나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100216 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 소재 ""풍기소방서"" 북서측 인근에 소재하며, 부근일대는 근린생활시설, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2)대체로 세장형의 평탄한 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호4)부정형의 평탄한 토지로서 주상용건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호2)북동측으로 중로한면의 포장도로와 접함.
기호4)북동측으로 중로한면 남동측으로 세로(불)으 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호2)제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호4)제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)벽돌구조 및 경량철골구조 슬라브지붕 및 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽:시멘트몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감,
내벽:타일 및 시멘트몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감,
바닥:바닥재 및 에폭시 등 마감,
창호:목재 및 알루미늄 새시창호임.

기호3)벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽:시멘트몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감,
내벽:시멘트볼탈위 페인팅, 벽지도배, 타일 등 마감,
바닥:바닥재 및 콘크리트 등 마감,
창호:목재 및 알루미늄 창호.

이용상태

기호1)제조업소 및 주택 창고로 이용중임.
기호3)단독주택, 창고 및 화장실, 보일러실, 근린생활시설(소매점)로 이용중임.

설비내역

기호1)위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
기호3)위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

기호1)건물 2층 기존부분은 공부상 제조업소이나 실제 주택 및 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 ""풍기중학교"" 남서측 인근에 위치하는 해원빌라 제2동 제2층 제201호 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 제2층 제201호 단위세대로서,
외벽:드라이비트 마감 등.
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등.
바닥:장판지 및 일부 타일 마감 등.
창호:샷시이중창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비 및 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 자체지반은 대체로 평탄한 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 탐문 등에 의거 동류형 다세대주택의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 제조업소 및 주택 창고로 이용 중, 기호9. 토지는 "나지"로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경100216 (1)

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-3

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설) 및 다세대주택 (해원빌라)

감정가: 450,289,250원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

토지 정보

총 토지면적: 661.00㎡ (약 199.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보 (기호1, 기호3 건물)

총 건물면적: 494.25㎡ (약 149.5평)

건물 지분: 494.25㎡ (약 149.5평)

건물 제시외면적: 555.00㎡ (약 167.9평)

건물 구조: 벽돌구조 및 경량철골구조, 슬라브지붕 및 판넬지붕 2층 건물 (기호1), 벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물 (기호3)

건물 이용 현황: 제조업소, 주택, 창고, 단독주택, 근린생활시설(소매점) 등으로 이용 중

구분건물 정보 (해원빌라 제2동 제2층 제201호)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 제2층 제201호

건물 이용 현황: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

아파트 전용면적 및 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

주요 사항

일괄매각으로 제시외 건물 포함.

제조업소, 주택, 창고, 다세대주택 등 복합 용도로 이용 중.

토지는 "나지"로 이용 중인 부분도 있습니다. (기호9)

2. 입지조건

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 소재 "풍기소방서" 북서측 인근에 위치하며, "풍기중학교" 남서측 인근에 별도 구분건물(해원빌라)이 소재하고 있습니다.

주변 환경은 근린생활시설, 일반주택, 농경지, 다세대주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 근린생활시설 입지로 적합합니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

주요 도로 현황

- 본건 토지(기호2)는 북동측으로 중로 한면과 접함.

- 본건 토지(기호4)는 북동측 중로 한면 및 남동측 세로(불) 포장도로와 접함.

- 해원빌라 단지는 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 제1종일반주거지역

- 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

- 공장설립제한지역

- 중로2류(폭 15m~20m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 접합

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 4월 22일 접수된 풍기인삼협동조합 근저당권 (을10/을7) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부상 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

총 등기부채권액 합계는 1,521,950,913원으로 감정가를 초과합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황

* 고려청정영농조합법인대표이사박효성

보증금: 0원

차임: 208,333원

전입/사업일자: 2010-01-07

대항력: 있음

비고: 인수 보증금은 없으나, 월세 지급 의무가 있습니다.

* 김현숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-29

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건은 영주시 풍기읍의 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

주요 건물(412-3번지)은 제2종근린생활시설, 제조업소, 주택, 창고 등으로 복합 이용되고 있으며, 별도로 다세대주택(해원빌라)도 포함되어 있습니다.

"풍기소방서" 및 "풍기중학교" 인근으로 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

지역 상권은 풍기읍의 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 인근 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 소매점 등으로 활용이 가능합니다.

가축사육제한구역 및 공장설립제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입지에는 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 건물(기호1, 기호3)에는 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

구분건물(해원빌라)에도 위생, 급배수, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

인근 편의시설로는 풍기소방서, 풍기중학교 등이 있으며, 추가적인 편의시설 및 상업시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 공부와의 차이: 본건 건물 2층 기존 부분은 공부상 제조업소로 되어 있으나, 실제로는 주택 및 창고로 이용 중인 점은 추후 행정상의 문제나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

제시외 건물: 555.00㎡ (약 167.9평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 철거 또는 관련 법규 준수에 대한 추가적인 검토 및 비용이 발생할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: "지상권"이 존재한다는 기재가 있으나, 구체적인 내용 및 범위에 대한 정보가 부족하여 인수 시 추가 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 제한: 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역으로 지정되어 있어, 사업자 등록 및 건축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

건물 노후화: 1982년 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 조사 미흡: 해원빌라 구분건물의 경우, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 탐문 등에 의거 표준적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

토지 면적 차이: 건축물대장상 토지면적(581㎡)과 등기부상 토지면적(661㎡) 간의 차이가 존재하며, 이는 토지 분할 또는 지적 경계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 토지와 다수의 건물이 일괄 매각되는 부동산으로, 근린생활시설, 주택, 창고, 제조업소, 다세대주택 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 복합적인 가치를 지닌 물건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 설정으로 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며(보증금 0원, 월세 지급), "매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)"에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

제시외 건물과 공부와의 차이 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 투자 전 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

복합 용도 활용: 주택, 근린생활시설, 창고, 제조업소 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 임대 수익 창출 및 사업 목적에 부합할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 여러 건물(제시외 건물 포함)을 일괄 매각하여 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

인수되는 임차인 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이며 월세(208,333원)만 인수하면 되므로, 실질적인 인수 부담이 크지 않습니다.

지역 기반 시설: 풍기읍 내 주요 시설(소방서, 학교)과 인접해 있어 지역 기반 시설을 활용하기 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금으로 인한 추가 부담은 없습니다.

감정가 450,289,250원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁률, 본건의 잠재적 리스크(제시외 건물, 미상 권리 등) 해소에 필요한 추가 비용, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석 심화 결과를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.