나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100278 [1] 경상북도 봉화군 물야면 북지리 OOOOO 양어장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 물야면 북지리 소재 '가평교' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지방도로변 농경지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서, 인접토지와 대체로 평탄하며, '휴경지' 상태입니다. 기호(2): 부정형의 토지로서, 인접토지와 대체로 평타하며, '양어장' 으로 이용중입니다. 기호(3): 부정형의 토지로서, 인접토지와 대체로 평탄하며, '나지' 상태입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-7호선(지방도915호선))(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 농업진흥구역, 접도구역, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역), 공장설립제한지역(공장설립제한지역)입니다. 기호(3): 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-7호선(지방도915호선))(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 접도구역, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역), 공장설립제한지역(공장설립제한지역)입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

물건 비고

일괄매각. 접도구역 저촉감안. 목록1-농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 지상 석축용돌 매각제외. 목록2-제시외 구축물(양어장) 포함평가. 목록2,3-지상 제시외 건물 매각 제외(감안평가), 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명. 목록1,3 경계부근 물탱크 1동 및 목록2 지상 하우스구조물 2동 각 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안동지원 2025타경100278 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 봉화군 물야면 북지리 188-3

용도: 양어장 (과거 이용 현황)

감정가: 273,653,400원

매각대상: 토지매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5728.00㎡ (약 1732.82평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물이 없는 것으로 평가됨)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 필수 제출. 미제출 시 보증금 몰수.

* 법정지상권: 성립 여부가 불분명하여 주의 요함.

* 건물매각제외: 지상 건물 등은 매각에서 제외되었으며, 감안하여 평가되었음.

* 접도구역 저촉: 도로 이용 및 건축 관련 제한 사항 고려 필요.

* 제외 물건: 지상 석축용돌, 경계부근 물탱크 1동, 지상 하우스구조물 2동은 매각에서 제외됨.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 상수원보호기타 지역, 공장설립제한지역 등 다수.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 봉화군 물야면 북지리 소재 '가평교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 농경지로 형성된 지방도로변 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 부정형으로, 인접 토지와 대체로 평탄한 상태입니다. 기호(1) 토지는 휴경지로, 기호(2) 토지는 양어장으로 이용 중이었으며, 기호(3) 토지는 나지 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립제한지역), 공장설립제한지역에 해당하여 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2015-06-26)이 말소기준권리이며, 본 경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

등기부등본상 을1, 을2, 을3, 갑7, 갑8, 을3-1, 갑9(임의경매개시결정), 갑10 등 모든 권리가 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되나, 본 건의 경우 모든 등기된 권리는 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, '건물매각제외' 및 '지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명'하다는 점은 별도로 주의해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 없음, 대항력: 없음.

* 임차인: 유

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-19, 대항력: 없음.

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-03-05, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 경상북도 봉화군 물야면 북지리의 농경지대로, 주변의 개발 정도는 제한적인 편입니다. 따라서 일반적인 상업 또는 주거 지역의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 양어장 용도로 활용되었던 만큼, 관련 시설이나 농업 관련 업종의 잠재력은 있을 수 있습니다.

4.2. 교통 접근성

지방도로와 접해 있어 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다. 봉화군 소재지와의 접근성을 고려한 생활권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 농경지대에 위치하여 주변 편의시설이나 문화시설 등은 부족할 수 있습니다. 가장 가까운 생활 편의시설은 봉화군 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 차량 이동이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 상수원보호기타 지역 등 토지 이용에 대한 다양한 규제가 존재하여 신규 사업이나 건축에 제약이 클 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 및 제시외 건물

건물이 매각에서 제외되었고, 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 관련 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 물건들이 있어 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.4. 접도구역

접도구역으로 지정되어 있어 도로와의 관계에서 발생하는 건축 및 토지 이용상의 제약을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 봉화군 물야면 북지리에 위치한 토지로, 과거 양어장으로 이용되었던 이력이 있습니다. 토지 자체의 면적은 넓은 편이나, 농림지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어 신규 사업 추진 시 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 법정지상권 성립 여부와 관련된 불확실성, 농지취득자격증명 제출 의무, 접도구역 저촉 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양어장 관련 시설 활용

과거 양어장으로 사용된 이력이 있는 만큼, 관련 시설이나 토지의 특성을 활용한 농업 관련 투자(예: 스마트팜, 특수작물 재배 등)에 잠재력이 있을 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

봉화군의 지역 개발 계획이나 발전 가능성을 파악하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 273,653,400원입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 법정지상권 성립 가능성, 다수의 토지 이용 규제, 농지취득자격증명 제출 의무 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이를 분석하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.