나이스옥션 법원경매 경주 2025타경360 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 2856 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경360 [1] 경상북도 경주시 산내면 대현리 2856 전 경매

• 사건번호: 2025타경360
• 주소: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2856
• 감정가: 300,410,000원
• 최저가: 103,041,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

경주지원 경매3계 2025타경360 | 소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2856 | 감정가: 300,410,000원 | 최저가: 103,041,000원 | 용도: 전

1. 경주지원 2025타경360 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경360 (1)

소재지: 경상북도 경주시 산내면 대현리 2856

용도: 전

감정가: 300,410,000원

토지면적: 2731.00㎡ (약 826.15평)

토지 지분율: 전체 지분 (100%로 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항:

1. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환됩니다.

2. 지적 경계가 불명확하며, 초목이 무성하여 분묘가 소재할 수 있으며 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

2. 입지조건

본건 토지는 경상북도 경주시 산내면 대현리 소재 '와항경로당' 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 주택 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 남동측 인접 필지를 통해 폭 약 3m의 현황 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다. 경주시 산내면은 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공하는 지역입니다. 주변에 산림 지역이 많아 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 동창천이 면을 관통하여 흐르고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 본건은 농지(전)이므로, 매수 후 해당 시군구에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 사전에 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 분묘기지권 성립 여지입니다. 토지가 초목으로 무성하고 지적 경계가 불명확하여 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 확인되고 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘에 대한 권리를 존중해야 하므로 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 분묘의 존재와 수호, 봉사를 위한 토지 사용 권리로, 법적으로 인정될 경우 토지 이용에 상당한 제약을 초래합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주요 상업 시설 및 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 접근해야 할 가능성이 높습니다. 경주시 산내면 소재지에는 작은 규모의 마트, 편의점, 식당 등이 있으며, 보건지소 등 기본적인 행정 및 의료 시설도 갖추고 있습니다. 최근에는 캠핑 시설 등이 증가하며 휴양지로서의 기능도 강화되고 있습니다. 따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 다른, 지역 농업 활동 및 자연 친화적 휴양지로서의 특성을 이해해야 합니다.

5. 생활정보

경주시 산내면은 경주시 외곽에 위치하여 비교적 한적하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 지역입니다. 주변에 농경지와 산림 지역이 많아 전원생활을 희망하는 분들에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다. 생활 편의 시설 및 의료 시설, 교육 시설 등은 차량을 이용하여 경주시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 산내면 소재지에는 산내면 행정복지센터, 산내보건지소, 우체국 등이 있어 기본적인 생활은 가능합니다. 또한, 산내면 지역은 상수도 확충 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 생활 기반 시설이 개선될 것으로 보입니다. 자연 휴양림, 캠핑 시설 등 자연을 즐길 수 있는 시설과의 접근성은 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 미비:** 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 받지 못하면 계약이 무효가 되고 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

2. **분묘기지권:** 토지 내 분묘가 존재하고 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘의 소유자나 연고자에게 사용료를 지급하거나, 분묘 이장 등 추가적인 법적/금전적 문제가 발생할 수 있습니다. 초목이 무성하여 분묘 확인이 어렵다는 점은 리스크를 더욱 키웁니다.

3. **맹지 및 도로 문제:** 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 및 도로 이용에 대한 확인이 필수적입니다. 현황 도로가 있으나, 토지 경계 불명확 문제와 더불어 도로 사용에 대한 권리 관계를 명확히 해야 합니다.

4. **경계 불명확:** 정확한 토지 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 면적 차이나 인접 토지와의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

5. **개발 제한:** 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용계획 및 제한사항을 상세히 확인하여 향후 토지 활용에 제약이 없는지 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 경상북도 경주시 산내면의 농촌 지역에 위치한 토지 매물입니다. 넓은 면적의 농지를 감정가에 취득할 수 있는 기회일 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘기지권의 존재 가능성, 불명확한 지적 경계, 맹지로서의 도로 문제 등 명확히 확인하고 해결해야 할 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 법적 필수 요건이므로, 사전에 반드시 가능 여부를 확인하고, 분묘기지권 존재 시에는 해당 분묘의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 이러한 법적, 행정적 절차 및 잠재적 리스크를 충분히 이해하고 해결할 수 있는 경험이나 지원이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. **농업 목적 활용:** 농지 취득 자격을 갖춘 투자자라면, 넓은 면적의 농지를 활용한 농업 사업을 고려해볼 수 있습니다.

2. **장기적 가치 상승:** 경주시 산내면 지역은 자연 친화적인 환경과 휴양지로서의 가치가 높아지고 있어, 장기적인 부동산 가치 상승 가능성을 염두에 둔 투자처가 될 수 있습니다. (지역 개발 계획 등 추가 조사 필요)

3. **잠재적 개발 가능성:** 산내면 지역은 농촌 지역 활성화를 위한 기초생활거점 사업 등이 추진되고 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 가능성이 있는지 살펴볼 수 있습니다. (단, 현재 토지이용계획 및 제한사항 확인 필수)

4. **리스크 관리 능력:** 농지법, 분묘기지권, 토지 경계 문제 등 복잡한 법적, 행정적 리스크를 해결할 수 있는 투자자에게는 잠재적 가치를 고려한 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계