나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100235 [1] 경상북도 영주시 가흥동 1381-383 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 '영주남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 자루형 토지로서, 인접토지와 대체로 등고평탄하며, '주거용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한)), 상대보호구역(경북전문대학교), 상대보호구역(영주남부초등학교, 병설유치원), 자연재해위험개선지구(2024-04-12)입니다.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: ㅡ

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호입니다.

이용상태

기호(1) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기타: 본건은 기준시점일 현재 폐문부재 등으로 내부현황은 인근 유사물건의 통상적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 안동지원 2025타경100235 (1)

소재지: 경상북도 영주시 가흥동 1381-383

용도: 단독주택

감정가: 83,067,740원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

건물면적: 48.58㎡ (약 14.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 7.70㎡ (약 2.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1975년 5월 31일 건축 허가, 1976년 1월 24일 사용 승인

구조: 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층

주요용도: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 휴천동 소재 '영주남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

자루형의 토지로서, 인접 토지와 대체로 등고평탄하며 '주거용건부지'로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(경북전문대학교, 영주남부초등학교), 자연재해위험개선지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약

- 소유권이전: 유천형 (1979-12-14), 류형모 (2023-12-22, 협의분할에 의한 상속)

- 말소기준권리: 주식회사씨엔에스대부 강제경매 (2025-02-13)

- 기타 권리: 영일자산관리대부유한회사 가압류 (2025-04-16, 말소 예정)

- 등기부채권 총액: 13,605,430원

* 건물 등기부 요약

- 소유권보존: 유천형 (1984-01-28)

- 소유권이전: 류형모 (2023-12-22, 협의분할에 의한 상속)

- 말소기준권리: 주식회사씨엔에스대부 강제경매 (2025-02-13)

- 기타 권리: 대전세무서장 압류 (2024-10-11, 말소기준권리), 영일자산관리대부유한회사 가압류 (2025-04-16, 말소 예정)

- 등기부채권 총액: 13,605,430원

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 주식회사씨엔에스대부의 강제경매 개시결정 등기(2025-02-13)로 인해, 동 등기보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 영일자산관리대부유한회사 가압류)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. (건물 및 토지 감정평가요항표 기재)

* 본건은 임차인 현황이 미상이며, 감정평가서상 내부 현황은 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매/임대 JSON 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 3월) 거래된 유사 물건들의 가격대는 다음과 같습니다.

- 명성빌리지1차 (연립, 1999년식, 59.4152㎡): 5,100만원

- 청운리더스A동 (다세대, 2013년식, 68.22㎡): 15,000만원

- 금영그린빌라 (다세대, 1994년식, 75.78㎡): 7,500만원

4.2. 본건과의 비교

본건은 단독주택이며, 제공된 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택입니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵지만, 가흥동 일대의 주택 시세가격을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

- 명성빌리지1차 (18평, 1999년식): 평당 약 283만원

- 청운리더스A동 (20.6평, 2013년식): 평당 약 728만원

- 금영그린빌라 (22.9평, 1994년식): 평당 약 327만원

본 건의 토지 면적이 116㎡ (약 35평)임을 고려할 때, 신축 다세대 주택인 청운리더스A동과의 시세 차이가 크지만, 이는 건축 연도, 건물 종류, 관리 상태 등의 차이로 판단됩니다. 금영그린빌라와 유사한 연식의 연립주택의 평당 단가(약 300만원대)를 적용하면, 토지 자체의 잠재적 가치를 짐작해 볼 수 있습니다.

4.3. 건축물 감정가와의 비교

본건의 감정가는 83,067,740원입니다. 이는 건물의 노후도, 지역 시세, 토지 가치 등을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 영주남부초등학교, 영주여자중학교, 경북전문대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (출처: 2, 3, 4, 10)

* 영주가흥초등학교(2017년 개교)도 비교적 가까운 거리에 있습니다. (출처: 2, 5, 10)

5.2. 주변 편의시설

* 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 감정평가서에 따르면 '영주남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 드러나는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1975년 건축 허가, 1976년 사용 승인된 건물로, 상당히 노후화되어 있어 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대관계: 미상입니다. (건물 및 토지 감정평가요항표 기재)

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대학, 초등학교), 자연재해위험개선지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 내부 상태

감정평가 시 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못하고 인근 유사 물건의 상태를 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태가 예상과 다를 수 있으며 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 가흥동에 위치한 단독주택으로, 토지 약 35평, 건물 약 15평(제시외 포함 시 약 17.3평) 규모입니다. 주변 환경은 주택지대로 형성되어 있으며, 초등학교, 중학교, 대학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 차량 접근성 또한 보통 수준입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 그러나 1976년에 사용 승인된 매우 노후된 건물이라는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 감정평가가 이루어졌다는 점은 투자 시 주요 고려사항입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 일부 제한사항이 존재합니다. 주변 다세대 및 연립주택 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 건물 노후도 및 기타 조건을 반영한 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 영주 남부 초등학교, 영주 여자 중학교 등 교육 시설 인접

* 기본적인 생활 편의시설 이용 용이한 주택지대 위치

8.2. 권리 관계의 명확성

* 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 권리 관계가 명확하며, 인수 부담이 없습니다.

8.3. 토지 활용 가능성

* 단독주택 용지의 형태(자루형)와 면적(116㎡)을 고려 시, 향후 신축 또는 리모델링을 통한 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

* 감정가: 83,067,740원

* 본 건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대 주택의 시세(평당 약 283만~728만원)와 차이가 있습니다.

* 제공된JSON 데이터 상의 다세대주택 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 건물의 노후도와 건축 연도(1976년)를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 특히, 건물의 노후도가 심각하여 신축을 고려해야 한다면, 토지 자체의 가치를 우선적으로 평가해야 합니다.

9.2. 보수적인 접근

* 임대 관계 미상, 건물 내부 상태 미확인, 노후화로 인한 수리비 발생 가능성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 것은 긍정적이나, 명도 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.3. 추정 입찰가 범위

현재로서는 건물 상태에 대한 추가 정보 없이는 정확한 예측이 어렵습니다. 그러나 감정가(83,067,740원)를 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 8,500만원

이 범위는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 명도 비용 추산 등을 통해 더욱 구체적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.