나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10430 [1] 경상북도 경주시 석장동 911 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10430 [1] 경상북도 경주시 석장동 911 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10430 | 소재지: 경상북도 경주시 석장동 911 | 감정가: 200,130,000원 | 최저가: 98,064,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 경주지원 2025타경10430 (1)

소재지: 경상북도 경주시 석장동 911

용도: 답 (농경지)

토지면적: 953.00㎡ (약 288.29평)

감정가: 200,130,000원

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율 47650)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 이OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 필수 제출 (미제출 시 매수보증금 미반환)

지분매각: 공유자의 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

공유자우선매수신고: 이미 신고된 것으로 보임

토지이용계획: 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경주시 석장동에 위치하며, 동대병원 장례식장 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 개발 압력과 농촌 환경이 교차하는 세미-도시 외곽 지역의 특성을 가집니다. 지목이 '답'인 농지이나, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성(용도변경 등)에 대한 기대가 있을 수 있습니다. 토지는 부정형의 완경사지로 농경지(답)로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 세로가 개설되어 있어 소형차량 접근이 가능한 보통 수준의 교통사정을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 농경지가 주를 이루는 생산녹지지역으로, 일반적인 상업 시설이 발달한 상권은 아닙니다. 다만, 인근에 동대병원 장례식장 및 근린생활시설이 일부 존재하여, 생활 편의를 위한 기본적인 소규모 상업 시설은 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

2.3. 생활정보

주거지역과 인접해 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 보통 수준으로 보입니다. 인근에 동대병원 장례식장이 위치하고 있으며, 이는 장례 관련 서비스의 접근성으로 해석될 수 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되나, 농지 지역의 특성상 도심과의 접근성은 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 학교, 공공기관 등 주요 시설과의 거리는 추가적인 확인이 필요하나, 대학 캠퍼스(동국대학교 경주캠퍼스)와 인접한 지역적 특성을 고려할 때, 일정 수준의 편의시설은 갖추어져 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설

감정평가서에 명시된 바와 같이 "동대병원 장례식장"이 서측 인근에 위치하고 있어, 일반적인 주거 환경을 중시하는 매수자에게는 혐오시설로 인식될 수 있는 부분이 존재합니다. 해당 시설의 정확한 거리와 입지적 영향에 대한 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 이OO의 강제집행에 의해 진행되는 경매입니다.

매각대상은 토지일부지분(47650)으로, 지분 매각의 경우 낙찰 시 소유권은 공유자와 함께 가지게 되므로, 등기부상의 권리 자체보다는 공유 관계에 따른 법적 리스크가 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권: 공유자 황OO에게 우선매수권이 1회 부여됩니다. 공유자가 경매 기일 전 또는 경매 기일에 우선매수신고를 할 경우, 최고가 매수신고인의 입찰가와 동일한 금액으로 공유자가 낙찰받게 되므로, 일반 매수인은 낙찰을 받지 못할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 이미 공유자우선매수신고가 된 것으로 명시되어 있어, 이 리스크는 현실화될 가능성이 높습니다.

농지취득자격증명(농취증): 본건은 지목이 '답'인 농지이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 낙찰 전 농지 취득의 자격과 절차를 반드시 확인해야 합니다.

지분권의 제약: 낙찰 후에도 공유자와의 협의를 통해 토지를 이용해야 하며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 통해 법적인 해결 절차를 거쳐야 하는 시간적, 비용적 부담이 발생합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 생산녹지지역 내 농지 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가 대비 토지 면적(약 288.29평)은 상당합니다. 그러나 '지분 매각', '농취증 필수', '공유자 우선매수권'이라는 세 가지 핵심 리스크가 매우 높은 난이도의 물건입니다. 특히 공유자 우선매수권과 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전조사와 법률적 준비가 필수적입니다. 지분 투자 경험이 풍부하고 장기적인 관점에서 공유자와의 협상 및 법적 분쟁을 감수할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

장기적 토지 가치: 생산녹지지역이지만 주거 및 근린생활시설과 혼재되어 있어, 장기적으로 토지 이용 계획 변경이나 주변 개발 계획에 따른 지가 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

토지 면적 대비 가격: 감정가 기준 평당 약 694,860원으로, 절대적인 토지 면적이 크다는 점을 고려하면 비교적 저렴한 수준입니다. (953.00㎡ / 288.29평)

출구 전략 확보: 공유자 지분 매입 또는 공유물 분할을 통한 단독 소유권 확보가 최종 목표가 되어야 하며, 이는 높은 수익률의 잠재적 기반이 됩니다.

4.3. 매수자 유의사항

농취증 발급 가능 여부를 관할 농지위원회에 사전에 반드시 문의해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려하여, 입찰가 산정 시 낙찰 실패 리스크를 감안해야 합니다.

낙찰 후 공유자와의 협의 및 불발 시 공유물분할소송을 진행할 수 있는 법적 지식 및 자금 여력을 갖추어야 합니다.

인근 동대병원 장례식장 존재 여부를 직접 확인하고 투자 판단에 반영해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계