나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10410 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1225-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리 소재 부동산으로서 주변은 중, 소규모의 공장과
농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 볼때 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 1, 2, 3, 6
공히 부정형의 토지로서 '도로'입니다.

2) 4, 5
기호4는 부정형의 '공업용' 건부지, 기호5는 사다리형의 '공업용' 건부지 입니다.

3) 7
부정형의 토지로서 임야(자연림, 일부 잡종지)입니다.

인접 도로상태

1) 기호1, 기호2, 기호3, 기호6
본건이 폭 약8미터 정도의 도로입니다.

2) 기호4, 기호5
본건 남서측으로 폭 약8미터 정도의 도로에서 접근이 가능합니다.

3) 기호7
맹지로서 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호1,2,3
계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

4) 기호4 (1225-7)
계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역
(공장설립제한지역)<수도법>

5) 기호5 (1225-8)
계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

6) 기호6 (1225-9)
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

7) 기호7 (1225-11)
농림지역 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보
전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의
3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적도 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 기호4, 5 토지에 소재하는 조경수, 조경석 등은 거래관행 등을 감안하여 토지에
포함하여 평가하였습니다.

3) 기호5 토지에 컨테이너 3동 및 폐자재가 일부 적치되어 있는바, 참조하시기 바랍니다.

4) 기호7 토지에 자생하는 입목은 거래관행 등을 감안하여 토지에 포함하여 평가하였습
니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호 가
철골조 칼라시트 지붕 단층
사용승인일 : 2002.01.12
벽체 : 칼라강판 등
바닥 : 칼라하드너 등
창호 : 하이샷시 창호입니다.

2) 기호 나
경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층
사용승인일 : 2002.01.12
벽체 : 판넬, 칼라강판 등
바닥 : 칼라하드너 등
창호 : 하이샷시 창호입니다.

3) 기호 다
경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층
사용승인일 : 2002.01.12
벽체 : 판넬 등
바닥 : 타일 등
창호 : 하이샷시 창호입니다.

4) 기호 라
철골조 칼라아스팔트슁글지붕 2층
사용승인일 : 2004.01.05
벽체 : 석재, 드라이비트 등
바닥 : 타일 등
창호 : 하이샷시 창호입니다.

5) 기호 마
경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층
사용승인일 : 2004.01.05
벽체 : 판넬 등
바닥 : 콘크리트바닥 등


6) 기호 바
철골조 칼라시트지붕 단층
사용승인일 : 2002.01.23
벽체 : 칼라강판 등
바닥 : 칼라하드너 등
창호 : 하이샷시 창호입니다.

7) 기호 사
철골조 칼라시트지붕 단층
사용승인일 : 2002.01.23
벽체 : 칼라강판 등
바닥 : 칼라하드너 등
창호 : 하이샷시 창호입니다.

8) 기호 아
경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층
사용승인일 : 2002.01.23
벽체 : 판넬 등
바닥 : 콘크리트바닥 등

이용상태

1) 기호 가, 기호 나, 기호 바, 기호 사 : 공장
2) 기호 다 : 경비실
3) 기호 라 : 사무실 등
4) 기호 마, 기호 아 : 펌프실 등

설비내역

본건 공장 건물 내 소화전설비, 사무실 건물 내 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등
있습니다.

부합물 및 종물

<제시외건물>
㉠철골조 판넬지붕 단층 작업장, 165㎡
㉡철파이프조 천막기타지붕 단층 작업장, 약375㎡

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 기호 가, 기호 나, 기호 라, 기호 바, 기호 사 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물로
등재되어 있는바, 참조하시기 바랍니다.

3) 본건 건물 중 일부는 지붕 및 벽체의 누수, 벽체개방 및 훼손 등의 상태인바,
참조하시기 바라며, 본건은 현황 상태를 반영하여 감정평가하였습니다.

4) 본건 기계기구는 비철금속 Pipe 류 제조 및 가공에 필요한 기계설비로서, 기준시점
당시 가동 중단 상태이며, 정상 작동 여부는 미상입니다.

5) 본건 기계기구 중 호이스터를 제외한 대다수는 소재불명 및 해체 등을 이유로 건물
내에 비어져 있는 상태이며, 기존 기계의 부품 존재 여부, 재설치 가능성 및 정상
사용 가능여부는 불확실하여 미상인바 참조하시기 바라며, 본건은 현황 상태를 반영
하여 감정평가하였습니다.

