나이스옥션 법원경매 경주 2025타경335 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 와읍리 386 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경335 [1] 경상북도 경주시 문무대왕면 와읍리 386 전 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경335 | 소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 와읍리 386 | 감정가: 190,680,000원 | 최저가: 65,403,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 경주지원 2025타경335 (1)이며, 매각대상은 토지매각입니다. 소재지는 경상북도 경주시 문무대왕면 와읍리 386 일원의 농지로, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본건의 감정가는 190,680,000원으로 책정되었으며, 총 토지면적은 2,724.00제곱미터(약 824.01평)입니다. 소유자와 채무자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 울OOOOOOOOO입니다.

1.2. 권리분석 요약

본건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계의 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 해당 물건이 농지(전 및 현황 답)와 임야 등으로 구성되어 있어 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 농취증을 지정 기일까지 미제출할 경우 매수보증금은 반환되지 않으니, 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 문무대왕면 어일리 소재 '문무대왕면행정복지센터'에서 북서측 원거리에 위치합니다. 주위는 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 준산간 지대입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상황

본건 공히 인근까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통여건은 보통 수준입니다. 다만, 기호(1) 토지는 지적상 맹지(공적 도로에 접하지 않은 토지)이나, 현황으로는 남서측으로 대상 토지 일부를 포함한 농로가 개설되어 있어 실제 이용에는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다른 토지들은 기호(3)인 노폭 약 3미터 내외의 비포장 농로와 연계되어 접근성이 확보되어 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 기호(1)부터 (5)까지 여러 필지로 구성되어 있으며, 현황 이용 상태가 다양합니다. 기호(1)은 계단식의 부정형 토지로서 '전'으로 이용 중이며, 기호(2)는 토지임야 상태입니다. 기호(3)은 공부상 지목은 임야이나 현황은 노폭 약 3미터 내외의 '농로'로 이용 중입니다. 기호(4)와 (5) 역시 공부상 지목은 임야이나 현황은 '답'(논)으로 이용 중이므로, 실제 이용 현황과 공부상 지목의 차이에 유의해야 합니다.

3. 법적 제한 사항 및 리스크 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한

여러 필지가 혼재되어 있어 토지이용계획이 복합적입니다.

기호(1)은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 속합니다.

기호(2)부터 (4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 속합니다.

기호(5)는 농림지역 및 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 속하여 필지별 활용 범위와 건축 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 권리분석 상세

본건은 소유자 겸 채무자가 동일하며, 채권자에 의한 임의경매로 진행됩니다. 제시목록 외의 물건은 없다고 감정평가서에 명시되어 있어, 매각은 토지 매각에 한하여 진행됩니다. 입찰자는 사전에 등기부등본을 확인하여 추가적인 권리관계(지상권, 유치권 등)가 있는지 최종적으로 점검해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출로 인한 입찰보증금 몰수입니다. 농지법상 요건을 충족하는지 사전에 철저히 확인해야 합니다.

지적상 맹지(기호 1)이나 현황 농로가 개설되어 있으나, 이 농로의 영구적인 사용 권리(도로 지분 등)가 확보되었는지 여부도 중요 검토 사항입니다.

공부상 임야이나 현황이 답이나 농로인 필지들이 있어, 향후 지목 변경 시 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

주변에 문무대왕면행정복지센터가 있으나, 북서측 원거리에 위치하여 실질적인 생활 편의 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

4. 시장 및 투자 가치 평가

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 단독주택과 농경지가 혼재된 외곽 지역으로, 인근에 도심형 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활정보 측면에서도 '문무대왕면행정복지센터' 주변을 벗어난 원거리이므로, 기본적인 편의 시설(병원, 대형 마트, 학교 등) 접근성은 현저히 낮습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합적으로 본 물건은 경주 외곽의 농림 및 보전관리, 계획관리지역이 혼재된 복합 토지입니다. 감정가 대비 넓은 면적(824.01평)을 보유하고 있어 면적당 단가는 비교적 낮게 형성될 수 있습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 농업용/주말농장/귀농귀촌 목적의 실수요자에게 적합한 넓은 토지 면적입니다.

* 일부 필지(기호 1)가 계획관리지역에 속하여 향후 개발 여지가 일부 존재합니다.

* 지적상 맹지이나 현황 농로가 개설되어 있어 실제 이용 가치는 지적상의 가치보다 높습니다.

4.3. 투자 리스크 관리

가장 중요하게는 '농취증' 발급 조건을 충족해야 하며, 맹지에 개설된 현황 농로의 사용권한이 안정적인지 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 미상이므로, 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크는 낮은 것으로 판단되나, 경작자가 존재할 경우 관련 법규를 검토해야 합니다.

5. 추가 입지 분석 (혐오시설 정보)

본 물건은 행정복지센터 북서측 원거리에 위치한 전형적인 농경지 및 임야 혼재 지역입니다. 주변은 대부분 한적한 농촌 마을 및 자연환경으로 구성되어 있어, 도심에서 문제가 되는 대규모 산업단지나 도시형 혐오시설(쓰레기 소각장, 대형 묘지)의 존재 가능성은 낮습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역(일부 및 전부 제한)으로 지정되어 있는 바, 주변에 소규모 가축 사육 시설이나 축사가 있을 가능성은 상존합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계