나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116716 [1] 서울특별시 강북구 미아동 324-101 성훈팰리스 에이동 1층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경116716 [1] 서울특별시 강북구 미아동 324-101 성훈팰리스 에이동 1층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경116716
• 주소: 서울특별시 강북구 도봉로31길 23, 에이동 1층101호 (미아동,성훈팰리스)
• 감정가: 226,000,000원
• 최저가: 30,334,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 근린생활시설

서울북부지방법원 경매4계 2023타경116716 | 소재지: 서울특별시 강북구 도봉로31길 23, 에이동 1층101호 (미아동,성훈팰리스) | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 30,334,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경116716 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 324-101 성훈팰리스 에이동 1층101호

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설/사무소)

감정가: 226,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 광OOOOOOO

채권자: 이OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적: 31.02제곱미터 (약 9.38평)

건물 면적 (전용): 53.45제곱미터 (약 16.17평)

제시외 건물: 2.60제곱미터 (별도 면적 포함 일괄 매각)

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 및 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 확인됩니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본 물건은 성암국제무역고등학교 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택 등의 주거용 건물과 주상용 건물, 공공시설, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재된 일반 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철역이 위치하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 제한 상태

본건 토지는 두 필지를 일단으로 이용하는 장방형의 평지로서 집합건물의 부지로 사용 중입니다.

용도지역은 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 학교 인근에 위치하여 상대보호구역의 제한을 받고 있습니다. 또한 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 소유권 이전에 있어 토지나 건물 중 하나만 취득하는 리스크는 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 건물(2.60제곱미터)은 매각 대상에 포함되므로 법정지상권이나 소유권 분쟁의 위험은 낮습니다.

가장 중요한 주의사항은 본건의 *용도 불일치*입니다. 공부(공부상 서류)상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 현재 실제 현황은 주거용(주택)으로 이용 중인 점을 입찰자는 반드시 인지해야 합니다. 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 이용 현황 및 잠재 수요

주변 환경이 주거용 건물 밀집 지역이며, 본 물건 역시 현황 주거용으로 이용 중입니다. 따라서 실수요층은 1~2인 가구의 주거 목적으로 형성될 가능성이 높습니다. 공부상 용도가 근린생활시설이므로, 향후 주거용으로 이용 시 법적인 문제에 대한 대처 방안을 마련해야 합니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 인접 시설

단독/공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소매점, 음식점 등) 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 성암국제무역고등학교 등의 교육 시설이 가까이에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인근 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 본건 소재지에 직접적으로 영향을 미칠만한 대규모의 쓰레기 소각장, 교정 시설 등과 같은 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 위반에 따른 리스크 (최대 리스크)

본 물건은 공부상 근린생활시설을 주거용으로 사용하고 있습니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당하며, 관할 구청으로부터 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 매수인은 이를 양성화(용도 변경)하거나, 이행강제금 납부 등의 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 주택 수 포함 여부

현황상 주거용으로 사용되더라도, 공부상 용도가 근린생활시설이므로, 취득세는 주택이 아닌 일반 상가 취득세율(4.6%)이 적용될 가능성이 높습니다. 그러나 향후 실제 주거용으로 이용 시 종합부동산세나 양도소득세 산정 시에는 주택 수에 포함될 여지가 있으므로 세무 전문가의 정확한 자문을 받아야 합니다.

5.3. 명도 리스크

임대 관계가 미상인 만큼, 입찰 전 점유 관계를 반드시 확인해야 하며, 만약 주거 임차인이 있다면 이사비 등의 명도 협상 과정에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 준수합니다. 감정가 2억 2천만 원대에서 시작하는 1층 물건으로, 낮은 입찰가로 접근할 경우 시세 대비 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

그러나 본건 투자의 핵심은 '근린생활시설'과 '현황 주거용' 간의 용도 불일치 리스크를 얼마나 성공적으로 관리하고 비용을 최소화하느냐에 달려있습니다.

6.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 용도 불일치 리스크로 인해 매매 시장에서 저평가될 가능성이 있어, 저가 낙찰 시 투자 매력이 높습니다.

실사용 메리트: 현재 주거용으로 이용 중이므로, 1~2인 가구의 실거주를 목적으로 하거나 소규모 임대(월세) 수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

저층 편의성: 5층 건물 중 1층에 위치하며 승강기 설비가 되어 있어 접근 및 이용 편의성이 높습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계