6) 본건 토지 기호5 (1225-8) 위 지상에 소재하는 건물 기호 바, 기호 사, 기호 아는
북측 인접 토지 (왕신리 1300-1) 를 일부 침범하여 소재하고 있는 것으로 조사되어
이를 감안하여 현황 평가하였으며, 정확한 위치관계는 전문 측량이 필요할 수 있
는바, 경매 낙찰 참여자들은 인접 토지에 대한 본건 건물의 침범 및 측량 등 제반
사항을 참조하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각(제시외 건물 포함), 기계기구포함(소재불명 12점은 제외, 감정평가서 참조)
2. [목록 7] 지상 컨테이너 3동 매각 제외하며, 적치된 폐자재가 있음.
3. [목록 1,7] 지상 건물 중 일부는 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있음.
4. 일부 건물 지붕 및 벽체가 훼손된 상태이며, 이를 감안한 감정가임.
5. [목록 7] 지상 소재하는 건물 중 일부는 북측 인접 토지를 침범해 소재하며, 정확한 위치는 측량이 필요함.
6. [목록 1,7] 지상 조경수, 조경석 및 [목록 15] 지상 자생 입목은 거래관행 등을 감안하여 토지에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10410 (1)

소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1225-7 (총 29,665.00㎡ 토지)

토지 면적: 29,665.00㎡ (약 9,000평)

건물 면적: 10,083.72㎡ (약 3,050평)

용도: 공장

감정가: 8,200,718,790원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 및 일부 기계기구 포함)

채권자: 케이에프디이삼공오유동화전문유한회사

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 강동면 왕신리에 소재하며, 공장 용지로서 광대한 토지를 포함하고 있습니다.

주변 환경으로는 중, 소규모 공장과 농경지, 임야가 혼재되어 있어 전형적인 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황은 본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형 및 사다리형의 토지로서, 도로, 공업용 건부지, 임야 등으로 이용되고 있으며, 폭 약 8미터의 도로에 인접해 있습니다. 일부 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 상 대부분 지역이 계획관리지역, 성장관리구역에 속하나, 일부 지역은 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 공장 운영 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 임의경매개시결정 등기를 기준으로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 11월 17일자 한국산업은행의 근저당권입니다.

인수 보증금은 0원으로, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

현재까지 파악된 등기부채권 총액은 토지 약 47.5억 원, 건물 약 47.4억 원으로, 총 94.9억 원에 달합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세한 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 공장 밀집 지역에 위치하여, 유사 산업 시설과의 연계 및 관련 업종의 클러스터 효과를 기대할 수 있습니다.

주변의 소규모 공장들과 함께 지역 산업의 중요한 부분을 차지할 것으로 보입니다.

산업 단지 내의 공급자 또는 수요자로서의 역할이 가능하며, 물류 및 생산 활동에 유리한 입지 조건을 가집니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 지역에 위치하여 주변 환경이 한적하며, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설과는 다소 거리가 있습니다.

주요 편의시설 및 관공서 등을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필수적이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본 물건의 일부 건물은 일반건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 철거, 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

건물 훼손: 일부 건물의 지붕 및 벽체에 훼손이 있는 상태이며, 이는 수리 및 보수에 상당한 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 감정가에 반영되었다고는 하나, 실제 보수 비용은 추가적으로 발생할 수 있습니다.

토지 침범: 일부 건물은 북측 인접 토지를 침범하여 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이에 따라 소유권 분쟁의 소지가 있으며, 정확한 위치 확인을 위한 측량이 필요합니다.

기계기구 상태: 매각 대상에 포함된 기계기구는 가동 중단 상태이며, 소재 불명 및 해체 등의 이유로 정상 작동 여부 및 재설치 가능성이 불확실합니다. 실질적인 자산 가치가 낮을 수 있습니다.

유동화 물건 및 채무 총액: 본 물건은 유동화 물건으로서 채무 총액이 감정가를 초과하는 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

제시외 물건: 일부 컨테이너 3동은 매각 제외되며, 폐자재가 적치되어 있어 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 일부 토지가 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어, 향후 공장 운영, 증축, 용도 변경 등에 대한 추가적인 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 강동면에 위치한 대규모 공장 부지로, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

현재 공장으로 운영 중인 것으로 보이나, 위반건축물, 건물 훼손, 인접 토지 침범, 불확실한 기계기구 상태 등 다수의 하자 요소를 내포하고 있습니다.

또한, 높은 채무 총액과 복잡한 권리 관계는 본 물건의 잠재적 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 철저한 현장 조사, 하자 보수 비용 및 관련 법규 검토, 채권자 및 이해관계인과의 협의 등이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지 및 건물: 광대한 토지와 연면적을 갖춘 공장 부지로서, 향후 산업 시설로서의 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 명도 및 분할 매각에 따른 복잡성을 피할 수 있습니다.

산업 인프라: 주변의 공장 밀집 지역이라는 점은 관련 산업과의 시너지 효과를 창출할 수 있는 장점입니다.

잠재적 시세 차익: 현재의 하자 요소를 감안하고 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 정상화 이후 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 82억 원 대비 높은 수준의 채무 총액과 다수의 물리적, 법적 하자 요소를 가지고 있습니다.

특히, 위반건축물, 건물 훼손, 토지 침범 문제 해결에 소요될 예상 비용과 기계기구의 효용성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 그 내용도 추가 확인이 필요합니다.

현장 답사를 통한 정확한 상태 파악, 관련 전문가(건축사, 법무사 등) 상담, 인접 토지 권리 관계 확인 등을 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하는 데 한계가 있으므로, 철저한 추가 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.