나이스옥션 법원경매 경주 2025타경365 [1] 경상북도 경주시 천북면 화산리 314 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경365 [1] 경상북도 경주시 천북면 화산리 314 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경365 | 소재지: 경상북도 경주시 천북면 화산리 314 | 감정가: 409,872,000원 | 최저가: 200,837,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경365 (1) 물건 보고서 - 경상북도 경주시 천북면 화산리 314 답(畓) 경매 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경365 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천북면 화산리 314 외 3필지 (일괄매각)

용도/현황: 답 (농지, 휴경지 포함) / 일부 현황 도로 이용

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

감정가: 409,872,000원

토지면적: 2,884.00㎡ (약 872.41평)

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 성OOOOOO

1.2. 면적 및 지목 현황

토지면적: 총 2,884.00㎡ (약 872.41평)

지분율: 1/1 (전체 지분 매각)

건물면적: 해당 없음 (토지만 매각)

1.3. 특이 및 주의사항 분석

농지취득자격증명: 본 물건은 '답(畓)'으로 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

일괄매각: 4필지 전체를 일괄 매각합니다. 분할 매각은 불가능합니다.

현황 도로: 목록4 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 실제 이용 면적이 공부상 면적과 다를 수 있고, 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

농지전용허가: 목록1 토지에 '농지전용허가 내역'이 있습니다. 이는 현 상태의 농지로만 이용되는 것이 아니라, 과거 또는 현재 개발 관련 계획이 진행되었거나 진행 중일 가능성이 있음을 시사합니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

위치 및 주위 환경: 경주시 천북면 화산리 화산교 다리 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 및 화산불고기식당 등이 혼재하는 지역입니다.

접근성 및 교통: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 4필지 모두 평탄하며 답(휴경지)으로 이용 중입니다. 특히 4필지는 부정형이며 일부가 현황 도로로 이용되는 점을 고려해야 합니다.

인접 도로: 노폭 2~3미터의 포장된 농로가 인접하여 접근성은 양호합니다.

2.2. 입지조건

최고의 입지: 본 물건지는 전형적인 농경지 및 농촌 주택 혼재 지역으로, 도시 근교의 전원생활 및 영농을 위한 입지로는 적합합니다. 주요 관광지인 경주 시내나 보문호까지의 접근성은 보통 수준입니다.

잠재적 입지: 4필지 모두 '계획관리지역'에 속합니다. 계획관리지역은 제한적인 개발이 허용되는 지역으로, 향후 농업 외의 목적(창고, 소규모 공장, 전원주택단지 등)으로의 개발 잠재력이 존재합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다. (가축사육제한구역은 축산업 관련 규제를 받습니다.)

3. 투자 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (본 정보 기준)

등기부상 권리: 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 정확한 권리 관계는 별도의 등기부 등본 확인이 필요합니다. (본 보고서에서는 소유권 이전 및 인도에 문제가 없는 '깨끗한 물건'으로 가정합니다.)

임대차 관계: 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인(농작물 경작자 포함) 유무에 따라 명도 절차에 소요되는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 리스크: 농지 매입 경험이 없거나 농업경영계획서 제출이 어려운 경우, 농취증 발급이 불가능하여 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

현황 도로 리스크: 목록4의 현황 도로 부분은 사도(개인 소유 도로)일 가능성이 있으며, 다른 필지를 위한 통행로로 사용될 경우 개발이나 전용에 제약이 생길 수 있습니다.

농지전용허가 리스크: 목록1의 전용허가 내역 확인이 필수입니다. 허가가 취소되지 않았거나, 전용 시 부과되는 비용(농지보전부담금 등)이 남아있을 경우 매입 비용이 증가할 수 있습니다.

3.3. 주변 시설 및 생활정보

상권분석: 주변은 화산불고기식당과 같은 소규모 식당 및 농가주택이 중심인 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 경주 시내 또는 인근 읍면 소재지까지 이동해야 합니다.

생활정보: 일상생활 편의시설 접근성은 낮으나, 전원생활이나 영농에는 적합한 환경입니다.

혐오시설: 직접적인 인접 혐오시설은 확인되지 않았으나, 경주시 천군마을 일대에 과거 쓰레기 소각장 폐열을 이용하는 친환경 에너지 타운이 조성된 이력이 있습니다. 해당 위치와 본 물건지의 거리를 확인하여 잠재적 환경 영향 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 경주시 천북면의 '계획관리지역' 내에 위치한 대규모(약 872평)의 답(농지) 일괄 매각 건입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수인 만큼, 농업에 종사할 계획이 있거나 농지 전용을 통해 주택 또는 소규모 창고 시설 등을 계획하는 투자자에게 적합합니다. 감정가가 적절한지 판단하기 위해 주변 계획관리지역 토지의 실거래가와 비교 분석이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

중요 포인트 1: 계획관리지역 내 대규모 필지 (약 872평)로, 지가 상승 여력 및 개발 잠재력이 높습니다. 향후 전원주택, 창고, 소규모 공장 등 다양한 용도로 개발 가능합니다.

중요 포인트 2: 농지전용허가 내역을 포함하고 있어 개발 진행에 대한 선행적 검토가 용이할 수 있습니다. 해당 내역을 면밀히 조사하여 개발 가능성을 극대화해야 합니다.

중요 포인트 3: 4필지 일괄 매각으로, 단독으로 개발하기에 충분한 면적을 확보할 수 있습니다.

4.3. 투자 제언

입찰 전 반드시 경주시청 농지과 및 건축과를 방문하여 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 농지전용허가 내역 및 현황 도로의 법적 상태를 확인하는 현장 조사가 필수입니다. 특히 목록4의 도로 이용 현황과 목록1의 전용허가 내역을 중심으로 분석해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계