나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10371 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1195 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.03.07

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

경주시 강동면 왕신리 소재 "빈암마을" 남측 근거리에 위치하는 (주)대명기업 공장이며, 부근은 소규모 공장지대로서 소수의 공장이 산재하여 있고, 인근으로 농경지대와 임야지대가 이어져 있습니다.

토지의 상황

가) 교통상황 왕복2차선 도로에 연결되고, 근거리로 국도 및 지방도가 통과하여 대중교통사정이 편리한 편이며, 차량출입이 용이합니다. 나) 형상 및 이용상황 부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 기호 1, 2: 일단지의 공장부지, 기호 8: 공업나지, 기호 10, 11: 도로로 이용 중입니다. 다) 인접도로상태 남동측 구거의 일부가 복개되어 폭 8미터 정도의 포장도로에 연결되어 있습니다. 라) 토지이용계획사항 기호 1, 2, 8, 10, 11: 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역 (일부제한 (1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인 지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>에 속합니다.

건물의 구조 및 현상

가) 건물의 구조 기호 3, 7: 철골조 칼라시트지붕 단층건으로 층고: 5미터 정도 주기둥: Steel Pipe ø200㎜×겹기둥 벽체: 칼라시트 붙임에 하단 일부 블럭줄눈쌓기 천장: 철골트러스 노출 바닥: 콘크리트 마감 창호: 알미늄삿시 유리창 기호 4, 5: 철골조 칼라시트지붕 단층건으로 층고: 7미터 정도 주기둥: H-Beam 350×350㎜×겹기둥 벽체: 칼라시트 붙임 천장: 철골트러스 노출 바닥: 콘크리트 마감 창호: 하이삿시 유리창 기호 6: 철골조 콘크리트평스라브지붕 2층건으로 지붕 위에 경량철골조 강판지붕 비가림시설이 있으며, 벽체: 샌드위치판넬 붙임 천장: 아스칼텍스 마감 바닥: 아스타일, 데코타일 등 붙임 창호: 칼라알미늄삿시 유리창 기호 ㄱ: 철골조 칼라시트지붕 단층건으로 기호 3, 7 건물의 연결부분으로 구조 동일 기호 ㄴ: 철골조 칼라시트지붕 단층건으로 기호 4, 5 건물의 연결부분으로 구조 동일 기호 ㄷ: 철골조 칼라시트지붕 단층건으로 기호 4 건물에 연결된 간이구조의 부합물이며, 벽체: 칼라시트 붙임에 전, 후면 벽체 없음 바닥: 콘크리트 마감 나) 이용상태 기호 3, 4, 5, 7: 공장 기호 6: 1층- 사무실, 탈의실,샤워실, 창고, 화장실 2층- 사무실, 창고, 화장실 기호 ㄱ, ㄴ: 공장 기호 ㄷ: 작업장 다) 부대설비 기호 6: 급배수 및 위생설비, 급탕설비, 물탱크실(옥상) 등이 있습니다. 라) 공부와 차이 공부상 기호 3~7 건물의 소재지가 1195, 1196-1, 1197-1번지이나 실제 기호 3, 4, 6, 7: 1195번지, 기호 5: 1195, 1197-1 양지상에 소재합니다.

기계/기구의 현상

1) 본 기계기구는 공작기계 및 금속제품제조기계류로서 일부 도입기계가 있으며, 대부분 장기간 사용으로 노후화 되어 현상이 불량한 편입니다. 2) 기호 1~4, 15, 16 기계는 소재를 확인할 수 없으며, 기호 9~11, 14 기계는 외국산 기계로서 경제적 내용년수를 초과하여 장기간 사용한 것으로 조사됩니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

1) 일부 공장 및 기계기구는 현재 임대중인 것으로 조사되나 임대내역은 미상입니다. 2) 기호 9 건물은 멸실입니다. 3) 제시외건물 기호 ㄷ은 일부 의뢰외 토지(1647번지) 상에 소재합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 3~7의 건물소재 지번은 감정결과 실제 공부상 지번과 일부 차이는 있음.목록 10,11의 공부상 각 '잡종지,창고용지'는 현황 '도로'임. 기계기구 중 목록1,2,3,4,15,16은 소재불명으로 매각제외.
재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10371 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1195

* 용도: 공장

* 감정가: 1,498,524,440원

* 토지면적: 4507.00㎡ (약 1363.62평)

* 건물면적: 1609.94㎡ (약 487.03평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 재매각 여부: 재매각

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 1.1.1. 위치 및 부근 상황: 경주시 강동면 왕신리 "빈암마을" 남측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대로서 소수의 공장이 산재하고, 인근으로 농경지대와 임야지대가 이어져 있습니다.

* 1.1.2. 교통상황: 왕복 2차선 도로에 연결되어 있으며, 근거리로 국도 및 지방도가 통과하여 대중교통 사정이 편리한 편입니다. 차량 출입이 용이합니다.

* 1.1.3. 토지 형상 및 이용상황: 토지는 부정형으로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 공장부지, 공업나지, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 1.1.4. 인접 도로상태: 남동측 구거의 일부가 복개되어 폭 8미터 정도의 포장도로에 연결되어 있습니다.

