나이스옥션 법원경매 경주 2025타경341 [1] 경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 천포리 소재 ""무산고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근
은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아, 제반교통상황 보통입니다.

건물의 구조

가)~카): 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 2층 201호 외 10개호 단위세대로서,
외벽: 스톤코트 및 외장석재 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 장판지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 입니다.

이용상태

가)~카): 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비(작동 불능) 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, ""다세대주택용지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 ""전""이나, 현황 ""대"" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 ""건축법상 사용승인 받지 않은 건물""로서, 경매 진행시 참고 하시기 바
랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각 (매수보증금은 최저매각가격의 20% )
2. 일괄매각
3. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
4. 위 건물은 건축법상 사용승인을 받지 아니한 건물임
5. 승강기설비 작동불능
6. 김공수가 2026.3.10. 유치권신고(공사대금 78,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경341 (1)

경상북도 경주시 건천읍 건천리 318-4

용도: 다세대주택

감정가: 314,000,000원

토지면적: 324.00㎡ (약 97.91평)

건물면적: 287.16㎡ (약 86.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 건천읍 건천리 소재 "무산고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로로는 북동측 및 북서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 박혜원 근저당권(을19, 750,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권의 존재는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

총 18명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

- AMPEREDDEN, NEGRILLOMARLON, PORTUGUESEEDGARDO (2024-11-26 사업자/전입)

- GURUNGLUNA, GURUNGMANBAHADUR, GURUNGSANMIN, THAPABINOD (2024-12-18 사업자/전입)

- NG SARMILAKHADKA, THAPASARMILA (2024-12-24 사업자/전입)

- DHAKALSABITRA, KHADKADIVYANSHI, GURUNGKHIMPRASAD, GURUNGSARMILA (2025-01-12 사업자/전입)

- KHANALRANJANA, KHANALSAMUNDRA, KHANALSAYARA (2024-12-18 사업자/전입)

- DEEPAK (인서전입일)

1.3. 상권분석

본건 소재지는 주거지역이면서 주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

다만, 지역 특성상 대규모 상권보다는 소규모 주거 밀집 지역의 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가 데이터에서 "전원골든빌"(177-49번지, 75.865㎡, 2004년식)이 2026년 2월 10일에 85,000,000원에 거래된 내역이 있습니다. (면적당 약 1,120,000원/㎡)

이는 본건의 감정가(314,000,000원 / 287.16㎡, 약 1,093,000원/㎡)와 유사한 수준으로, 지역 시세는 해당 가격대에 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

다른 거래 내역(1,500만원)은 거래 금액이 현저히 낮아, 오류 가능성이 있거나 특수한 상황(예: 소유권 이전 목적 등)일 수 있어 참고에 신중해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 "무산고등학교"가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

지역 내 교통 상황은 보통 수준이며, 주변 편의시설 및 상업시설 이용은 인근 근린생활시설을 통해 가능할 것으로 보입니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스 설비가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전에 유찰되었거나 매각이 취소된 재매각 사건입니다. 이는 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 이유가 있음을 시사하며, 잠재적인 문제점을 다시 한번 확인해야 합니다. (매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.)

* 대지권 미등기: 토지 등기부와 건물 등기부가 분리되어 있거나, 건물이 토지에 대해 분리된 권리(대지권)가 등기되지 않은 상태입니다. 다만, 본건은 대지권 미등기 상태이나 매각 목적물 및 평가에 포함되어 매각됩니다. 이는 소유권 행사 및 건물 관리에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건축법상 미사용승인 건물: 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 이는 법적인 제약(이행강제금 부과, 불법 건축물 단속 등)이 있을 수 있으며, 향후 합법적인 용도 변경이나 증개축에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 유치권 신고: 김공수 씨가 2026년 3월 10일 공사대금 78,800,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 경매 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 승강기 설비 작동 불능: 건물 내 승강기 설비가 작동하지 않는 상태입니다. 이는 건물 가치 하락 요인이 될 수 있으며, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 따른 세금이나 향후 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 건천읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 및 인근 실거래가를 고려할 때 시장 가격 수준은 형성되어 있는 것으로 보입니다.

그러나 "건축법상 미사용승인 건물", "대지권 미등기", "재매각"이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 건축 승인 미비는 건물 자체의 법적 지위에 큰 영향을 미치므로, 해당 문제에 대한 명확한 이해와 법적 검토가 선행되어야 합니다. 미확인된 유치권 또한 추가적인 부담이 될 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 가격으로 다세대주택을 취득할 잠재력: 위에서 언급된 리스크들로 인해 경매가에서 상당한 할인이 적용될 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 건천읍 지역의 향후 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 건물 리스크 해소 시 가치 상승: 만약 건축법상 미사용승인 문제를 해결하고 대지권 등기 관련 절차를 완료할 수 있다면, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 다수의 심각한 법적, 물리적 하자(건축 미사용승인, 대지권 미등기, 유치권 신고, 승강기 작동불능, 재매각)를 보유하고 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 현재 감정가(314,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세(약 1,100,000원/㎡)와 감정가를 고려했을 때, 시장 가치는 약 310,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 상기한 위험 요소들로 인해, 정상적인 시장 가치에서 최소 30~40% 이상의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

주: 재매각으로 인한 최저매각가격의 20% 보증금 외에, 본건의 중대한 하자를 감안하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 위험 요소를 파악하고 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.