나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100291 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 295-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,3,5)은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 ‘금계교’ 남서측인근에 소재하는
부동산(단독주택 및 나대지 등)으로서 부근은 읍소재지내의 도로변 상가지대와 후면의
일반주택지대, 북측으로 동양대학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 공히 일반차량등 출입가능하며 읍소재지내에 위치하여 대중교통여건을 포함한 제반
교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1); 장방형에 가까운 토지로서 인근지와 대체로 평탄하며 '단독주택(다세대)'의 부지로
이용중임.
기호(3)(5); 사다리형에 가까운 토지로서 인근지와 대체로 평탄하며 '대'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 약 5미터가량의 포장도로에 접함.
기호(3): 남동측으로 약 5미터,북서측으로 2차선포장도로에 각 접합.
기호(5): 북서측으로 2차선포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역(2014-09-18),소로2류(국지도로)(접합),소로3류(2014-09-18)
(접합),가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리,개,돼지,젖소)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양)가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>.
기호(3): 제1종일반주거지역(2014-09-18),제2종일반주거지역,소로2류(국지도로),소로3류(20
14-09-18)(접합),가축사육제한구역(2013-02-25)(닭,오리,개,돼지,젖소)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>.가축사육제한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양)
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>.
기호(5): 제1종일반주거지역(2014-09-18),소로2류(국지도로)(접합),가축사육제한구역(2013-
02-25)(닭,오리,개,돼지,젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.가축사육제
한구역기타(2013-02-25)(소,말,사슴,양)가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공
장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: 본건 기호(5)토지상의 이동가능한 콘테이너1기 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서
사용승인일자: 1986.11.14
외벽: 치장타일 마감등.
내벽: 벽지,본타일마감등
바닥: 장판지,타일마감등
천정: 천정지 마감등
창호: 샤시 단창 및 2중창호임.

4(나) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
사용승인일자: 2023.8.21.
외벽: 경량철골, 판넬 등
바닥: 몰탈위 페인트 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

2(가) 1층~3층 : 다가구주택으로 이용중임.

4(나) 단층: 사무소

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 및 호별 난방설비등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨'지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외 건물 4동 있음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: **본 건물 옥상에 방수지붕시설 되어 있으며 이를 감안하여 평가하였고 옥탑계
단실등도 건물의 일부로서 당연 건물에 포함평가하였음.
**현장조사일 현재 본 건물은 폐문 부재상태로서 내부 출입이 어려운 바 내부
조사는 종전 평가내용 및 주변탐문등에 의거한 일반적인 이용상황을 기준으
로 하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 옥상 태양광 시설 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 안동지원 2025타경100291 (1)

* 소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 295-4 (도로명 주소: 경상북도 영주시 동양대로 80)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 주요 용도: 단독주택)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 풍기농업협동조합 (등기부상 확인)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 및 옥상 태양광 시설 포함

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 465,705,760원

* 토지 면적: 493.00㎡ (약 149평)

* 건물 면적: 511.52㎡ (약 155평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 40.60㎡ (4동)

* 건물 정보:

* 1986년 11월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 다가구주택

* 2023년 8월 21일 사용승인된 경량철골구조 단층 사무실 (건물 4(나))

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재, 금계교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 읍 소재지 내 도로변 상가지대와 일반 주택지대, 그리고 북측으로는 동양대학교 등이 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통

* 일반 차량의 접근이 용이하며, 읍 소재지 내에 위치하여 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 토지 기호(1)는 남동측으로 약 5미터 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 기호(3)는 남동측 약 5미터, 북서측 2차선 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 기호(5)는 북서측 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 일부 제1종 일반주거지역, 일부 제2종 일반주거지역에 해당합니다.

* 소로 2류(국지도로) 및 소로 3류 도로에 접하고 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역 (닭, 오리, 개, 돼지, 젖소, 소, 말, 사슴, 양)에 해당합니다.

* 공장 설립 승인 지역 (수도법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 16일 접수된 풍기농업협동조합의 근저당권 (채권액 316,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 총 9명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* AUNSAWATWORRACHAI, CHANTARASEECHANCHAI, LAMUEWICHAI, HAWAN KRITSADA, WONGSAWATCHAPHON, YUBONSAISONGSIN, 이동수, 최원홍 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 김 임차인은 보증금 500,000원, 차임 250,000원으로 확인됩니다.

* 금액이 미상인 임차인이 다수 존재하므로, 실제 명도 진행 시 해당 내용에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다. (다만, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.4. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 약 351,583,534원으로, 근저당, 압류, 가압류 등이 다수 설정되어 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 영주시 풍기읍 동부리는 읍의 중심 상업 및 주거 지역에 해당합니다.

* 인근의 동양대학교는 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요를 창출할 수 있는 주요 요인입니다.

* 주변에는 다양한 상가, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 풍기읍 특유의 인삼 관련 상업 시설 및 전통 시장과의 접근성도 고려해볼 만합니다.

* 단, 대도시 상권에 비해 규모는 작지만, 지역 거점 상권으로서의 안정성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 읍내 주요 버스 노선 이용이 편리하며, 풍기 시외버스 터미널을 통한 광역 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 동양대학교가 인근에 위치하며, 초, 중, 고등학교 등 지역 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 지역 내 중소형 마트, 병원, 약국, 금융기관 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 소백산 등 자연 친화적인 공간으로의 접근성도 있습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1986년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인들이 다수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물 및 태양광 시설: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물(4동) 및 옥상 태양광 시설의 관리 및 처리에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 현장 조사 제약: 현장 방문 시 폐문 부재 상태로 내부 확인이 어려웠던 점은 건물 상태를 정확히 파악하는 데 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 영주시 풍기읍의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 동양대학교 인접이라는 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 토지와 건물, 제시외 건물 및 옥상 태양광 시설까지 일괄 매각되어 활용 가치가 높으며, 권리 관계가 명확하게 정리되는 경매 물건입니다.

* 건물 노후화 및 임차인 명도 관련 리스크는 존재하나, 철저한 사전 조사와 계획으로 충분히 관리 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 고정적인 임대 수요 확보 가능.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구 운영을 통한 높은 수익률 기대.

* 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 태양광 시설을 활용한 부가 수익 또는 가치 증대 가능성.

* 권리 분석이 깔끔하여 낙찰자가 추가 부담 없이 취득 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 465,705,760원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 잠재적 리스크와 투자 가치를 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 상세한 임대 수익 분석, 인근 유사 물건 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.