* 1.1.5. 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 1.2.1. 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일자: 2014-04-23)

* 1.2.2. 토지 등기부 현황:

* 소유권이전 (박대균, 2002-02-01)

* 소유권이전 (주식회사대명기업, 2005-05-30)

* 근저당 (중소기업은행, 2014-04-23, 1,130,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (경주세무서장, 2022-12-20) - 말소

* 가압류 (신용보증기금, 2024-12-03, 959,925,000원) - 말소

* 가압류 (근로복지공단, 2024-12-05, 30,000,000원) - 말소

* 가압류 (김연숙, 2025-01-14, 15,158,557원) - 말소

* 임의경매 (중소기업은행, 2025-02-20) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,135,083,557원

* 1.2.3. 건물 등기부 현황:

* 소유권보존 (주식회사대명기업, 2005-09-13)

* 근저당 (중소기업은행, 2014-04-23, 1,130,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (국민건강보험공단, 2021-05-20) - 말소

* 가압류 (신용보증기금, 2024-12-03, 959,925,000원) - 말소

* 가압류 (김연숙, 2025-01-14, 15,158,557원) - 말소

* 임의경매 (중소기업은행, 2025-02-20) - 말소

* 압류 (경주세무서장, 2025-03-27) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,105,083,557원

* 1.2.4. 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-04

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 임차인: 주식회사대명기업

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자(사업일자): 2002-10-07

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 1.2.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (특이사항 및 특수물건정보에 언급)

1.3. 상권분석

* 1.3.1. 부근 상황: 해당 물건은 경주시 강동면 왕신리 소재 "빈암마을" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 소규모 공장지대로서 소수의 공장이 산재해 있고, 인근으로 농경지대와 임야지대가 이어져 있습니다.

* 1.3.2. 주요 용도: 공장 및 관련 산업 시설이 입지하기 적합한 지역입니다.

* 1.3.3. 교통 접근성: 왕복 2차선 도로 및 근거리 국도, 지방도로와의 연결성이 우수하여 물류 이동 및 접근성이 양호합니다.

* 1.3.4. 시장 수요: 지역 내 공장 운영을 위한 수요와 산업 단지와의 연계 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 1.4.1. 주변 환경: "빈암마을"이 근거리에 위치하고 있으며, 전반적으로 농경지와 임야가 혼재된 전원적인 환경입니다.

* 1.4.2. 편의시설: 제공된 정보만으로는 상세한 편의시설(상가, 병원, 학교 등)에 대한 파악이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 법정지상권: 해당 물건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 특이사항이 존재합니다. 이는 토지 낙찰 후에도 건물 소유주의 토지 사용권을 인정해야 할 수 있으며, 토지 사용료 지급 또는 건물 소유주와의 협상이 필요할 수 있습니다. 상세한 법률 검토가 필수적입니다.

* 1.5.2. 대항력 있는 임차인: 주식회사대명기업(보증금 20,000,000원)은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 혹시 모를 잔여 채권 발생 시 인수 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 1.5.3. 공부상 지번 차이: 목록 3~7번 건물들의 실제 소재 지번이 공부상 지번과 일부 차이가 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 건물 철거, 증축, 대수선 시 행정 절차 상의 번거로움이나 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 정확한 지번 파악이 선행되어야 합니다.

* 1.5.4. 도로 현황: 일부 토지(목록 10, 11)가 공부상 '잡종지, 창고용지'이나 현황 '도로'로 이용되고 있습니다. 이 부분은 해당 토지의 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 1.5.5. 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행됩니다. 이는 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 기타 사유로 인해 경매 절차가 다시 진행되는 것으로, 추가적인 주의와 심층적인 권리 분석이 요구됩니다.

* 1.5.6. 제시외 건물 및 멸실 건물: 제시외 건물(기호 ㄷ)은 일부 타인 토지(1647번지) 상에 소재하며, 기호 9 건물은 멸실 상태입니다.

* 1.5.7. 소재 불명 기계기구: 경매 대상 기계기구 중 일부(목록 1,2,3,4,15,16)는 소재 불명으로 매각에서 제외되었습니다.

* 1.5.8. 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리관계 및 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경주시 강동면 왕신리에 위치한 공장 부지로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 14억 9천여만 원입니다.

* 입지적으로는 소규모 공장지대에 속하며, 왕복 2차선 도로 및 국도/지방도와의 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리합니다.

* 그러나 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 지번 차이, 도로 현황 등 복합적인 권리 및 현황상의 문제가 있어 신중한 접근이 필수적인 물건입니다.

* 재매각으로 진행 중이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.7. 투자 포인트

* 1.7.1. 공장 용도 최적지: 계획관리지역으로 지정되어 있어 공장 설립 및 운영에 유리하며, 실제 공장으로 활용되어 온 이력이 있습니다.

* 1.7.2. 우수한 교통 여건: 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 운송 및 근로자 출퇴근이 용이합니다.

* 1.7.3. 넓은 부지 및 건물 면적: 4507.00㎡ (약 1363.62평)의 토지 면적과 1609.94㎡ (약 487.03평)의 건물 면적을 확보하고 있어, 다양한 규모의 사업 운영 및 확장이 가능합니다.

* 1.7.4. 권리관계 복잡성으로 인한 저가 매수 기회: 법정지상권, 임차인 등 복잡한 권리관계로 인해 일반적인 투자자들의 참여가 제한될 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 법정지상권 성립 가능성, 대항력 있는 임차인(주식회사대명기업)의 존재, 공부상 지번 차이, 도로 현황 등 복합적인 권리 및 현황상의 이슈가 존재하는 바, 정확한 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

* 특히, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(20,000,000원)은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 절차가 반드시 선행되어야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 및 토지 현황, 제시외 건물, 도로 상황 등에 대한 면밀한 조사.

* 법률 전문가와의 상담을 통한 법정지상권 성립 여부 및 건물 소유주와의 관계, 임차인의 보증금 인수 여부 등에 대한 심층적인 확인.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석을 통한 적정 가치 평가.

* 현재 최저매각가격은 1,498,524,440원이며, 재매각 물건이므로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 299,704,888원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.