나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100259 [1] 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1669 소유메트로 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 소재 ""경상북도청"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 오피스텔, 근린생활시설, 경상북도청 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상7층건(사용승인일:2017.04.06)
내 제5층 제516호 단위세대로서,
-외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, ""오피스텔""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 10미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-31) , 시가지경관지구(일반)(2015-12-31)(일반미관지구1) , 지구단위계획구역(경북도청이전신도시 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권등기권자 이지은의 임차보증금반환채권의 양수인 주택도시보증공사가 임차보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액은 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안동지원 2025타경100259 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1669 소유메트로 5층516호

용도: 오피스텔

건물사용승인일: 2017.04.06

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

토지 지분: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적: 36.79㎡ (약 11.13평)

건물 지분: 36.7894㎡ (약 11.13평)

1.4. 가격 정보

감정가: 86,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건, 주택임차권 등기권자 이지은의 임차보증금반환채권 양수인 주택도시보증공사가 임차보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액은 매수인에게 인수됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 소재 "경상북도청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 경상북도청 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 대비 자체 지반이 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

동측으로 왕복 2차선, 남측으로 폭 약 10미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한사항

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(경북도청이전신도시 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022.09.27 / 2022.09.29

배당신고일자: 2023.11.03

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 임차보증금 반환채권의 양수인인 주택도시보증공사가 전액 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 최

보증금: 1,000,000원

차임: 550,000원

전입/확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을5 근저당권 (이은경, 133,500,000원, 2022.10.20 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을6 주택임차권 (이지은, 95,000,000원, 2021.08.24 접수, 인수)

기타 권리: 갑7 소유권이전2번신탁등기말소, 갑8 가압류 (서울보증보험주식회사), 갑9 가압류 (신용보증기금), 을5-1 5번근저당권가처분 (신용보증기금), 갑10 강제경매 (주택도시보증공사) 등은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 36.79㎡)의 오피스텔 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 27일: 22.064㎡ 거래가 41,270,000원 (약 187만원/㎡)

* 2025년 09월 15일: 23.852㎡ 거래가 65,000,000원 (약 273만원/㎡)

* 2026년 06월 02일: 36.7894㎡ 거래가 68,000,000원 (약 185만원/㎡)

본건의 감정가는 86,000,000원이나, 가장 최근 유사 면적 거래가는 68,000,000원으로 확인됩니다.

4.2. 주변 시설

본건은 경상북도청, 경상북도청 주변 상업시설 및 근린생활시설과 인접해 있어 관련 행정기관 종사자 및 상업 종사자의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

경상북도청 및 주변 상업지구에 위치하여 관공서, 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

인근 시내버스 승강장을 통해 안동시 내 이동이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 (보증금 95,000,000원)의 존재입니다. 주택임차권(을6)이 매각 후 인수되므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임차보증금(95,000,000원)이 감정가(86,000,000원) 및 최근 유사 면적 거래가(68,000,000원)보다 높으므로, 매수인은 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 건물 및 토지 이용 계획

본 물건은 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 동시에 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도청 인근에 위치한 오피스텔로, 주변 개발 및 행정기관 집적 효과로 인한 잠재적 가치는 있으나, 막대한 임차보증금 인수 위험이 존재합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 시장가보다 높아, 인수 시 매수인의 실질적인 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 본건은 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경상북도청 및 관련 기관 이전으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신도시 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 가능성.

* 경량 오피스텔로서 소액 투자처로서의 접근 가능성 (단, 인수되는 임차보증금 고려 필수).

9. 예상 입찰가

인수 보증금 95,000,000원을 제외한 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 가장 최근 유사 면적(36.7894㎡)의 거래가는 68,000,000원이며, 감정가는 86,000,000원입니다.

이에 따라, 본건의 부동산 자체 가치에 대한 예상 입찰가는 80,000,000원에서 85,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

단, 위 입찰가 외에 임차인에게 인수되는 보증금 잔액이 추가적으로 발생할 수 있음을 반드시 인지하고, 총 지출 예상액을 산정하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.