나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10895 [1] 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 제101동 제14층 제1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 경북김천혁신도시내 소재 ""김천(구미)역"" 북서측 인근에 위치하는
'김천파크드림 시티써밋 제101동 14층 1408호 오피스텔 단위세대'로서, 부근일대는 각종
오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 점포상가, 상업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장, KTX 고속철도역 등이 있어
제반 교통사정 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건(101동) 중 14층 1408호로서,
사용승인일: 2017.5.25
외벽: 하단 화강석, 외장 페인팅 등
내벽: 벽지, 내장마감재, 내장타일 등
바닥: 내장 바닥재 및 타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

김천파크드림시티써밋 제101동 14층 1408호 오피스텔 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성하여 업무시설(오피스텔)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 주출입구가 위치한 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(2014-02-03)(접합), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)),
접도구역(2014-01-20)(접도구역), 혁신도시개발예정지구(2016-03-17) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2024. 3. 21. 등기) 있음(임대차보증금 125,000,000원, 전입일 2019. 7. 12. 확정일 2019. 7. 12.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경10895 (1)

물건종별: 오피스텔

감정가: 114,000,000원

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 798 김천파크드림시티써밋 제101동 제14층 제1408호

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

건물면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장 (임차인 겸 채권자로 추정)

1.3. 건물 현황

건물명: 김천파크드림시티써밋 (101동 1408호)

준공년도: 2017년 5월 25일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 25층 (본건 14층)

전용면적: 42.55㎡

세대수: 총 820세대 (101동 207세대)

주차대수: 총 698대 (세대당 약 0.85대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 김천혁신도시 내에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 업무지구입니다. 김천(구미)역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 용이하며, 단지 남동측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장 및 KTX 고속철도역(김천(구미)역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 24일 접수된 흥국저축은행의 가압류(갑9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 1번의 주택임차권(2024년 3월 21일 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 장

* 임대차보증금: 125,000,000원

* 전입일자: 2019년 7월 12일

* 확정일자: 2019년 7월 12일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 3월 21일

* 인수 내용: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

갑4 (소유권이전 3번 신탁등기말소), 갑9 (흥국저축은행 가압류), 갑10 (장 강제경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 자체로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 동향

본건이 위치한 경북 김천혁신도시는 신규 조성된 택지지구로, 오피스텔 및 업무시설이 활발하게 공급되고 있습니다. KTX 역세권이라는 점은 잠재적인 임대 수요 및 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 2025년 12월에 있었던 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025.12.31: 9,400만원 (전용면적 32.009㎡, 25층)

* 2025.12.26: 6,200만원 (전용면적 25.675㎡, 11층)

* 2025.12.22: 6,800만원 (전용면적 28.95㎡, 12층)

본건(42.55㎡)과 면적 및 층수 차이가 있으나, 32.009㎡ 오피스텔이 9,400만원에 거래된 사례는 참고할 만합니다. 현재 시세는 약 1억 2천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 자체 편의시설

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 김천(구미)역, 시내버스 승강장 인근

* 상업시설: 근린생활시설, 상가 등

* 기타: 혁신도시 내 관공서 및 업무시설 접근 용이

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역을 검색한 결과, 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 1번 임차권의 보증금 125,000,000원 중 잔액 인수 의무입니다. 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 남은 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이 금액은 상당할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 예상 배당금을 확인해야 합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 시세가 예상과 다르게 움직일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 김천혁신도시 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 125,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금을 거의 회수하지 못한다면, 매수인의 총 투자 부담이 시장가치를 크게 상회할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 역세권 오피스텔로 잠재적 가치 상승 기대

* 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 예상

* 주거 및 업무용으로 활용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 시세는 약 125,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 125,000,000원에 달합니다. 따라서, 입찰자가 부담해야 할 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이는 낙찰가 + 125,000,000원 <= 125,000,000원 이라는 공식으로, 낙찰가가 0원 이하가 되어야 함을 의미합니다.

이러한 상황에서는 해당 임차인이 경매 절차를 통해 보증금 중 얼마를 배당받을 수 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우, 실질적인 입찰이 매우 어렵습니다.

따라서, 안정적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 임차인의 예상 배당액 정보를 반드시 파악해야 합니다.

만약 임차인의 배당 예상액을 확인할 수 없다면, 매우 보수적으로 접근하여, 총 예상 투자 금액이 시장 시세를 넘지 않는 선에서, 예를 들어 50,000,000원 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 임차인의 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 최악의 경우 응찰하지 않는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.