나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10355 [1] 경상북도 경주시 율동 194-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10355 [1] 경상북도 경주시 율동 194-4 임야 경매

• 사건번호: 2025타경10355
• 주소: 경상북도 경주시 율동 194-4
• 감정가: 122,100,400원
• 최저가: 85,470,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

경주지원 경매1계 2025타경10355 | 소재지: 경상북도 경주시 율동 194-4 | 감정가: 122,100,400원 | 최저가: 85,470,000원 | 용도: 임야

1. 경주 지원 2025타경10355 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10355 (1)

소재지: 경상북도 경주시 율동 194-4

용도: 토지 (공부상 지목: 전, 임야 / 실제 이용 현황: 농경지, 주택부지, 잡종지, 도로 등 혼재)

감정가: 122,100,400원

토지면적: 704.00㎡ (약 213평)

토지 지분율: 해당 토지에 대한 전체 소유권으로 추정됨 (지분율 70400은 일반적이지 않은 표기임)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OOOOOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 일괄매각. 목록1, 2는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 법정지상권 성립 여부 불분명. 비닐하우스 등 제시외 건물은 이동 용이하여 매각 제외. 목록1은 맹지. 목록1, 2는 공부상 '전'이나 건물 부지로 이용. 목록3은 공부상 '임야'이나 실제 '전', '잡종지', '도로'로 이용.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 율동에 위치하며, 경부고속도로 경주톨게이트에서 남동측으로 약 1.2km 지점에 자리 잡고 있습니다. 주변은 경주시 외곽의 농촌지대로, 동측으로는 형산강이 흐르고 농경지와 농촌 취락 등이 혼재된 지역입니다. 동측 제방도로와 남측 관습도로를 통해 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 고속도로 접근성이 양호한 편이나, 지역 자체는 전형적인 농촌 환경입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 채권자는 농업협동조합으로 추정되는 '농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'이며, 채무자 겸 소유자는 '이OOOOOOOOOOOO'입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 토지 상에 존재하는 건물(무허가 건물, 이전 건물 등)로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 목록 1과 2의 경우 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 행정적 절차상의 위험이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 농촌 지역으로, 인근에 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 주된 용도는 농경지와 주거지로 이루어져 있습니다. 경부고속도로 경주톨게이트가 인접해 있어 물류 이동 등 교통 편의성은 있으나, 상업 활동이나 일반적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 편의 시설 외에 활발한 상권 분석은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 동측으로는 형산강이 있어 자연환경을 즐길 수 있으나, 기반 시설이나 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다. 현재 소유자의 형과 어머니가 거주 중인 것으로 조사되었으나, 이는 실제 점유 관계 확인이 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1~3)는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 활용 방안을 모색할 때 반드시 고려해야 할 중요 요소입니다.

1.7. 혐오시설 유무 및 주변 환경

주변 환경 조사 결과, 본건 토지 인근에 주거 생활에 직접적인 영향을 주는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 공장 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 다만, '경부고속도로 경주T/G'가 인접해 있어 차량 소음의 가능성은 존재하며, 자연녹지 지역임을 고려할 때 향후 주변 환경 변화 가능성도 배제할 수 없습니다. (협소한 농로, 인근 농경지 등은 일반적인 농촌 환경으로 분류됩니다.)

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 목록 1이 맹지로서 타인 토지를 통해 통행해야 한다는 점입니다. 이는 통행권 확보 문제나 토지 이용의 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 목록 1, 2에 대한 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 건물과 토지 소유권 간의 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용 현황의 차이(전, 임야 vs. 건물 부지, 잡종지, 도로)는 향후 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 외곽의 농촌 지역에 위치한 토지로, 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불확실성, 복잡한 토지 이용 현황, 개발 제한 구역 지정 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 투자 또는 활용 전에 이러한 위험 요소들을 철저히 분석하고 해결 방안을 강구해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 경매를 통한 시세 차익 기대: 잠재적 리스크 해소 및 토지 활용 방안 마련 시 시세보다 저렴하게 취득하여 가치를 높일 수 있습니다.

2. 인근 개발 가능성: 향후 경주 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재 자연녹지 제한으로 직접적인 개발은 어렵습니다.

3. 농지로서의 활용: 농지취득자격증명 확보 및 법적 문제 해결 후 농업적 목적으로 활용할 수 있습니다.

4. 주변 토지 소유주와의 협상: 맹지 해소를 위해 인접 토지 소유주와의 협상을 통해 통행로 확보 또는 토지 통합을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매1계