나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10452 [1] 경상북도 경주시 양남면 하서리 1042-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 ""망정마을"" 내 위치하며, 부근은 기존마을,
전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의
성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
기호(3): 남서측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호(4): 남서측 하향경사지대내 장방형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

기호(1,3): 본건 북서측으로 도로와 접하나 고저차로 출입 불가하며, 본건 남동측으로
폭 약 3M 포장도로와 접합.
기호(4): 본건은 도로공제면적임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건 기호(1) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 제시외구축물(태양광설비)이 소재하는
바, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 일반목구조 아스팔트슁글지붕 지상2층건(사용승인일자: 10.01.05)으로서,
외벽: 인조석 붙임, 판넬 사이딩 등 마감.
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재, 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호.

이용상태

2(가): 주택.

설비내역

2(가): 위생, 급·배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경
유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공
부상 내역, 평가선례, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 및 구축물(태양광설비)포함
2. 목록3)은 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 1042-6에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경10452 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 617,040,200원입니다.

토지 면적은 1347.00㎡ (약 407.4평)이며, 건물 면적은 170.22㎡ (약 51.5평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 케이에프지이이일이유동화전문입니다.

주요 특징으로는 농지취득자격증명 및 유동화물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 토지정보

소재지: 경상북도 경주시 양남면 하서리 1042-6

용도: 단독주택

토지면적: 1347.00㎡ (약 407.4평)

토지지분: 1347㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물정보

건물면적: 170.22㎡ (약 51.5평)

건물지분: 170.22㎡

건물 제시외면적: 6.00㎡ (태양광설비 포함)

건물구조: 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 (사용승인일: 2010.01.05)

건물용도: 주택

1.3. 매각정보

감정가: 617,040,200원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케이에프지이이일이유동화전문

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 "망정마을" 내에 위치하고 있습니다.

주변은 기존 마을, 전원주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

일반 차량 접근이 가능하며, 지역적 상황 및 주변 교통시설 접근성을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지(기호1,3)는 북서측으로 도로와 접하나 고저차로 출입이 어렵고, 남동측으로 폭 약 3미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

인근에 양남주상절리파도소리길, 하서해수욕장 등 관광지가 있으며, 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 토지의 경우 2009년 9월 30일 접수된 경남은행 근저당권(을1)이며, 건물의 경우 2010년 2월 5일 접수된 경남은행 근저당권(을1)입니다.

등기부상 권리 대부분은 말소기준권리보다 후순위로, 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시는 없으나, 상세 권리관계는 반드시 법원 집행관실의 물건명세서를 재확인해야 합니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 장성만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-11-20

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 권리분석 결과

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액 (말소 예정 권리): 695,000,000원 (근저당권 등)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 양남면 하서리는 전원주택 단지와 농경지, 임야 등이 혼재된 농어촌 지역입니다.

인근에 해수욕장, 주상절리 등 관광지가 있어 관광객 유입이 있을 수 있으며, 이는 펜션이나 상가 임대 수익과 연계될 수 있습니다.

다만, 단독주택 자체의 직접적인 상권보다는 주변 관광 인프라에 따른 간접적인 영향이 예상됩니다.

주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 전원주택지로 활용하기 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

주변은 자연 친화적인 환경을 제공하며, 망정마을 등 기존 마을과 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 대도시의 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

인근에 하서해수욕장, 양남주상절리파도소리길 등 관광지가 있어 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본건 토지는 농지 포함되어 있어, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 행정적 절차를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물(태양광설비) 포함: 매각에 포함되는 제시외 건물(태양광설비)에 대한 명확한 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 내부 확인이 어려워 동유형 표준 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 양남면의 전원주택 부지로, 넓은 토지 면적(약 407.4평)을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

주변 환경은 비교적 쾌적하며, 관광지와의 접근성도 양호합니다.

권리상 문제는 크지 않으나, 농지취득자격증명 제출이라는 명확한 리스크 요인이 존재하며, 이를 해결하지 못할 경우 상당한 불이익이 따를 수 있습니다.

감정가 6억 1천만 원대는 넓은 토지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 농지 취득 관련 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 407.4평에 달하는 넓은 토지는 전원생활을 위한 주택 건축, 주말주택, 혹은 소규모 농장 운영 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 누리기에 적합합니다.

* 관광지 인접: 인근 관광지와 가까워 주말 세컨하우스 등으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 617,040,200원입니다.

제시된 주변 단독주택 매매 사례들을 참고할 때, 본건의 넓은 토지 면적(약 407.4평)을 고려하면 감정가가 시세 대비 과도하게 높다고 보기는 어렵습니다.

다만, 농지취득자격증명 미제출 시 발생할 수 있는 몰수 및 원상회복명령의 리스크를 감안하여, 입찰 희망가는 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그 이하에서, 농지취득자격증명 확보 가능 여부 및 본건의 활용 가치를 면밀히 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

구체적인 입찰가 산정 시에는 해당 지역의 최신 부동산 동향, 유사 물건의 실거래가, 그리고 농지 관련 규제에 대한 정확한 법률 검토를 선행해야 합니다.

일반적으로 이러한 조건의 물건은 최초 감정가에서 20% 이상 유찰될 가능성도 있으나, 토지의 가치를 높게 평가하는 입찰자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

본 건의 경우, 농지취득자격증명 취득이 확실하고 활용 계획이 명확하다면 감정가 근처에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

위험 부담을 고려한다면 감정가의 80~90% 수준인 약 4억 9천만 원 ~ 5억 5천만 원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.