 요소입니다. 다만, 임차권 인수 금액과 향후 발생할 수 있는 제반 비용(명도, 수리비, 인지대 등)을 면밀히 산정한 후, 투입 가능 자금과 목표 수익률을 고려하여 매우 신중하게 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

법원 정보

김천지원 경매1계