나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경115591 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 458-46 라비앙로즈 6층603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경115591 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 458-46 라비앙로즈 6층603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2023타경115591 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목로44가길 31, 6층603호 (면목동,라비앙로즈) | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 31,869,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2023타경115591 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경115591 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 458-46 라비앙로즈 6층603호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 371,000,000원

토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

토지 지분율: 1987

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물 지분율: 2994

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 김OO

특이사항: 형식적경매

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, 지하철 7호선 사가정역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 단지 동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 교통이 편리합니다. 지하철 7호선 사가정역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 용마산이 가까워 산책 등 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 일반적으로 채무자의 의사와 무관하게 공동 상속인 간의 재산 분할 또는 채무 변제를 위한 절차로 볼 수 있습니다. 소유자이자 채무자가 사망한(망OOOOOOOOOOOOO) 상태이므로, 상속 관련 권리 관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 채권자는 김OO입니다. 임대차 관계는 조사 결과 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다. 또한, 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 사가정역 인근은 재래시장과 역세권이 연계된 지역 상권으로 형성되어 있습니다. 주 이용 계층으로는 일일 평균 3만여 명의 역세권 유동인구와 더불어, 사가정시장을 이용하는 주부층, 그리고 인근 서일대학교 등의 학생층이 있습니다. 30~40대 유동인구가 많으며, 비교적 젊은 층을 겨냥한 다양한 근린생활시설(미용실, 고깃집, 치킨집, 화장품 매장, PC방 등)과 주점, 노래방 등이 밀집해 있습니다. 다만, 서울 내 다른 지역에 비해 구 자체의 개발은 미흡하다는 평가도 있으나, 외부로 유동인구가 크게 빠져나가지 않아 점포 매출 유지에는 긍정적인 측면이 있습니다. 중장년층을 겨냥한 중저가 식당이나 생필품 판매점 창업이 유망할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

지하철 7호선 사가정역을 이용할 수 있어 강남, 강북 등 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다. 주변에 버스 정류장이 많아 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시에도 용마터널 및 구리암사대교를 통해 강동구 등 진입이 수월합니다. 생활 편의 시설로는 사가정시장과 다양한 상업 시설이 인접해 있으며, 용마산이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 권리 분석 상 임대차 관계가 미상이며, 현장 확인 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 명도 및 내부 수리 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 둘째, '망인' 소유자 및 채무자라는 점은 상속 등기 및 상속인과의 관계 설정에 복잡성이 따를 수 있습니다. 셋째, 형식적 경매의 근거가 되는 법률관계에 대한 이해가 필요하며, 낙찰 후 예상치 못한 채권자의 추가 권리 주장이 있을 가능성도 배제할 수는 없습니다. 넷째, 토지 및 건물 지분율 표기가 일반적이지 않아, 해당 지분이 실제 소유권 행사 및 재산 가치에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 사가정역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 사가정역을 중심으로 형성된 지역 상권은 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 '청산을 위한 형식적 경매'라는 점, 소유자 사망으로 인한 상속 문제 발생 가능성, 그리고 내부 상태 및 임대차 관계 미확인 등 명확히 확인해야 할 권리 및 현황상의 리스크가 존재합니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 위험 요소를 최소화할 수 있다면, 지역 내에서 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

사가정역이라는 입지적 장점과 함께, 형식적 경매로 인한 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 지역의 꾸준한 주거 수요와 상권 활성화를 고려할 때, 실거주 목적 또는 장기적인 관점에서의 투자 가치를 평가해볼 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 권리 관계 및 현황상의 위험 요소를 철저히 검토하고, 전문가의 도움을 받아 안정적인 명도 및 권리 확보 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계