나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100206 [1] 경상북도 봉화군 물야면 개단리 109-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 물야면 개단리 소재 ""월계마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건(기호2) 및 인근(기호1)까지 소형차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고
려할 때 제반 대중교통 사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1): 사다리형의 토지로서, 북서측 경사지대에 위치하는 과수원 및 일부 현황 '임야'로
이용중입니다.

기호 2): 부정형의 토지로서, 북서측 경사지대에 위치하는 과수원 및 일부 현황 '도로 및 임
야 등'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호1): 지적상 맹지입니다.
기호2): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 농로를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(소(젖소 제외),양(염소등 산양 포함),말 사슴만 가
능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다.

기호2): 보전관리지역, 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(소(젖소 제외),양(염
소등 산양 포함),말 사슴만 가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호2) 지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시 외 건물(ㄱ)이 소재합니
다.

공부와의 차이

기호1,2)의 공부상 지목은 '전 및 과수원'이나, 기호1)은 현황 '과수원 및 일부 임야', 기호
2)는 현황'과수원 및 일부 도로 및 임야'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 본건 지상에는 과수목이 다수 식재되어 있으며, 기호1,2)의 임야부분에 외관상
분별이 어려운 분묘가 소재할 수 있는바, 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 과수목 포함. 임야부분에 분묘가 소재할 가능성 있고, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음. 목록1-현황 과수원 및 일부 임야. 지적상 맹지. 목록2-현황 과수원 및 일부도로 및 임야. 지상 제시외 건물 매각 제외(감안평가), 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경100206 (1)

소재지: 경상북도 봉화군 물야면 개단리 109-4

용도: 과수원 (주 + 일부 임야 및 도로)

감정가: 131,479,500원

토지면적: 6317.00㎡ (약 1,911평)

건물면적: 0.00㎡ (매각물건 없음)

매각대상: 토지매각 (과수목 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회

2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경상북도 봉화군 물야면 개단리 소재 ""월계마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통 접근성: 소형 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 접근성 및 제반 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

기호 1: 사다리형 토지로, 북서측 경사지에 위치한 과수원 및 일부 임야로 이용 중입니다.

기호 2: 부정형 토지로, 북서측 경사지에 위치한 과수원 및 일부 도로, 임야로 이용 중입니다.

도로 상태:

기호 1: 지적상 맹지입니다.

기호 2: 남서측으로 폭 약 2~3미터의 포장된 농로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 보전관리지역, 가축사육제한구역 (특정 가축만 가능), 영농여건불리농지 (기호 1) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 4월 27일 접수된 물야농업협동조합 근저당권 (을3)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류 (주식회사우리카드) 및 근저당권 일부 이전 (농업협동조합중앙회), 그리고 본 경매를 신청한 임의경매 (농업협동조합중앙회)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 일괄매각 대상이며, 물건명세서 상 '지상권' 개요가 비고란에 언급되어 있어, 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상북도 봉화군 물야면 개단리라는 농촌 지역에 위치하고 있으며, 인근은 농경지와 임야, 농가주택이 주를 이루고 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설은 기대하기 어렵고, 농업 활동 및 전원생활과 관련된 지역 특성을 보입니다.

주변에서 파악된 관광 자원으로는 한옥 집단 마을인 오록마을이 있으며, 이는 지역의 특색을 나타냅니다.

주변 유사 부동산 사례를 살펴보면, 과수원이나 임야, 전원 주택 부지 등이 매물로 나와 있으며, 평당 10만원 내외 또는 그 이하의 가격으로 거래되는 사례가 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 물야면 개단리는 농업 및 전원생활 환경이 주를 이루는 지역입니다.

편의시설 (마트, 병원, 학교 등) 접근성은 차량 이동이 필요하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인근 지역의 숙박 시설로는 박달장민박 등이 있으며, 관광 자원으로는 청량산, 국립백두대간수목원 등이 봉화군 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 위험: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

분묘기지권 가능성: 토지의 임야 부분에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 실제 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

법정지상권 성립 불확실성: 제시외 건물(ㄱ)의 존재 및 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

맹지(기호1) 및 좁은 농로(기호2): 기호 1 토지는 지적상 맹지이므로, 통행로 확보 방안을 강구해야 합니다. 기호 2 토지의 농로는 폭이 약 2~3미터로, 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

과수목 포함: 과수목이 매각 물건에 포함되어 있으나, 이를 관리하고 활용하는 방안에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 봉화군 물야면에 위치한 과수원 및 임야가 혼합된 토지입니다. 감정가는 1억 3천만 원대로, 현황 과수원으로 이용 중이며 과수목이 포함되어 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되나, 지상권의 인수 가능성이 존재하며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

주요 리스크로는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 임야 부분의 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 및 좁은 농로로 인한 접근성 문제, 그리고 법정지상권 성립 불확실성 등이 있습니다.

따라서 본 물건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 농지법상 취득 자격 확인, 분묘 유무 조사, 통행로 확보 방안 마련 등을 사전에 철저히 준비해야 하는 물건입니다.

지역적 특성상 대규모 상권이나 편의시설 접근성은 낮으나, 농업용 또는 전원생활용 부지로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농업 생산 활동: 현황 과수원으로서 농업 생산 활동을 지속하거나 확대하려는 투자자에게 적합합니다.

과수목 포함: 매각 시 과수목이 포함되어 있어 즉시 활용이 가능하며, 추가적인 식재 및 관리 비용을 절감할 수 있습니다.

보전관리지역: 향후 관련 법규에 따라 농림어업용 시설, 소매점 등 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

상대적 저평가 가능성: 지역 내 유사 부동산 사례에서 평당 10만원 내외 또는 그 이하의 가격이 제시된 점을 고려할 때, 잠재적 가치 대비 매력적인 진입 가격이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 본 물건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.

본 물건의 감정가는 131,479,500원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 과수목의 가치, 분묘 유무 및 상태, 맹지 해소 방안, 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

또한, 해당 지역의 최신 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 농지 취득 관련 규제 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 실질 가치를 산정한 후, 시장 상황을 반영한 전략적 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.