나이스옥션 법원경매 경주 2025타경361 [1] 경상북도 경주시 감포읍 전촌리 380-1 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경361 [1] 경상북도 경주시 감포읍 전촌리 380-1 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경361 | 소재지: 경상북도 경주시 감포읍 전촌리 380-1 | 감정가: 77,840,000원 | 최저가: 38,142,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경361 (1)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 전촌리 380-1

용도: 답 (농지)

감정가: 77,840,000원

토지면적: 556.00㎡ (약 168.19평)

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 울OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환)

접근성: 본건 토지는 차량을 통한 직접 접근은 불가함. (인근까지는 차량 접근 가능, 서측으로 폭 약 4미터 도로 있음)

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 감포읍 전촌리 소재 "전촌2리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지는 차량 접근이 가능하나, 본건 토지 자체로는 차량 접근이 불가하여 접근성이 다소 떨어지는 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 현재 답(논)으로 이용 중이며, 인접 도로상태는 본건 서측으로 폭 약 4미터 도로가 있어 접근로 자체는 확보되어 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)입니다.

제한사항: 자연녹지지역은 도시의 녹지공간 확보 및 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 지역으로, 건폐율 및 용적률 등 건축행위에 제한이 따르며, 주 용도가 '답'인 농지이므로 '농지취득자격증명'이 필수입니다.

2.3. 권리분석

등기부상 권리: (제공된 정보만으로는 상세한 등기부 권리분석은 불가하나, 임의경매 사건임을 고려할 때) 근저당권, 가압류 등의 권리가 설정되어 있을 것으로 추정됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 반드시 **매각물건명세서**를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

임차인 현황: 제시된 정보에는 임대차 관계에 대한 구체적인 내용은 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장조사 및 매각물건명세서를 통한 미상 임차인의 여부와 대항력 유무를 확인해야 합니다.

주의사항: **농지취득자격증명 제출**이 가장 중요한 조건입니다. 미제출 시 보증금이 미반환되므로, 낙찰 후 기한 내 발급 및 제출이 가능한지 사전에 관할기관을 통해 확인해야 합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 농경지 주위에 위치한 '답'이므로 상업적인 가치보다는 토지 자체의 이용 가치에 중점을 두어야 합니다. 주변은 농경지 및 마을회관 인근의 주거지역이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

생활정보: 인근에 "전촌2리마을회관"이 위치하며, 감포읍 소재지로의 접근을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 리스크가 가장 큰 부분입니다. 농업경영계획서 제출 및 현장 심사 등을 통해 발급이 거부될 수 있으며, 이 경우 매수보증금을 잃을 수 있습니다.

접근성: 본건 토지까지 차량 진입이 불가하므로, 농사를 짓거나 향후 개발 시 건축 자재 운반 등에 어려움이 예상됩니다.

혐오시설: 인근 지역 검색 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있어, 일부 가축의 사육은 제한되지만 혐오시설로 볼 만한 시설은 없습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 감포읍 전촌리 소재 '답' 용도의 토지 경매 물건입니다.

가장 큰 특징은 농지취득자격증명 제출 의무와 본건 토지까지 차량 접근이 불가하다는 점입니다.

감정가는 77,840,000원(평당 약 46만원)으로 책정되었으며, 자연녹지지역의 농지로서 향후 개발 가능성보다는 현행법상 농지로서의 이용 및 보유 관점에 접근해야 합니다.

투자 전 농지법 관련 규정을 충분히 숙지하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

농지 투자: 답으로 이용 중인 농지이며, 자연녹지지역에 속하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

도로 접근성: 폭 4m 도로가 서측으로 인접해 있어 맹지는 아니지만, 본건 토지까지 차량 진입이 불가하다는 점은 감안해야 합니다.

저렴한 감정가: 경매를 통해 감정가 이하로 취득 시, 인근 시세 대비 저렴한 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

입찰자는 농지취득자격증명 제출 요건을 충족하고, 현장답사를 통해 실제 차량 접근 불가로 인한 농작업의 불편함 등을 확인하는 것이 필수입니다.

법원 정보

경주지원 경매4계