나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10365 [1] 경상북도 영주시 봉현면 두산리 946-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 봉현면 두산리 소재 ""국립산림치유원"" 북동측 인근에 위치하며, 부
근 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건(기호1) 및 인근(기호2)까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할
때 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1): 부정형의 토지로서 남동측으로 경사를 이루는 농경지입니다.
기호2): 부정형의 토지로서 남동측으로 경사를 이루는 하천입니다.

인접 도로상태

기호1): 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 접근가능합니다.
기호2): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,소하천구역(소미천)<소하천정비
법>,공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>입니다.

기호2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천구역(소미천)<소하천정비법>,소하천예정지(
소미천)<소하천정비법>,공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 2호)
<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 블럭조 기와지붕 단층 건 으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
바 닥 : 장판지 등 마감,
창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

기호 3): 주택입니다.

설비내역

-

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 기호1 일부 접도구역 저촉(감안평가), 농지취득자격증명원 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 기호2 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10365 (1)

소재지: 경상북도 영주시 봉현면 두산리 946-1

용도: 답 (논)

감정가: 267,727,000원

토지면적: 4,404.00㎡ (약 1,332평)

건물면적: 0.00㎡ (건물감정평가서상 기호 3 주택 존재하나, 매각 대상 정보와 상이하여 별도 확인 필요)

매각대상: 토지매각 (일괄매각 명시되어 건물 포함 여부 재확인 필요)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍기새마을금고 (등기부 요약상 근저당권자 및 임의경매 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 영주시 봉현면 두산리에 소재하며, "국립산림치유원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역으로 형성되어 있습니다.

본건(기호1)까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

다만, 기호2는 맹지로 차량 접근이 어렵습니다.

간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 06월 20일 접수된 풍기새마을금고 근저당권 (을3) 입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(을4 근저당, 갑7 임의경매 등)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 등기부상 지상권(을4)은 말소기준권리보다 늦어 소멸될 것으로 보이며, 최종 등기부 열람을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 보입니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

특별 권리 사항:

* 농지취득자격증명원 필요: 본건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 중대한 불이익이 발생하므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

* 기호1 일부 접도구역 저촉: 토지 일부가 접도구역에 해당하여 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (감안평가됨)

* 기호2 맹지: 차량 접근이 불가한 맹지로서 활용에 제약을 받습니다.

1.3. 상권분석

본건은 영주시 봉현면의 농경지로, 주변은 농경지와 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

국립산림치유원이 인근에 위치하여 지역 활성화 가능성이 있으나, 현재로서는 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

해당 지역의 농업 외 다른 산업 활동은 미미할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 주변 농가 및 국립산림치유원 이용객을 위한 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 상세 정보는 부족합니다. 교육 및 의료 시설 등은 영주시내로 이동 시 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 관련: 가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 증명 미제출 시 매수 보증금 미반환입니다. 철저한 사전 준비가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 기호2의 맹지, 기호1의 일부 접도구역 저촉은 토지 활용에 직접적인 제약을 가합니다.

개발 관련 규제: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 개발 행위에 신중해야 합니다.

정보 불일치: 매각 대상이 토지매각으로 명시되어 있음에도 건물 감정평가서상 주택(기호3)이 존재하고, 물건명세서에 일괄매각으로 기재되어 있어 건물 포함 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

혐오시설: 본건 소재지인 영주시 봉현면 두산리 946-1 주변에 대한 예비 조사 결과, 인근에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 재확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 봉현면 두산리의 농경지로서, 국립산림치유원 인근이라는 지리적 특징을 가집니다.

가장 큰 장애물은 농지 취득 자격 증명 확보 여부이며, 이는 본건의 투자 가치를 결정짓는 핵심 요소입니다.

기호2의 맹지와 기호1의 일부 접도구역 저촉은 토지 활용도를 제한하는 주요 요인입니다.

또한, 건물 포함 여부에 대한 정보 불일치는 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

투자 가치는 농업 수익 창출 또는 해당 지역의 장기적인 개발 가능성에 기반할 것으로 보이나, 상기 언급된 다수의 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

국립산림치유원 인근이라는 지리적 이점을 활용한 지역 개발 가능성 (장기적 관점).

생산관리지역으로서 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 기대.

농업 목적의 토지 활용 (단, 농취증 확보 전제).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(267,727,000원)을 기준으로, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 토지 및 주변 환경 상태 면밀한 파악.

* 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가 분석.

* 농지 취득 자격 확보 가능성 및 관련 절차 소요 비용.

* 맹지, 접도구역, 건물 포함 여부 등 제시된 리스크 요인의 영향력 평가.

* 낙찰 후 예상되는 개발 가능성 및 수익률 분석.

* 경쟁 입찰자들의 성향 및 예상 입찰가 추정.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가(부동산 컨설턴트, 법률 전문가 등)와의 상담 및 심도 있는 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 적정 낙찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.