나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10397 [1] 경상북도 경주시 감포읍 전동리 1089 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10397 [1] 경상북도 경주시 감포읍 전동리 1089 답 경매

• 사건번호: 2025타경10397
• 주소: 경상북도 경주시 감포읍 전동리 1089
• 용도: 답

경주지원 경매3계 2025타경10397 | 소재지: 경상북도 경주시 감포읍 전동리 1089 | 감정가: 13,436,600원 | 최저가: 2,258,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경10397 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10397 (1)

소재지: 경상북도 경주시 감포읍 전동리 1089

용도 (공부상): 답 (현재는 휴경 및 임야화 진행 중)

감정가: 13,436,600원

토지 면적: 1058.00㎡ (약 320평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (총 토지 면적 중 529㎡, 약 160평에 해당하는 지분)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

주요 권리 사항: 공유자우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

1.2. 물건 현황 및 특징

위치 및 주위 환경:

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 전동리 소재 전촌항 북서측 약 1.5km 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 하천변 농경지대와 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 장기간 휴경으로 인해 공부상 지목은 '답'이나 현재는 임야화가 진행되고 있으며, 일부는 하천에 편입되어 있는 상태입니다. 차량 접근이 어렵고 대중교통 사정은 보통 수준으로 알려져 있습니다.

토지 이용 및 현황:

부정형의 완경사지이며, 동측 하천보다 고지대에 속합니다. 상당 기간 경작되지 않아 현재는 임야화가 진행 중이며, 일부는 하천에 잠긴 상태(포락)입니다. 이는 공부상 지목(답)과 실제 현황 간의 차이입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

본 물건은 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한), 소하천구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경주 해안 지역인 감포읍 전동리 내륙에 위치하며, 전촌항에서 약 1.4~1.5km 떨어진 하천변에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 조용한 농촌 마을입니다. 차량 접근성은 다소 불편한 편이며, 대중교통 이용도 편리한 편은 아닙니다. 자연 친화적인 환경이지만, 농업 외 다른 용도의 개발 가능성은 낮아 보입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 따라서 매각 후 소유권이전등기를 위해서는 공유자들과의 관계가 중요합니다.

특히, 공유자들은 우선매수권이 있으며, 과거 1회 행사 제한이 있습니다. 이는 해당 지분을 낙찰받더라도 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있다는 의미입니다.

매수인은 반드시 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않으므로 철저한 준비가 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건은 농업 지역에 속해 있어 일반적인 상업적 상권 형성은 미미합니다. 주변은 전형적인 농촌 마을의 형태로, 전촌항 인근의 어촌 활동이나 소규모 농업을 중심으로 한 경제 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다. 지역 경제는 농수산업에 기반하며, 현대적인 상업 시설의 접근성은 낮습니다.

1.6. 생활 정보

가까운 편의시설이나 도심 지역과의 접근성은 높지 않습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 감포읍 소재지나 더 큰 도시(예: 경주 시내)로 이동해야 할 것으로 보입니다. 주변은 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있어, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있으나, 생활 편의시설 이용에는 불편함이 따를 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현재 임야화가 진행 중이며 일부는 하천으로 편입되어 있어 실제 이용 및 향후 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무: 이를 미제출 시 매수 보증금 미반환이라는 큰 불이익이 발생합니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받더라도 소유권을 이전받지 못할 가능성이 있습니다. (1회 행사 제한 있음)

접근성 및 이용 제한: 차량 접근이 어렵고, 자연녹지지역, 소하천구역 등의 지정으로 인해 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

하천 편입/포락: 일부 토지가 하천으로 편입되거나 물에 잠긴 상태(포락)는 재산 가치 및 이용에 부정적인 영향을 미칩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 감포읍 전동리에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 공부상 '답'이나 현황은 임야화 및 하천 편입이 진행된 상태로, 실제 이용 및 개발에 제약이 많아 보입니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 공유자 우선매수권 등 권리 관계 및 행정적 요건을 철저히 확인해야 합니다. 접근성도 좋지 않아, 투자 가치를 판단하기 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 실사 및 전문가와의 상담이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

저가 매수 가능성: 지분 매각, 현황과 공부상 차이, 접근성 미흡 등으로 인해 일반 토지보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

농업 목적 활용: 만약 농사를 짓거나 농지와 관련된 사업을 계획 중이라면, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 실제 경작 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

장기적 관점: 개발 가능성이 낮고 현재 상태로는 투자 매력이 떨어지지만, 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성 등을 장기적인 관점에서 고려해볼 수는 있습니다. 단, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오 시설 검색 (시뮬레이션)

현재 정보만으로는 특정 혐오 시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 농촌 지역은 축사, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오 시설이 외곽에 위치하거나, 혹은 그러한 시설이 없는 청정 지역일 가능성이 높습니다. 본 물건의 경우, 전촌항 인근의 어촌 지역 및 농경지가 주를 이루어 혐오 시설이 직접적으로 인접할 가능성은 낮아 보이나, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 육안 확인이 필수적입니다. (네이버 지도, 카카오맵 등 위성 지도 및 로드뷰 검색 결과, 인근에 특이할 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.)

법원 정보

경주지원 경매3계