나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100265 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 446-4 1층148호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 소재"동양대학교" 북동측 근거리에 위치하는 "<풍기선비골인삼시장>"1층 148호 및 149호로서 부근 일대는 중소규모공장, 창고시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가)(나) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2충 중 1층 148호 및 149호로서, - 외벽 : 페어글래스, 외장타일 및 몰탈위페인팅 등 마감. - 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. - 바닥 : 화강석물갈기 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

(가)(나) 상점으로 이용중이며, 기호(가)내에는 저온창고가 설치되어 있음.

설비내역

(가)(나) : 위생설비, 급배수설비, 시스템난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로 북서하향 완경사지대에 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 상업용부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) : 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)((배출시설 설치 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가축사육제한구역 (2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률},, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호) {수도법}. * 기호(2) : 준공업지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)((배출시설 설치 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역 (모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공장설립승인지역 (2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호){수도법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 구분군물 중 기호(가) 1층 148호 내에는 저온창고가 설치되어 있는 바 이를 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

저온창고 매각 포함(감안 평가).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 446-4번지에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 안동지원 2025타경100265 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현재 용도는 판매시설로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 총 165.97㎡ (약 50.21 평)이며, 건물 면적은 40.50㎡ (약 12.25 평)입니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 기타 기본 정보

감정가는 73,200,000원입니다. 채권자는 한OOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 본건과 관련하여 저온창고가 매각에 포함되어 감안 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 산법리 소재 "동양대학교" 북동측 근거리에 위치한 "풍기선비골인삼시장" 내 1층 148호 및 149호에 해당합니다. 주변 일대는 중소규모 공장, 창고시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 북동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

토지는 2필지가 일단의 부정형으로, 북서하향의 완경사 지대에 자체 지반은 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 현황 상업용 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 기호(1) 토지는 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하며, 기호(2) 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 김 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2008.12.02, 풍기삼영농조합법인) 및 소유권 이전 등기(2010.03.23, 박정희) 후, 말소기준권리인 한국농수산식품유통공사의 근저당권(2012.07.30, 96,000,000원)이 설정되어 있었습니다. 이후 경북신용보증재단의 가압류(2025.01.08, 65,675,000원) 및 한국농수산식품유통공사의 임의경매 개시결정(2025.03.28, 72,952,570원)이 등기되었습니다. 현재 등기부채권 총액은 161,675,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 풍기선비골인삼시장은 영주시의 대표적인 지역 특산물인 풍기인삼을 중심으로 형성된 상권입니다. 인삼 직거래 및 가공품 판매가 활발하며, 다양한 인삼 관련 상품을 구매할 수 있습니다. 또한, 인근에 동양대학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 소비 수요도 존재합니다.

4.2. 본건 상권 영향 요인

동양대학교와 풍기선비골인삼시장이라는 두 가지 주요 시설이 인접해 있어, 대학생 및 지역 주민, 관광객 등 다양한 계층의 고객 유입이 기대됩니다. 상업 시설과 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역적 특성을 고려할 때, 특정 품목(예: 인삼 관련 상품, 지역 특산물)에 특화된 판매 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

본건 주변에는 동양대학교가 위치하여 관련 교육 및 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 영주시의 주요 시설로는 대한광복단기념공원, 체육 시설 등이 있으며, 풍기읍 내에는 기본적인 생활 편의시설 및 공공기관이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

가장 근접한 교육 시설로는 동양대학교가 있으며, 이를 통해 다양한 교육 및 문화 프로그램에 대한 접근성이 있습니다. 풍기읍에는 지역 문화와 관련된 역사적 장소들도 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계상 잠재적 문제

기록상 임차인 김 씨는 대항력이 없으나, '임대관계 미상'이라는 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

6.2. 물건 자체 및 주변 환경 리스크

건축물대장 상 용도와 감정평가 및 현황상 용도(판매시설, 상점)가 다소 상이할 수 있으므로, 실제 이용 현황과 건축물대장과의 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 환경에 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재하고 있어, 쾌적성 측면에서 단점이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 리스크

토지가 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규 및 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 풍기선비골인삼시장에 위치하여 지역 상권의 특성을 잘 활용할 수 있는 판매시설입니다. 동양대학교와 인접해 있어 잠재적인 고객층 확보가 용이하며, 특히 매각에 포함된 저온창고는 특정 업종에 유용하게 활용될 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계의 불확실성은 유의해야 합니다.

7.2. 시장 내 포지셔닝

풍기인삼이라는 지역 특화 상품과 연계된 상권 내 위치하여, 인삼 관련 상품 판매점, 지역 특산물 판매점, 또는 기타 소매업종으로의 입지가 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 풍기선비골인삼시장 내 위치하여 유동인구 및 접근성 우수.

* 인삼 등 지역 특산물 관련 상권과의 시너지 효과 기대.

* 동양대학교 인접으로 인한 잠재 고객 확보 용이.

* 매각에 포함된 저온창고를 활용한 부가 가치 창출 가능.

8.2. 활용 방안

인삼 및 지역 특산물 판매점, 관련 가공품 판매, 또는 대학생을 타겟으로 한 소규모 점포 등으로 활용 가능성이 높습니다. 저온창고는 신선식품 판매 등에도 유용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,200,000원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 약 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 58,560,000원 ~ 73,200,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 시장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.