나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100274 [1] 경상북도 안동시 풍산읍 계평리 381-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경감정 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 풍산읍 계평리 소재 "업실마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주거용부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역, 모든축종 제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 접도구역{도로법}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 토지의 지상에는 조경수 및 조경석이 소재하는 바 이를 토지에 포함하여 평가하였으며 담장 밖에 소재하는 조경석은 이전이 가능한 것으로 판단되어 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서 - 외벽 : 징크판넬 및 복합판넬 등 마감 - 내벽 : 타일 및 인테리어 등 마감, - 바닥 : 강화마루 등 마감. - 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

(가) 1층 : 단독주택. 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임. * 본건 건물은 이해관계인의 부재로 내부를 확인할 수 없는 바 일반건축물 대장상 건축물현황도 등을 참고로 주택으로서의 통상적인 상황을 상정하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다. * 본건 토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는 휴게소(목조 강판지붕 단층) 및 컨테이너박스가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 접도구역 저촉 감안. 담장밖 조경석 제외한 조경수 및 조경석 포함(감안 평가). 담장밖 조경석, 지상 휴게소(목조 강판지붕 단층) 및 컨테이너 각 매각 제외. 현황상 목록 2 도로명은 풍산태사로 1964임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안동지원 2025타경100274 (1)

소재지: 경상북도 안동시 풍산읍 계평리 381-1

용도: 단독주택

감정가: 648,177,120원

토지면적: 1170.00㎡ (약 353.82평)

건물면적: 150.08㎡ (약 45.40평)

1.2. 매각 대상 및 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남안동농업협동조합 (정보 상 '남OOOOOOOO'로 표기되었으나, 등기부상 동일 기관으로 추정됨)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항:

* 일괄매각 대상 물건임.

* 접도구역 저촉을 감안하여 평가되었으므로, 인허가 및 건축 관련 사항 확인 필요.

* 담장 밖의 조경석을 제외한 조경수 및 조경석은 본건 토지에 포함되어 평가되었으나, 담장 밖 조경석, 지상 휴게소(목조 강판지붕 단층) 및 컨테이너는 매각에서 제외됨.

* 현황상 해당 목록 2번지의 도로명 주소는 풍산태사로 1964번지임.

* 건물 내부 확인 불가로 일반건축물대장 등을 참고하여 평가되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 풍산읍 계평리 소재 "업실마을" 북서측 인근에 위치함.

주변 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 여건으로 볼 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 10월 31일 접수된 남안동농업협동조합의 근저당권 (을17/을11)임.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리 (정명필 근저당권, 남안동농업협동조합 임의경매 개시결정 등기)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 744,000,000원 (근저당 504,000,000원 + 근저당 240,000,000원)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최 (성명 일부 마스킹 처리)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 15일

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦음)

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 해당 사항 없음.

3.3. 권리분석 요약

인수 가능한 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 안동시 풍산읍의 농촌 지역 내 단독주택지로, 주변은 주거지와 농경지 등으로 형성되어 있음.

인근 풍산읍 중심지에는 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 안동 시내로 이동해야 이용 가능함.

지역 개발은 주로 농업 관련 지원 및 소규모 주거단지 조성에 집중될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편할 수 있음. 인근 도로 여건은 보통 수준임.

* 편의시설: 풍산읍내에 기본적인 생활 편의시설이 있으며, 안동 시내까지는 차량으로 이동 필요.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 것으로 예상되나, 정확한 학군 정보는 별도 확인 필요.

* 주거환경: 단독주택 밀집 지역과 농경지가 혼합된 조용한 주거 환경.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 접도구역 저촉: 도로법에 따른 접도구역에 해당될 가능성이 있어, 건축, 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 및 지자체 확인 필수.

* 토지이용계획: 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

* 가축사육제한구역: 모든 축종에 대한 제한 지역으로, 축사 신축 등 관련 업종 영위 시 확인 필요.

6.2. 물건 자체 리스크

* 매각 제외 물건: 담장 밖 조경석, 지상 휴게소, 컨테이너 등은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있음.

* 내부 확인 불가: 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 일반 건축물 현황 등을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)의 직접적인 영향은 확인되지 않았음. 그러나 농경지가 인접해 있어 농업 활동으로 인한 소음이나 냄새, 살충제 살포 등의 가능성은 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 안동시 풍산읍 계평리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 2층 규모의 철근콘크리트 건물이 특징임.

교통 접근성은 보통이며, 주위 환경 또한 무난한 수준임. 권리 관계상 인수할 부담은 없으나, 접도구역 저촉, 보전관리지역 등의 법적 제한 사항과 건물 내부 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

매각 제외 물건에 대한 명확한 확인 및 협의가 필요하며, 조용한 농촌 생활을 선호하거나 귀농·귀촌을 계획하는 수요자에게 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1170㎡(약 353.82평)의 넓은 대지는 활용 가치가 높음.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 2층 건물로 내구성이 양호할 것으로 예상됨.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 등기부 상태 확보 가능.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 주변 시세 및 경매 진행 상황에 따라 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 648,177,120원임.

권리상 인수할 보증금이 없으며, 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

본건의 토지 면적, 건물 상태, 주변 환경, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 낙찰 가능성을 판단해야 함.

수익형 부동산으로의 활용보다는 실거주 목적이나 장기적인 가치 상승을 염두에 둔다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 650,000,000원 (본 가격은 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.