나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7698 [1] 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 1층제2층166호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 '대구지방병무청' 서측 인근에 위치하는
대구혁신도시비젼스퀘어2 1층, 2층 제166호 구분상가로서, 부근 일대는 혁신도시내
공공기관, 각종 업무용 시설, 근린생활시설 상가, 대형마트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통사정 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상6층건 중 1층, 2층 제166호로서,
사용승인일: 2016.2.16
외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 등
내벽 : 내부 인테리어 및 마감재 등
바닥 : 바닥타일 등
창호 : 새시유리 창호 등 입니다.

이용상태

1층과 내부계단을 이용한 중2층구조의 1,2층 복층구조 근린생활시설(점포)로 이용중입니다

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 경보설비, 소화전설비, 에스컬레이트 설비,
승강기설비, 주차시설 등이 되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성하여 상업용 건부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 30미터(왕복6차선), 동측으로 노폭 약 20미터(왕복4차선)의
포장도로와 각각 접하며, 서측으로는 노폭 약 8미터의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성
및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.

(2) 기 타: 본건 구분상가는 1층과 내부계단을 이용한 중2층구조의 1,2층 복층구조
구분상가입니다.

물건 비고

1층과 내부계단을 이용한 중2층 구조의 1,2층 복층구조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 대구지방법원 2025타경7698 (1)

물건 종별: 구분상가

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 1층 제2층 166호

용도: 근린상가

감정가: 480,000,000원

토지면적: 79.18㎡ (약 23.96평)

건물면적: 81.00㎡ (약 24.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 별빛새마을금고 (말소기준권리)

사용승인일: 2016년 2월 16일

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상6층 건물 중 1층 및 2층에 위치한 구분상가입니다.

특히 1층과 내부 계단을 이용한 중2층 구조의 복층 형태를 띄고 있어 공간 활용도가 높습니다.

건물 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 내부 인테리어 및 마감재, 바닥은 바닥타일, 창호는 새시유리 창호로 마감되었습니다.

도심에 위치하여 차량 진출입이 용이하며, 건물 내외에 공동 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 에스컬레이터, 승강기, 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황

토지는 가장형의 토지로서 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물이 접한 도로는 북측 약 30미터(왕복 6차선), 동측 약 20미터(왕복 4차선)의 포장도로와 접하며, 서측으로는 약 8미터의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구 등에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신서동에 위치한 '대구혁신도시비젼스퀘어2' 상가 건물 내 1층, 2층에 해당하는 제166호 구분상가입니다.

주변 지역은 대구혁신도시 내 공공기관(예: 대구지방병무청 서측 인근), 다양한 업무용 시설, 근린생활시설 상가, 대형마트 등이 밀집하여 형성되어 있는 상업 및 업무 지구입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2016년 3월 22일 접수된 냉천새마을금고의 근저당권(채권최고액 520,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

본건은 2025년 3월 26일 별빛새마을금고의 임의경매개시결정(2025타경7698)으로 인해 경매 절차가 진행 중에 있습니다.

총 등기부채권액은 520,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 이은실 씨로, 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원에 2024년 11월 27일 전입(사업) 및 2025년 2월 20일 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인의 전입/확정일자가 말소기준권리보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 모든 보증금은 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 대구혁신도시는 다수의 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 오피스, 금융기관, 병원, 각종 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 존재하며, 상업시설로서의 기본적인 입지는 우수한 편입니다.

복층 구조의 상가로서, 업종에 따라 다양한 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 상업시설

대규모 상가 단지 내에 위치하여 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

인근에 대형마트, 영화관 등이 있어 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형마트, 은행, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

대구지방병무청 등 공공기관이 인근에 위치하여 관련 업무 및 방문객 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육 및 의료시설

단지 내 및 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 분포하며, 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용 또한 편리합니다.

5.3. 주변 교통시설

주요 간선도로와 인접하여 대중교통망이 발달해 있으며, 자가용 이용 시 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차나 결과에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

현재 임차인 현황이 파악되었으나, 임대 관계에 대한 구체적인 내용(계약 기간 만료 시점, 향후 재계약 가능성 등)은 미상입니다.

다만, 본 건은 대항력 없는 임차인이므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 주변을 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 상가 밀집 지역 및 주거 지역과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구혁신도시 내 중심상업지역에 위치한 복층형 근린상가로, 주변 공공기관 및 상업시설 집적지로 인해 안정적인 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

건물 상태 및 입지 조건은 양호하나, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

권리분석상으로는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금이 없어 명도 및 권리관계는 깔끔한 편입니다.

감정가 480,000,000원을 기준으로 향후 시세 및 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대구혁신도시 내 핵심 상권 위치

* 내부 계단을 이용한 1, 2층 복층 구조로 높은 공간 활용도

* 신축 건물(2016년 사용승인)로 건물 상태 양호

* 대항력 없는 임차인으로 명도 및 권리관계 명확

* 주변 공공기관 및 업무시설 밀집으로 안정적인 수요 확보 가능

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 480,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 본건의 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가의 80% ~ 100% 수준에서 최적의 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상권 및 건물 상태 재확인, 주변 시세 조사, 임대 가능성 검토 등이 필수적으로 수반되어야 합니다.

구체적인 입찰가 제시는 별도의 컨설팅을 통해 진행하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.