나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10729 [1] 경상북도 김천시 조마면 대방리 616-2 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 김천시 조마면 대방리 소재 '대방1리마을회관' 동측 인근에 위치하고,인근은 전,답 및 기존 농가주택 등이 혼재된 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로(00번국도)와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1~4 : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서, '버섯재배사'부지임.

인접 도로상태

일련번호 1~4 : 서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 규제자유특구(2026-02-05)(김천포도.자두산업특구(조마면))<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>, 농업진흥구역(2025-11-17)(농업진흥구역)<농지법> 일련번호 2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-02-22)(농업보호구역)<농지법>, 농업진흥구역(2025-11-17)(농업진흥구역)<농지법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(조마28(일반형)), 계획관리지역 , 성장관리계획구역(조마28(일반형)) 일련번호 4 : 농림지역, 계획관리지역 , 성장관리계획구역(조마28(일반형))

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호 2 : 공부상 지목과 달리 현황 '전(전기타)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대내역: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5 강파이프구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외 벽: 샌드위치판넬 마감. 내 벽: 샌드위치판넬 마감. 천 장: 판넬 및 트러스 바 닥: 콘크리트 및 에폭시 등 마감. 창 호: 새시창호임. 일련번호 6 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 벽 체: 샌드위치판넬 마감. 바 닥: 타일 마감. 창 호: 새시창호임.

이용상태

일련번호 5 : 버섯재배사 일련번호 6 : 화장실

설비내역

일련번호 5 : 화재탐지설비 등 되어 있음. 일련번호 6 : 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상물건은 경상북도 김천시 조마면 대방리 소재 '대방1리마을회관' 동측 인근에 위치하고, 인근은 전,답 및 기존 농가주택 등이 혼재된 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

일련번호 1~4 : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 4필 일단의 부정형의 토지로서, '버섯재배사'부지임. 일련번호 1~4 : 서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함.

건물의 구조 및 현상

일련번호 5 강파이프구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외 벽: 샌드위치판넬 마감. 내 벽: 샌드위치판넬 마감. 천 장: 판넬 및 트러스 바 닥: 콘크리트 및 에포시 등 마감. 창 호: 새시창호임. 이용상황: 버섯재배사 일련번호 6 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 벽 체: 샌드위치판넬 마감. 바 닥: 타일 마감. 창 호: 새시창호임. 이용상황: 화장실

기계/기구의 현상

평가대상 기계기구는 일련의 버섯재배설비 및 부대설비로서, 현상 및 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,3,4 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환). 목록4 북동측 일부 타인점유 감안 평가. 기계기구 기호 20,24 일부 및 21,22,23,25~62,65~78은 중복으로 평가 제외. 본건 지상 소재 이동식 컨테이너(숙소, 창고 용도) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10729 (1)

소재지: 경상북도 김천시 조마면 대방리 616-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,381,463,700원

토지면적: 6,938㎡ (약 2,099.00평)

건물면적: 2,003.5㎡ (약 606.09평)

건물 제시외면적: 824.70㎡ (매각에 포함되는 제시외 건물 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,3,4 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환). 목록4 북동측 일부 타인점유 감안 평가. 본건 지상 소재 이동식 컨테이너(숙소, 창고 용도)는 매각 제외.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상북도 김천시 조마면 대방리 소재 '대방1리마을회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 전, 답 및 기존 농가주택 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량으로 대상 물건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 간선도로(00번 국도)와의 접근성을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용상태:

대상 토지는 일련번호 1~4의 4필지로 구성되어 있으며, 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 '버섯재배사' 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

일련번호 1~4 토지는 서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 규제자유특구(김천포도.자두산업특구), 농업진흥구역.

* 일련번호 2: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 준보전산지.

* 일련번호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역.

* 일련번호 4: 농림지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역.

공부와의 차이:

일련번호 2 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전(전기타)'으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 농업회사법인주식회사백갑

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금은 기재되어 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 채무자에 대한 구상권 문제 등이 발생할 수 있습니다.

등기부 현황 및 말소기준권리:

* 말소기준권리: 을7, 근저당권, 김천농업협동조합, 2023-05-16 접수. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 1,542,469,579원.

* 건물 등기부 채권 총액: 1,520,133,865원.

* 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리(근저당, 압류, 가압류 등)로서, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김천시 조마면의 농림지역에 위치한 농업 생산 시설입니다. 주변은 농경지와 농가주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. '동물 및 식물 관련시설'이라는 용도를 고려할 때, 지역 농업 경제 및 관련 산업과 연계된 상권으로 볼 수 있습니다. 00번 국도와의 접근성은 보통 수준이나, 대규모 상업 시설이나 높은 유동인구를 기대하기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농업 생산 활동을 위한 시설이므로, 일상적인 생활 편의 시설과의 접근성은 낮습니다. 가장 가까운 편의시설은 조마면 소재지의 마을회관이나 관련 농업 시설이 있을 수 있으나, 본격적인 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용을 위해서는 김천 시내로 이동해야 할 것으로 보입니다. 교통은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격: 본 물건은 농림지역에 속하며, 일부 필지는 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 확인해야 합니다.

* 타인 점유: 목록 4 토지의 북동측 일부가 타인에게 점유되어 있는 것으로 평가되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 채무 규모: 등기부상 총 채권액이 감정평가액을 현저히 초과하고 있어, 채무 불이행으로 인한 경매 진행임을 알 수 있습니다. 비록 낙찰자가 권리를 인수하지는 않으나, 채무 규모가 상당하다는 점은 고려해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 감정평가서에 포함된 기계기구 일부와 본건 지상 소재 이동식 컨테이너(숙소, 창고 용도)는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 이들 물건에 대한 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

* 건물(6) 이용 상태: 건물(6)은 '화장실' 용도로, 면적이 10.5㎡로 매우 작아 주된 부대시설로 보기는 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 조마면 대방리 소재의 '동물 및 식물 관련시설'로, 버섯재배사로 이용 중인 토지와 건물입니다. 약 2,099평에 달하는 넓은 토지와 606평의 건축물을 갖추고 있어 농업 생산 활동을 위한 기반 시설로는 잠재력이 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 일부 타인 점유지가 있어 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 입지 조건은 농경지대 특성상 생활 편의 시설 접근성은 낮으나, 농업 관련 활동에는 적합한 환경을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 (약 2,099평) 및 버섯재배사 시설 보유.

* 농림지역 내 위치하여 농업 관련 사업 활동에 유리.

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담 없는 깔끔한 권리 상태.

* 지역 농업 발전 잠재력 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,381,463,700원

임차인 인수 보증금: 0원 (대항력 없음)

본 물건은 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 일부 타인 점유지가 있어 명도 관련 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 감정가는 현재 시장 상황이나 향후 가치 상승 가능성을 완벽히 반영하지 못할 수 있습니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 선 (약 1,105,170,960원 ~ 1,243,317,330원)에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 입찰 전 전문가와 상담 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.