나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10399 [1] 경상북도 경주시 도지동 308-11 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10399 [1] 경상북도 경주시 도지동 308-11 단독주택 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매1계 2025타경10399 | 소재지: 경상북도 경주시 도지동 308-11 | 감정가: 1,433,302,100원 | 최저가: 1,433,302,100원 | 용도: 단독주택

1. 경주지원 2025타경10399 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10399 (1)

소재지: 경상북도 경주시 도지동 308-11

용도: 단독주택 (실제 용도: 펜션)

감정가: 1,433,302,100원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 손OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 김OO

토지 정보

면적: 1824.00㎡ (약 551.76평)

토지 지분율: 182400 (주: 토지 면적과 지분율 표기가 일관되지 않아 확인 필요. 일반적으로 지분율은 비율로 표시됨)

제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보

면적: 438.10㎡ (약 132.57평)

건물 지분율: 43810 (주: 건물 면적과 지분율 표기가 일관되지 않아 확인 필요. 일반적으로 지분율은 비율로 표시됨)

제시외 면적: 286.30㎡ (약 86.59평)

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 동방동에 위치하며, 주변은 숙박시설(펜션), 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 동방초등학교가 소재하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 간선도로와의 거리 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 남서측 하향의 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄합니다. 본건 토지는 펜션 건부지, 주차장, 도로 등으로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 손OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 채권자는 김OO입니다.

특이사항으로 중복사건, 중복병합사건으로 인한 복잡성이 예상되며, 유치권이 신고되어 있어 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

주의사항으로 일괄매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. 목록1(308-11번지)의 제시외건물은 물건2(308-30번지) 지상에 걸쳐 소재하는 문제가 있습니다. 또한, 공부상 단독주택이나 실제로는 펜션으로 이용 중입니다. 목록2 지상에 있는 소유자 미상의 운동시설은 매각에서 제외됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 현재 '펜션'으로 이용되고 있으며, 이는 주변 지역의 숙박시설이 형성된 점과 맥락을 같이 합니다. 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 펜션 운영을 위한 잠재적 수요는 있으나, 배후 주거 단지나 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있을 수 있습니다. 동방초등학교가 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용 또한 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 동방초등학교가 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로, 차량을 이용한 접근은 가능합니다. 주변 환경은 자연 녹지 지역 및 보전 녹지 지역에 속해 있으며, 일부 지역은 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건 및 중복병합사건으로 인해 경매 절차가 복잡하고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있으며, 이는 상당한 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다. 신고된 유치권의 내용과 법적 효력을 철저히 조사해야 합니다.

토지 경계 관련 문제: 목록1의 제시외 건물이 다른 필지(물건2) 지상에 걸쳐 있다는 점은 명확한 경계 확인 및 향후 분쟁 소지가 있습니다.

실제 이용 현황과 공부상 용도 불일치: '단독주택'으로 등기되어 있으나 '펜션'으로 사용 중인 점은 행정적 제재나 용도 변경 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

매각 불포함 시설: 목록2 지상의 소유자 미상 운동시설은 매각 대상이 아니므로, 현장 방문 시 명확히 구분하고 혼동 없도록 주의해야 합니다.

주변 환경: 자연녹지지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획 및 제한상태를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 펜션으로 활용 가능한 건물과 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 경주라는 관광 지역의 특성상 펜션 운영의 잠재력은 있으나, 권리상 복잡성(중복사건, 유치권)과 물리적 문제(제시외 건물 경계 침범)가 산재해 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 유치권의 존재는 본 건의 낙찰가 및 인수 부담에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 권리 분석에 최우선 순위를 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

현재 '펜션'으로 운영되고 있다는 점은 매력적인 요소입니다. 경주 지역의 관광 수요와 연계하여 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 리모델링 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 앞서 언급된 여러 잠재적 리스크, 특히 유치권 문제를 철저히 해결하거나 인수할 수 있는 충분한 여력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 펜션 운영 현황 등을 직접 파악하고, 법률 전문가와 함께 권리 분석을 심층적으로 진행하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

경주지원 경매1계