나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10865 [1] 경상북도 구미시 도량동 615-11 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10865 [1] 경상북도 구미시 도량동 615-11 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경10865
• 주소: 경상북도 구미시 문장로8길 19-25
• 용도: 단독주택

김천지원 경매1계 2025타경10865 | 소재지: 경상북도 구미시 문장로8길 19-25 | 감정가: 638,247,790원 | 최저가: 312,741,000원 | 용도: 단독주택

1. 김천지원 2025타경10865 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10865 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도량동 615-11

용도: 단독주택 (다가구주택 11가구)

감정가: 638,247,790원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 내역

1.2. 1.토지 정보

토지면적: 319.30㎡ (약 96.6 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

주위환경: 경상북도 구미시 도량동 소재 '구미고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 간선도로와의 접근성으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 2필 일단의 사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 단독주택부지입니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역, 모든축종제한구역, 상대보호구역. 지적재조사 완료 지역으로 기준시점 현재 지적공부 및 도시계획 정비 중이며 향후 변동 가능성이 있습니다.

1.2. 2.건물 정보

건물면적: 545.01㎡ (약 164.8 평)

건물 제시외면적: 33.90㎡ (약 10.2 평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로 외벽은 타일마감, 화강석붙임, 몰탈위 페인트 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등, 바닥은 바닥내장재, 화강석 및 타일 등 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

건물 이용상태: 단독주택 (다가구주택 11가구)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1.토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 '구미고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 간선도로와의 접근성으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태: 2필 일단의 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 단독주택부지임.

인접 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20), (모든축종제한구역(환경관리과문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 구미시 도시계획과에 문의한 결과, 지적재조사 완료지역으로 기준시점 현재 지적공부 및 도시계획 정비중으로 향후에 변동가능성이 있다고 함.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임. 본건 지상에 이동가능한 컨테이너 1동(약 3m * 4m)이 소재함.

1.3. 2.건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 외벽: 타일마감, 화강석붙임, 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감, 바닥: 바닥내장재, 화강석 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호.

이용상태: 단독주택(다가구주택 11가구)임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물: 별첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임. 본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부(일반건축물대장)상의 용도에 따라 일반적인 이용상황을 기준으로 하였으며, 구조변경 및 내부파손 등 구체적 유무는 확인할 수 없었으니 경매진행시 참고하시기 바람.

1.4. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 '구미고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 북측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 간선도로와의 연계성도 보통 수준입니다. 또한, 구미고등학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 역시 우수합니다. 도량동은 구미의 전통적인 도심 지역으로, 구미역, 금융기관, 쇼핑센터 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 김OO, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다. 사건에 '중복사건' 및 '법정지상권' 관련 특이사항이 기재되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 특히 법정지상권의 존재 여부는 토지와 건물의 소유 관계 및 사용 수익에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 상담하시어 정확한 분석을 받으셔야 합니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다. 주의사항으로, 제시외 건물은 포함되나 본건 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 도량동 일대는 아파트 단지와 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 일부 근린생활시설이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 최근 구미시는 도심 활성화를 위해 '골목형 상점가' 지정을 확대하고 있으며, 도량동 내 '미도프라자'가 이러한 골목형 상점가로 지정된 바 있습니다. 이는 지역 상권의 활성화를 위한 구미시의 노력을 보여주며, 향후 상권 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 구미시 전체적으로 산업단지 관련 기업 이전 등으로 상권에 일부 변화가 있었던 점을 감안할 때, 본건 인근 상권의 구체적인 현재 상황과 미래 가치를 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

1.7. 생활정보

도량동은 구미의 전통적인 주거 및 교육 중심지로, 구미고등학교 등 다수의 학교가 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 구미역, 중앙시장, 금융기관, 영화관, 쇼핑센터 등 다양한 생활 편의 시설이 인근에 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주거 환경은 아파트 단지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. **권리관계 불확실성:** '중복사건' 및 '법정지상권' 관련 특이사항으로 인해 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 법정지상권은 경매 물건에서 자주 발생하는 복잡한 권리 문제이므로, 반드시 전문가의 분석이 필요합니다.

2. **미확인 내부 상태:** 건물 감정평가서 상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 마감재 확인이 불가했다고 명시되어 있습니다. 이는 구조 변경, 내부 파손, 하자 등의 구체적인 유무를 확인할 수 없음을 의미하므로, 입찰 전 내부 상태를 반드시 육안으로 확인하거나 관련 정보를 수집해야 합니다.

3. **지적 및 도시계획 변동 가능성:** 토지 이용계획 상 지적재조사 완료 지역으로, 지적공부 및 도시계획이 정비 중이며 향후 변동 가능성이 있다고 명시되어 있습니다. 이는 토지의 실제 면적이나 용도 등에 변동이 생길 수 있음을 시사합니다.

4. **임대 관계 미상:** 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5. **매각 제외 물건:** 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 구미시 도량동의 중심부에 위치한 단독주택(다가구주택)으로, 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 4층 규모의 건물과 넓은 토지를 보유하고 있으며, 다가구주택으로서 11가구에 대한 임대 수익 창출이 가능합니다. 그러나 '중복사건', '법정지상권' 등의 복잡한 권리 관계와 내부 상태 미확인, 지적 및 도시계획 변동 가능성 등은 투자 결정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 추가적인 법률 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 및 교육 환경:** 구미고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 아파트 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거지로서의 가치가 있습니다.

2. **생활 편의 시설 접근성:** 구미의 전통적인 도심 지역에 위치하여 다양한 편의시설(쇼핑, 금융, 병원 등) 이용이 편리합니다.

3. **다가구주택 임대 수익:** 11가구의 다가구주택으로 구성되어 있어, 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

4. **일괄매각:** 토지와 건물이 일괄매각되어 권리 분석 및 처리가 비교적 간결할 수 있습니다 (단, 복잡한 권리관계는 별도 확인 필요).

5. **지역 개발 가능성:** 구미시의 도심 활성화 정책과 골목형 상점가 지정 등은 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사, 권리 분석 전문가 상담, 관련 법규 검토 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

법원 정보

김천지원 경매1계