나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100190 [1] 경상북도 안동시 용상동 1078-25 베스트빌 비동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 안동시 용상동 소재 ""길주중학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택,
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호 단위세대로서,
외 벽 : 화강석 및 외장타일 마감 등
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등
바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

가)다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-4호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안동영재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으므로 배당에서 임대차보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액은 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

안동지원 2025타경100190 (1)

1.2. 소재지

경상북도 안동시 용상동 1078-25 베스트빌 비동 2층 202호

1.3. 물건 종류

다세대주택

1.4. 토지 면적

56. 81㎡ (약 17.19평)

1.5. 건물 면적

72. 74㎡ (약 21.99평)

1.6. 감정가

103,000,000원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경상북도 안동시 용상동에 위치하며, 길주중학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 일대는 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 세장형(길쭉한 모양)이며, 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 상태로 다세대 주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

물건지 남동측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2014년 2월 18일 접수된 주식회사 푸드머스의 근저당권(100,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박미진 (박 )

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 11월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 2012년 11월 30일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 이는 말소기준권리인 근저당권 설정일(2014년 2월 18일)보다 선순위에 해당합니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 (건물 등기부 요약 기준)

등기부상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 확인되지 않으나, 물건명세서에 따라 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

총 298,746,370원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 상업시설

대상 물건이 속한 '베스트빌' 단지는 다세대 주택으로 구성되어 있으며, 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 그리고 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 일반적인 주거 상권을 형성하고 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있어 건축 및 주거 활동이 가능한 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(안동영재유치원)에 해당되는 점은 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 길주중학교 (남측 인근)

* 안동영재유치원 (상대보호구역)

* 용상초등학교 (도보 가능 거리)

5.2. 편의시설 (주변 검색 결과 반영)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 대상 물건은 도심지 내 주거 지역에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 및 관공서, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 용이한 것으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 정보로는 혐오시설이나 기타 불편을 초래할 만한 시설은 인접하여 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 박미진 씨의 보증금 115,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 이를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 물건의 감정가(103,000,000원)가 임차인의 보증금보다 낮으므로, 전액 배당을 받지 못할 가능성이 높습니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

건축물대장상 사용 승인일이 2011년 5월 13일로, 약 15년 정도 경과된 건물입니다. 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 동일 단지 내 다른 동의 등기부 정보 활용 제약

건축물대장 상 '베스트 빌 A동'의 정보가 일부 포함되어 있으나, 본건 물건은 '베스트빌 비동'에 해당합니다. 전체 단지의 정보는 유사할 수 있으나, 동별 상세 정보는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안동시 용상동에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 임차인의 보증금 전액 회수 가능성을 면밀히 분석하고, 인수 시 총 인수 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 또는 임대 수익을 고려할 경우, 인수해야 하는 임차인 보증금을 포함한 총 예상 비용을 산정하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 보증금 인수 리스크를 감안하더라도 시세 대비 저평가될 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 103,000,000원이며, 토지 및 건물 면적, 입지조건 등을 고려할 때 최근 시세는 128,000,000원에서 161,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원을 고려해야 합니다. 만약 경매를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하면, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

채권자가 임차인 본인(박미진)이며, 신청 금액 또한 보증금과 동일한 115,000,000원인 점을 감안할 때, 임차인이 보증금을 전액 회수하려는 목적이 강한 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 임차인 보증금 인수 위험을 최대한 줄이면서 시세 차익을 확보하는 것이 중요합니다.

따라서, 임차인이 보증금 전액을 회수한다고 가정했을 때 총 인수 비용이 시세 하단보다 낮은 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

이 가격으로 낙찰될 경우, 임차인이 보증금 전액을 배당받아 보증금 인수 부담이 없을 수 있으며, 총 인수 비용은 115,000,000원이 됩니다. 이는 최근 거래된 유사 물건의 하단 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로, 임차인 보증금 인수 위험을 고려했을 때 합리적인 범위로 판단됩니다.

다만, 실제 배당 결과에 따라 인수 보증금이 발생할 경우 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 법원의 배당표를 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.