나이스옥션 법원경매 경주 2025타경341 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경341 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경341
• 주소: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4
• 감정가: 314,000,000원
• 최저가: 107,702,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

경주지원 경매4계 2025타경341 | 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 107,702,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경341 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4

용도: 다세대주택 (총 11개호 일괄매각)

감정가: 314,000,000원

토지면적: 324.00㎡ (약 97.99평, 토지 지분율: 32400)

건물면적: 3158.76㎡ (약 955.52평, 건물 지분율: 315875.9999999998)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 이OO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지 조건

본건은 경상북도 경주시 건천읍 천포리 소재 "무산고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 일반적인 주거지역의 형태를 보입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용은 자체 지반이 평탄한 부정형의 다세대주택 용지이며, 북동측 및 북서측으로 폭 6~8m의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(무산고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 동일한 "주OOOOOOO"이므로 권리관계상 복잡성은 낮습니다.

가장 큰 특징은 "일괄매각" 조건 하에 **대지권 미등기** 상태로 진행된다는 점입니다. 다만, 주의사항에 "대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨"이 명시되어 있어, 추후 소유권 이전 절차 시 대지권 정리가 필요할 수 있습니다.

또한, **위 건물은 건축법상 사용승인을 받지 아니한 건물**이라는 중대한 특이사항이 있습니다. 이 부분은 잠재적 리스크로 별도 분석이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다. 감정평가서상 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

교육 환경은 "무산고등학교" 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 보호를 위한 제한이 있습니다.

교통 편의는 중소규모의 포장도로에 접하고 있어 차량 이용은 용이하며, 간선도로 접근성도 보통 수준입니다.

현재까지 공개된 자료(외부 검색 결과 포함)만으로는 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. **건축법상 사용승인 미필**: 이 부분이 본건 투자의 핵심 리스크입니다. 사용승인을 받지 않은 건물은 준공(사용승인)이 불가능할 경우 건축법에 따른 이행강제금 부과 대상이 되며, 양도/양수, 대출, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있습니다. 낙찰 후 이행강제금 추징 및 양성화 가능성 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

2. **대지권 미등기**: 매각에 포함되더라도 미등기된 대지권을 낙찰자가 취득하기 위해서는 별도의 법적 조치나 비용이 발생할 수 있습니다.

3. **승강기 작동 불능**: 승강기설비가 작동 불능 상태이므로, 취득 후 즉각적인 수리 및 교체 비용이 발생할 것입니다. 이는 다세대주택으로서의 상품 가치 및 임대 수익에 직접적인 영향을 미칩니다.

4. **공부상 지목 불일치**: 본건 토지는 공부상 지목이 "전"이지만, 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 토지 현황과 공부의 불일치로 인한 행정적 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 총 11개호의 다세대주택을 일괄 매각하는 건으로, 단기 수익보다는 장기적인 임대수익이나 개발 목적에 적합할 수 있습니다. 감정가 대비 면적이 매우 크기 때문에, 개별 호실의 가치를 산정하여 총액의 적정성을 판단할 필요가 있습니다.

* **투자 포인트**

* **저가 매수 가능성**: 중대한 리스크(사용승인 미필)로 인해 유찰 가능성이 높아 일반 경매 물건 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* **대단위 확보**: 다세대주택 전체(11개호)를 한 번에 확보하여 향후 리모델링이나 매각 시 유리한 입지를 가질 수 있습니다.

* **종합 의견**

본 물건은 "건축법상 사용승인 미필"이라는 명확한 법적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 해당 리스크를 스스로 해결할 수 있는 **법적 지식과 자금력이 충분한 전문 투자자**에게 적합합니다. 단순히 시세차익만을 노린 투자는 매우 위험하며, 반드시 낙찰 전 건축 전문가 및 행정 전문가의 자문을 통해 이행강제금 규모, 양성화 가능성, 소요 기간 및 비용 등을 명확히 산출해야만 성공적인 투자가 될 수 있습니다. 신중한 접근이 요구되는 고위험-고수익 잠재 물건입니다.

법원 정보

경주지원 경매4계