나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10414 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 461-4 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10414 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 461-4 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경10414
• 주소: 경상북도 경주시 현곡면 용담로 187
• 용도: 근린주택

경주지원 경매4계 2025타경10414 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 용담로 187 | 감정가: 1,176,192,000원 | 최저가: 823,334,000원 | 용도: 근린주택

1. 경주지원 2025타경10414 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10414 (1)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 461-4

용도: 주/상용건물

감정가: 1,176,192,000원

토지면적: 309.00㎡ (약 93.48평)

토지지분: 309㎡ (약 93.48평)

건물면적: 377.16㎡ (약 114.09평)

건물지분: 377.16㎡ (약 114.09평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인 존재

주의사항: 1. 일괄매각 대상입니다.

2. 본건 부속건물(화장실) 3.3㎡는 멸실되었으니 현황을 확인하시기 바랍니다.

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 금장교다리 서측 인근에 위치하며, 주변은 상가 등으로 형성된 상업지대입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형의 평지로, 상가 및 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측으로 30미터 노폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로2류(접함), 가축사육제한구역(일부제한), 상대보호구역에 해당합니다.

기타참고사항: 임대 중이나 임대내역은 미상입니다.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 (사용승인일 2004.09.20)

외벽: 미장스톤, 시멘트위몰탈 마감

내벽: 벽지도배, 목재몰딩, 타일 등 마감

바닥: 화강석, 장판지, 타일 등 마감

천장: 천장지도배, 합판위 페인팅 마감

창호: 샷슈유리 창호

이용상태: 1층은 일반음식점 및 사무실 등 근린생활시설, 2층은 근린생활시설(미장원) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수시설, 2층 단독주택 바닥난방설비가 되어 있습니다.

공부와의 차이: 부속건물(화장실) 3.3㎡는 멸실되었습니다.

기타참고사항: 임대 중이며 임대내역은 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경주시 현곡면 금장리에 위치하여 금장교 인근 상업지대에 자리하고 있습니다. 주변은 상업시설이 밀집된 지역으로, 현곡면 소재지 중심 도로변에 위치하여 접근성이 양호합니다. 북측으로는 30미터의 넓은 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 매우 편리합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로, 직장인 및 주민들의 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 경매 진행 시 '일괄매각'으로 결정되었으며, 토지와 건물을 함께 매각합니다. 또한, '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점은 가장 주의해야 할 사항입니다. 대항력있는 임차인이 있는 경우, 임차인의 보증금 및 계약 조건에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있으므로, 임차인의 정확한 권리 관계 및 보증금 액수를 파악하는 것이 중요합니다. 부속건물(화장실) 3.3㎡가 멸실되었다는 점은 현장 확인 시 참고해야 할 부분입니다.

4. 상권분석

현곡면 금장리는 경주시 내에서도 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본 물건은 상업지대에 위치하며, 1층은 일반음식점 및 사무실 등 근린생활시설로, 2층 일부도 근린생활시설(미장원)로 이용되고 있어 상가로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설이 형성되어 있어 배후 수요가 확보될 가능성이 높습니다. 하지만, 경주시의 전반적인 상권 동향 및 해당 지역의 경쟁 업종 분석, 유동 인구 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건의 2층은 단독주택으로도 이용 가능하여 주거 기능도 겸비하고 있습니다. 인근에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 어느 정도 갖추어져 있어 주민들의 생활 만족도를 높일 수 있습니다. 또한, 금장교 인근으로 다양한 음식점과 편의시설이 밀집해 있어 생활의 편리성을 더합니다. 다만, 경주시 현곡면의 전반적인 생활 인프라 수준과 본 물건과의 접근성을 고려하여 실제 거주 또는 임대 시의 만족도를 예측해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임대차 내역이 미상으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금, 계약 기간, 우선변제권 여부 등을 철저히 조사해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '공유물분할 경매'의 특성상 공동 소유주와의 관계, 향후 분쟁 가능성 등을 염두에 두어야 합니다. 부속건물 3.3㎡의 멸실은 건축물 대장상 면적과의 차이를 발생시키므로, 이를 감안한 부동산 가치 평가가 필요합니다. 현재 경주 현곡면 금장리 461-4 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주 현곡면의 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 위치한 주/상용 건물로, 양호한 교통 접근성과 상업지대의 이점을 가지고 있습니다. 1층 상가와 2층 주택/상가 복합 용도로 활용 가치가 높으며, 특히 대로변에 접해 있어 가시성이 좋습니다. 하지만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 '공유물분할 경매'라는 특성으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다. 부속 건물 멸실 부분도 확인이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 상업지역에 위치하여 임대 수익률 확보에 유리하며, 1층 상가의 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 2층의 주택 또는 추가 상가 활용 가능성은 다양한 수익 창출 기회를 제공합니다. 향후 현곡면 지역의 발전 가능성과 주변 상권의 성장세를 고려할 때, 시세 차익 또한 기대해볼 수 있습니다. '대항력 있는 임차인'의 존재는 투자 초기 부담으로 작용할 수 있으나, 이를 명확히 분석하고 협의를 통해 해결한다면 오히려 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 공유물분할 경매라는 점을 활용하여 기존 소유주와의 원만한 합의를 통해 효율적인 명도 및 관리가 이루어진다면 긍정적인 결과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매4계