나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경115591 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 458-46 라비앙로즈 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2024.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철7호선 "사가정역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역7호선(사가정역)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건 내 제6층 제603호로서,
외벽: 석재 붙임 등으로 마감
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등으로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 대체로 장방형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 방면 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등)육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경115591 (1)

경매구분: 청산을위한 형식적경매

매각대상: 기타

감정가: 371,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 458-46 라비앙로즈 6층603호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

토지/건물 지분: 각 19.87㎡ / 29.94㎡

준공년도: 2021년 12월 22일

2. 입지조건

2.1. 교통

지하철 7호선 사가정역 북동측 인근에 위치합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 "사가정역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 12월 27일 접수된 김면화의 임의경매(갑4)입니다.

소유권 이전: 이성호(갑2, 2022-08-25), 김면화(갑3, 2023-11-27, 상속) 순으로 등기되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김부연

보증금: 343,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 25일

확정일자: 2022년 05월 26일

대항력: 있음

비고: 본건은 형식적경매로 분류되나, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 343,000,000원에 대한 인수 여부는 불명확할 수 있어 투자 시 주의가 필요합니다. (제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 잠재적 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.)

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다. 사가정역 인근으로 유동인구 확보 및 상업 시설 이용이 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 사가정역이 소재하여 교통이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕의 6층 건물이며, 본건은 해당 건물 내 6층 603호입니다.

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김부연의 보증금 343,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 실제 인수 여부 및 명확한 처리 방안에 대한 확인이 필수적입니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 부담이 될 수 있는 중요한 위험 요소이므로, 반드시 사전에 상세한 검토가 필요합니다.

6.2. 형식적 경매

청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반 경매 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북동권의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 사가정역 접근성이 양호합니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 관련 불확실성이 존재하므로, 투자 시 신중한 권리 분석과 명확한 인수 조건 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 내부 시설과 디자인을 기대할 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 7호선 사가정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 가치를 높이는 중요한 요인입니다.

8.3. 소형 주거 공간

전용면적 29.94㎡(약 9.06평)으로 1인 가구나 소형 가구에 적합하며, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

- '한성아펠릭스' (32.44㎡, 6층, 2024년 준공) 2026년 5월 33,000만원 (평당 약 336만원)

- '로얄캐슬' (29.8㎡, 3층, 2023년 준공) 2026년 5월 42,000만원 (평당 약 466만원)

본건의 감정가 37,100만원은 최근 거래 사례 범위 내에 있으며, 6층이라는 점을 고려할 때 '한성아펠릭스'와 유사하거나 그 이상 가치로 판단됩니다. '로얄캐슬'의 사례를 보면 면적 및 층수에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금은 0원으로 간주하여 산정합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 343,000,000원에 대한 인수 여부 불확실성을 중대 리스크로 고려해야 합니다.

따라서, 시장 가치(약 33,000만원 ~ 42,000만원)와 감정가(37,100만원), 그리고 임차인 관련 위험을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

리스크를 감안하여 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

10. 주변 시설 정보

본건 소재지(서울특별시 중랑구 면목동 458-46) 인근에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.