나이스옥션 법원경매 경주 2025타경353 [1] 경상북도 경주시 율동 378-7 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경353 [1] 경상북도 경주시 율동 378-7 답 경매

• 사건번호: 2025타경353
• 주소: 경상북도 경주시 율동 378-7
• 감정가: 100,767,030원
• 최저가: 49,376,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

경주지원 경매4계 2025타경353 | 소재지: 경상북도 경주시 율동 378-7 | 감정가: 100,767,030원 | 최저가: 49,376,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호는 경주지원 2025타경353 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지일부지분매각으로, 토지 지분율 110,738.87에 대한 매각입니다.

소재지는 경상북도 경주시 율동 378-7이며, 용도는 답(농경지)입니다.

토지면적은 1661.00제곱미터(약 502.4평)이며, 건물면적은 0.00제곱미터입니다.

감정가는 100,767,030원이며, 소유자 및 채무자는 손OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 건 부동산은 경주시 율동 소재 '하염불지' 및 '상염불지' 인근의 순수 농경지대에 위치하고 있습니다.

차량 출입이 가능하고 근거리에 버스 승강장이 위치하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태:

부정형의 토지이며, 현재는 농경지(답)로 이용 중입니다. (기호3은 일부 인접 필지의 진입도로로 이용 중이며, 공부상 '전'이나 현황이 '도로'인 부분도 있음).

토지 이용 계획 및 제한 상태:

토지는 보전녹지지역과 생산녹지지역이 혼재되어 있으며, 대부분 가축사육제한구역(일부제한 200m/300m) 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

특히 기호3의 경우 역사문화환경보존지역에 해당되어 개발 및 행위에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

상권 분석 및 생활 정보:

순수 농경지대로 상업시설이나 생활 편의시설은 미흡하며, 차량 이동이 필수적입니다.

주변에 '하염불지', '상염불지' 등의 저수지가 위치하여 전원적인 환경을 조성하고 있으며, 낚시터 등으로 이용되는 지역 특성상 주말 또는 계절에 따른 유동 인구 발생 가능성이 있습니다.

1.3. 권리 분석 및 특이 사항

경매 구분:

본 건은 채권자 김OO의 강제경매로 진행되는 지분 매각 물건입니다.

특이 사항:

1. 지분 매각: 토지의 일부 지분만을 매각하는 건입니다.

2. 농지취득자격증명 제출 필수: 용도가 답(농지)이므로, 매수인은 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주의 사항:

1. 공유자의 우선매수권: 지분 매각 물건이므로, 공유자는 최고가 매수 신고 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리 행사는 1회로 제한됩니다.

2. 일괄 매각: 본 물건(기호1)은 기호2, 3과 함께 일괄 매각으로 진행됩니다. (정보에는 기호1의 소재지만 명시되어 있으나, 감정평가서 요약상 일괄 매각임을 확인해야 합니다.)

1.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

잠재적 리스크:

1. 공유 지분: 지분 매각의 특성상 낙찰 후 타 공유자와의 협의(사용/수익/처분)가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송 등으로 이어질 수 있는 법률적 리스크를 안고 있습니다.

2. 고압선 및 구분지상권: 기호3 지상으로 고압선이 통과하는 것으로 추정되며, 관련하여 한국전력공사 명의의 구분지상권이 설정되어 있습니다. 이는 토지의 이용 가치(특히 입체적인 이용)와 조망권을 저해하는 주요 리스크로 작용합니다.

3. 혐오 시설: 직접적인 대규모 혐오 시설은 확인되지 않으나, 상기 언급된 고압선과 구분지상권이 미관 및 전자파 측면에서 일종의 혐오 시설 리스크로 간주될 수 있습니다.

4. 개발 제한: 토지 이용 계획상 보전녹지지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한이 중첩되어 있어, 토지 개발이나 용도 변경에 큰 어려움이 예상됩니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 순수 농경지대의 답(농지)이며, 개발 행위가 엄격히 제한되는 규제 지역이 다수 중첩된 지분 매각 물건입니다.

농취증 제출 의무, 공유자 우선매수권, 고압선 및 구분지상권 등의 권리적/물리적 리스크가 복합적으로 존재하므로, 단순 시세 차익을 노린 단기 투기 목적보다는 실경작 또는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

투자 포인트:

1. 낮은 투자금: 지분 매각은 통상적으로 전체 토지를 매입하는 것보다 낮은 투자금으로 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

2. 농지 실수요자: 농취증 발급이 가능한 실수요자 또는 인근 농지 투자 경험자에게 적합한 물건입니다.

3. 장기적인 관점: 개발 가능성이 낮으므로, 농지 연금 또는 장기간 보유를 통해 지가 상승을 기대하는 보수적/장기적 투자 전략이 필요합니다.

4. 공유자 전략: 공유자 우선매수권 행사를 염두에 두고 입찰하거나, 낙찰 후 공유 지분을 매각하여 출구 전략을 모색할 수 있는 협상 능력이나 법률적 지식이 필요합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계