나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10434 [1] 경상북도 경주시 시래동 899 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10434 [1] 경상북도 경주시 시래동 899 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10434 | 소재지: 경상북도 경주시 시래동 899 | 감정가: 140,806,000원 | 최저가: 68,995,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건개요

사건번호는 경주지원 2025타경10434 (1)이며, 소재지는 경상북도 경주시 시래동 899번지입니다.

용도는 답(논)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

총 토지면적은 3061.00㎡ (약 926.09평)이고, 매각대상은 토지매각입니다.

감정가는 140,806,000원으로 평당 약 152,042원으로 산정되었습니다.

본 물건은 토지 지분율 306100으로 토지 전체 매각 물건이며, 건물은 없습니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 ‘경주축협가축시장’ 동남측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 농경지 및 일부 임야가 혼재하는 농촌 지역입니다.

세장형의 토지로 현재 답으로 이용 중이며, 북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

다만, 대중교통 사정은 보통 수준으로 자가용 의존도가 높은 입지입니다.

토지이용계획상 생산녹지지역으로 지정되어 있어 보전과 개발이 혼재된 지역으로 개발행위에 일정 부분 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 소유자 백OO, 채권자 디OOOOOOOOOO의 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 권리관계는 제시된 정보에 포함되어 있지 않으나, 강제경매의 특성상 압류, 가압류, 근저당 등이 존재할 가능성이 높습니다.

매각 대상이 토지 전체이므로 복잡한 지분 경매의 위험은 없습니다.

낙찰 후 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 최종적인 권리관계를 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농경지(답)로 이용되는 토지로, 일반적인 상업 시설이나 주거 시설이 형성되는 상권으로 분류하기 어렵습니다.

주변 환경 자체가 농경지 중심이므로, 개발 시 도시계획 및 농지법의 제한을 받게 됩니다.

따라서 상권 분석보다는 토지의 개발 잠재력과 농업적 활용 가치에 초점을 맞추어야 합니다.

인근의 ‘경주축협가축시장’은 농업 관련 시설의 인접성이라는 측면에서는 긍정적이나, 후술할 혐오 시설의 리스크를 동시에 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 편의시설이나 대규모 주거 단지는 존재하지 않으며, 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 농촌 지역의 특성을 가집니다.

대중교통 사정이 보통 수준이므로, 실거주 목적보다는 투자 및 농업용 목적에 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

최고의 입지: 토지이용계획 및 제한사항 리스크

본 물건은 생산녹지지역이며, 핵심 리스크는 '가축사육제한구역(일부제한 1000, 400)'으로 지정되어 있다는 점입니다.

인접한 ‘경주축협가축시장’의 존재와 가축사육제한구역 지정은 악취, 소음, 분뇨 등의 환경적인 문제로 작용할 수 있는 혐오 시설 인접 리스크를 안고 있습니다.

또한, 농지취득자격증명을 제출해야 하는 ‘농지’라는 점에서 농업 경영 계획서 제출 등 복잡한 행정 절차와 농지법상의 제약을 받게 됩니다.

미제출 시 보증금 미반환이라는 최악의 리스크를 피하기 위해 사전에 관할 지자체에 취득 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경주시 시래동의 생산녹지지역 내 답으로, 농지법 및 가축사육제한구역 등 이중의 규제를 받는 토지입니다.

절대적인 감정가(1.4억)와 평당 가격(약 15.2만 원)은 주변 농지 시세와 비교하여 적정성 여부를 판단할 필요가 있습니다.

주변이 농경지 중심이며, 4미터 포장도로에 접하고 있어 기본적인 접근성은 확보하고 있습니다.

인근 ‘경주축협가축시장’으로 인한 혐오 시설 리스크를 감안하여, 향후 개발 가치보다는 현재 농지로서의 활용과 장기적인 규제 완화에 따른 개발 잠재력에 무게를 두고 투자하는 것이 합리적입니다.

1.8. 투자 포인트

농지 투자 목적: 농업인이 경작을 목적으로 저가에 취득하여 장기 보유를 통해 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

생산녹지지역: 당장의 개발은 어렵지만, 향후 용도 변경이나 개발 규제 완화 시 타 용도 지역보다 높은 상승 여력을 가질 수 있습니다.

도로 접합: 4미터 포장도로에 접해 있어 맹지가 아니라는 점은 건축 및 개발의 기본 조건을 충족합니다.

주의사항 재확인: 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 지자체를 통해 필히 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계