나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10883 [1] 경상북도 구미시 공단동 251 파라디아 109동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '순천향대학교 구미병원' 북동측에 인접하여 위치하는
'파라디아 아파트 제109동 7층 제707호' 단위세대로서, 부근 일대는 대단위 국가산업단지내
에 위치한 아파트단지 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 진출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 중 제7층 제707호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 원목마루, 타일 등 마감
창호 : 하이섀시에 복층유리 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 2필 일단의 부정형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약12미터, 북측 및 동측으로 폭 약10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(지원시설단지), 소로1류(폭 10~12m)접함, 중로3류(폭 12~15m)
접함, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 재생사업지구(구미국가1단지), 지원시설구역에
속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10883 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 구미시 공단동 251 파라디아 109동 7층707호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 가격

감정가: 169,000,000원

토지면적: 36.42㎡ (약 11.02평)

토지지분: 36.4175㎡ (약 11.02평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.9852㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 구미시 공단동 소재 '순천향대학교 구미병원' 북동측에 인접하여 위치하며, 대단위 국가산업단지 내에 형성된 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역에 속해 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(지원시설단지), 소로1류(폭 10~12m) 및 중로3류(폭 12~15m) 접함, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 재생사업지구(구미국가1단지), 지원시설구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8, 접수일자: 2025-03-21)입니다. 이 경매로 인해 해당 권리 외 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

현재 해당 물건에는 대항력 있는 임차인 강 씨가 선순위 임차권(을1)을 보유하고 있습니다.

* 임차인: 강 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-03-02

* 권리 분석상 인수 여부: 인수 (등기부상 '말소: 인수'로 표기)

* 인수 보증금 합계: 0원

주택임차권(을1) 등기상 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 해당 임차인의 권리가 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 승계됨을 의미합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 경우 매수인이 추가적으로 인수할 보증금은 없을 것으로 해석됩니다.

3.3. 말소기준권리 외 권리 분석

주택임차권(을1)은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 경우, 매수인이 추가 부담 없이 해당 권리를 인수하게 되는 상황임을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 아파트 단지는 국가산업단지 내에 위치하여 주변으로 각종 근린생활시설 및 지원시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 구미파라디아

* 사용승인일: 2011년 7월 22일

* 총 세대수: 1,280세대

* 최고층: 22층

* 주차대수: 총 310대 (지상 3대, 지하 35대, 기계식 주차 272대 - 총 주차 대수는 JSON 정보와 일치하나, 세부 내역은 상이할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 기타

* 관리사무소 연락처: 054-461-8525

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 배당을 통한 변제가 예상되나, 배당이 완결되지 않거나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 시 보증금 인수 또는 추가적인 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 주변 환경 관련 리스크

* 본 물건은 국가산업단지 내에 위치하고 있어, 주변의 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 대기 질 등에 대한 잠재적 영향을 고려해야 합니다. 현재까지 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지 인접 지역의 일반적인 환경적 특성은 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 국가산업단지 내에 위치한 파라디아 아파트 109동 7층으로, 84.99㎡(약 25.71평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가격은 감정가(169,000,000원)와 유사한 수준으로 보이며, 특히 84.90㎡ 면적의 최근 거래가 164,000,000원(2026년 6월 2일, 2층)이 본건과 유사한 점을 감안해야 합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통한 보증금 회수가 예상됩니다. 산업단지 인접이라는 입지적 특성을 고려한 환경적 요소도 신중히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 실수요 시장: 국가산업단지 인근의 직주근접 배후 주거 단지로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 단지 규모 및 편의시설: 1,280세대의 대단지 아파트로서 관리 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 시장가치 대비 경쟁력: 감정가와 유사한 수준의 최근 실거래가를 고려할 때, 임차인 보증금 문제가 배당으로 해결될 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원이며, 유사 면적의 최근 매매가는 164,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원이 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 고려할 때, 매수인이 직접 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 따라서 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

추천 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.