나이스옥션 법원경매 경주 2025타경350 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 343-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 ""새터마을"" 내에 위치하며, 부근은 단독주택,
농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

남동측 및 서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄한 자루형의 토지로서, ""상업용지""로 이용
중입니다.

인접 도로상태

지적도상 남동측으로 폭 약4m의 포장도로와 접하나 고저 차이로 출입 불가하며, 인접필지
(343-7번지)를 경유하여 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함).

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)경량철골구조 판넬지붕 2층건으로서,
-외벽: 판넬잇기 등 마감
-내벽: 벽지, 목재 인테리어 및 타일 등 마감
-바닥: 마루판, 타일 및 콘크리트 기계미장 등 마감
-창호: 강화유리, 폴딩도어 및 새시창호 입니다.

이용상태

가)제1종근린생활시설(휴게음식점)

설비내역

가)위생설비, 급·배수설비 및 시스템 냉·난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
본건 평가대상 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나 실제 고저차이로 인접필지(343-7번지)를 경유하여 출입가능하며, 일부 타인점유 부분(별첨 지적 및 건물개황도 참조) 감안평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경350 (1) 사건번호로 진행되는 경상북도 경주시 안강읍 산대리 343-1 소재 근린시설 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 변OO입니다. 감정가는 558,945,200원입니다.

* 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 343-1

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설 - 휴게음식점)

* 감정가: 558,945,200원

* 토지면적: 978.00㎡ (약 295.85평)

* 건물면적: 327.22㎡ (약 99.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 변OO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 67.00㎡ 포함.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 "새터마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림이 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 지적도상 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하나, 실제 고저 차이로 인해 인접 필지(343-7번지)를 경유하여 출입이 가능합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역에 해당하며, 일부 가축사육제한구역 및 건축법상 도로 일부를 포함합니다.

* 건축물대장상 신주소: 경상북도 경주시 산대새터안길 24-40 (안강읍 산대리)

* 건축물대장상 토지면적: 978㎡

* 건축물대장상 연면적: 327.22㎡ (약 99.00평)

* 건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설 (휴게음식점)

* 건축물대장상 구조: 경량철골구조 판넬지붕 2층건

* 사용승인일: 2017.11.14

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 6월 8일 접수된 안강새마을금고의 근저당권(420,000,000원)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 2025년 4월 11일 접수된 강민수의 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소기준권리보다 늦은 권리로서, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법리 검토가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 656,896,307원

* 주요 등기사항 요약:

* 토지 등기부:

* 을1: 근저당 (안강새마을금고, 2017-06-08, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 소유권이전청구권가등기 (강민수, 2025-04-11, 매매예약) - 인수 가능성 검토 필요

* 건물 등기부:

* 을1: 근저당 (안강새마을금고, 2017-11-24, 420,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 소유권이전청구권가등기 (강민수, 2025-04-11, 매매예약) - 인수 가능성 검토 필요

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경주시 안강읍 산대리의 "새터마을" 내에 위치한 근린생활시설입니다. 주변 지역은 주로 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 전형적인 농촌 마을 형태를 띠고 있습니다. 따라서, 대규모 상업 지역의 활발한 상권보다는 해당 마을 주민을 대상으로 하는 소규모 업종에 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 안강여자중학교, 안강초등학교, 안강북부초등학교 등이 위치합니다.

* 의료시설: 안강병원, 안강중앙병원, 안강읍사방보건진료소, 안강보건지소 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 경주시 안강읍 지역에 산업폐기물 처리시설이 밀집되어 있어 악취 및 환경 오염에 대한 민원이 지속적으로 제기된 사례가 있습니다. 본 물건지와의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 해당 지역의 개발 계획이나 환경적 측면을 고려 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접근성 문제: 지적도상 도로에 접하나, 실제 고저 차이로 인해 인접 필지를 경유하여야 하는 불편함이 있습니다. 이는 차량 통행, 물류 이동, 소방 활동 등에 제약을 줄 수 있으며, 민원 발생 소지가 있습니다.

* 일부 타인 점유: 건물 및 토지의 일부에 타인이 점유하고 있는 부분이 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 가등기 인수 가능성: 2025년 4월 11일 접수된 소유권이전청구권가등기(갑6/갑5)는 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정되었습니다. 따라서 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 충분한 법률적 검토 및 예상 비용 산정이 필수적입니다.

* 중복 사건 및 채무 총액: 본 건 외 다른 경매 사건이 존재할 수 있으며, 등기부채권 총액이 6억 5천만 원 이상으로 높다는 점은 채권 관계가 복잡함을 시사합니다.

* 주변 개발 및 환경 문제: 안강읍 산대리 일대에서 취약지역 생활 여건 개조 사업, 도시 개발 사업, 폐기물 처리 시설 밀집 지역으로 인한 악취 민원 등이 보고되었습니다. 이러한 환경 문제는 지역 가치 및 잠재적 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 안강읍 내 농촌 마을에 위치한 제1종근린생활시설로서, 현재 용도대로 사용 시 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 활용 가능성이 있습니다. 다만, 도로 접근성의 제약, 일부 타인 점유, 그리고 가장 중요하게는 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전청구권가등기의 인수 가능성은 낙찰 후 인수해야 할 실질적인 부담으로 작용할 것입니다. 따라서, 이러한 권리 관계 및 물적 하자 여부를 면밀히 분석하고, 명도 및 인수 비용을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 마을 주민 대상의 안정적인 영업 가능성.

* 비교적 넓은 토지 및 건물 면적을 활용한 다양한 용도 변경 또는 증축 가능성 (관련 법규 검토 필요).

* 향후 주변 지역의 생활 여건 개선 사업 등 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 (현재 정보만으로는 불확실).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 558,945,200원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 가능한 가등기 금액 및 관련 부대 비용

* 명도 대상인 타인 점유 부분에 대한 예상 명도 비용 및 기간

* 향후 건물 유지 보수 및 리모델링 비용

* 지역 상권 현황, 주변 시세, 경매 시장 상황

* 유사 물건의 낙찰 사례

현재 인수 보증금은 없으나, 앞서 언급된 인수 가능 가등기 및 제반 비용을 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 공사 가능 범위 검토, 주변 부동산 중개업소 상담, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 가등기 인수 시 예상되는 총 부담액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.