나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10418 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 252-2 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10418 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 252-2 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10418 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 252-2 | 감정가: 372,245,000원 | 최저가: 127,680,000원 | 용도: 답

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10418 (1)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 252-2

용도: 답 (농지)

감정가: 372,245,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채권자: 김OO / 경OOOOOOO

특이/주의사항: 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 일괄매각

1.2. 면적 및 지분 현황

토지면적: 711.00㎡ (약 215.08평)

토지 지분율: 71100 (전체 지분으로 추정됨)

건물/제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지:

본 건은 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 지방도 주변 경지정리지대인 답(논)으로 형성되어 있으나, 동측 인근에는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있어 농촌과 도시의 경계에 있는 입지입니다.

2.2. 교통상황

지방도 인근에 소재하고 노선버스가 운행되어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 다만, 본 건은 농로에 접하고 있어 차량 출입이 용이하지 않은 점은 단점입니다. 한편, 금장리 일대는 최근 황금대교 준공 및 도로 확장(금장사거리~동대유치원 왕복 4차선 확장 등) 등 교통 인프라 개선 사업이 활발히 진행되어 만성적 교통정체가 크게 해소되고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: (기호 1) 북측으로 폭 2~3미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접하며, (기호 2) 맹지로서 인접지를 통로로 이용합니다. 감정평가서에 '기호 1, 2'가 언급된 것으로 보아, 본 사건은 필지가 여러 개일 가능성이 높으며, 맹지인 기호 2의 진입로 확보 여부가 중요합니다.

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한)에 속합니다. 자연녹지지역은 개발 가능성은 있으나, 현재 용도인 답(농지)의 상태를 유지할 경우 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

2.4. 상권 및 생활정보

주변 주택지대에는 다양한 아파트 단지(우남리버빌, 금장성호마루한뷰 등) 및 근린생활시설, 현곡면행정복지센터 등이 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다. 인근에 금장초등학교, 화랑중학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부)

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 권리관계는 매각물건명세서 등 공식 문서를 통해 반드시 확인해야 합니다.)

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 본 건은 지목이 '답(농지)'이므로, 낙찰자는 잔금 납부 기한까지 관할 관청(농지 소재지 시/군/구)에서 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 낙찰 후 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역 내 답(농지)이므로, 건축 행위 등에 있어 관련 법규(농지법, 도시계획조례)의 제한을 받습니다. 특히, 일부 필지(기호 2)가 맹지(도로에 접하지 않은 토지)일 경우, 건축 허가 및 가치 평가에 있어 큰 제약이 되므로, 진입로(통행로) 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 물건: 감정평가서상 제시목록 외 물건 및 공부와의 차이는 '없음'으로 명시되어 있어, 추후 법정지상권이나 기타 건물에 대한 추가 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 경주시 현곡면 금장리 주거밀집지역 인근에 위치한 자연녹지지역 내 답(농지)으로, 주변 지역의 개발 호재(교통 인프라 개선, 주거 단지 증가)로 인해 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력이 있는 물건입니다. 단, '농지취득자격증명' 발급이 필수이며, 맹지(기호 2) 통로 확보 문제와 '자연녹지지역' 내 개발 제한 여부를 사전에 철저히 분석해야 하는 리스크가 존재합니다.

4.2. 투자 포인트

개발 잠재력: 인근 주거 밀집 지역의 확장 가능성을 고려할 때, 향후 도시계획 변경 및 용도 변경을 통한 개발 이익을 기대할 수 있습니다. (장기 투자 관점)

입지 조건: 금장초등학교 인근으로, 경주시 내에서도 주거 선호도가 높은 현곡면 금장리 생활권에 편입되어 있습니다.

저가 매수 기회: 농지 취득의 제한(농취증) 및 맹지 리스크 등으로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 이로 인한 낮은 가격으로 매입하여 리스크를 해소할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

※ 본 보고서는 제시된 정보와 일반적인 검색 결과를 바탕으로 작성된 컨설팅 의견이며, 최종적인 법적 책임은 매수자 본인에게 있습니다. 반드시 현장조사 및 관계 법령, 법원 자료를 재확인하시기 바랍니다.

법원 정보

경주지원 경매4계