나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7620 [1] 경상북도 경산시 압량읍 백안리 67 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 압량읍 백안리 소재 ""백안리회관"" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 일반 차량 및 농기계 출입 용이하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사
정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1), (2) : 계단식 지대를 이루는 부정형의 토지임.
기호 (3), (4) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 북측으로 폭 약 3미터 내외의 제방도로와 접함.
기호 (2), (3) : 본건 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 통행가능함.
기호 (4) : 본건 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
농림지역(2021-07-19) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산
시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-
28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>,

기호 (2) :
농림지역(2021-07-19) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산
시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-
28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>,

기호 (3) :
농림지역(2021-07-19) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산
시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-
28)(가축사육제한구역(하천100M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 접
도구역(2022-01-17)(부산지방국토관리청고시제2022-13호(2022.1.17.))<도로법>,

기호 (4) :
농림지역(2021-07-19) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산
시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(2022-01-17)(부산지방국토관리
청고시제2022-13호(2022.1.17.))<도로법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 연고자 미상의 과수목 및 제시외 건물 등이 다수 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 지상 과수목 포함.
-지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
-농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.
-목록 1, 2. 현황은 농지이나 일부 불법건축물 및 쇄석 포설되어 있고, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있다는 경산시 압량읍의 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본 물건은 경상북도 경산시 압량읍 백안리 67에 위치한 토지입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경7620 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

물건의 용도는 전(밭)이며, 토지 감정가는 261,904,000원입니다.

토지 총 면적은 5,472.00㎡ (약 1,655.28평)이고, 이 중 매각 대상은 토지 지분 2,188.8㎡ (약 662.08평)으로 전체 토지의 약 40%에 해당합니다.

건물은 존재하지 않으며, 채권자는 석OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.

본건은 경상북도 경산시 압량읍 백안리 소재 "백안리회관" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 농경지와 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

일반 차량 및 농기계의 출입은 용이하며, 취락과의 거리 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 서측으로는 약 3미터 폭의 제방도로와 접하며, 일부 지적도상 맹지로 인접지를 경유하여 통행이 가능합니다. 또한, 남측으로는 약 3미터 폭의 포장농로가 있습니다.

토지는 계단식 지대 및 등고평탄한 부정형의 형태로 이루어져 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집800M, 하천100M), 비행안전제3구역(전술) 등의 규제를 받습니다. 일부 필지는 접도구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

본 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 석적농업협동조합의 근저당권(을10, 채권액 280,800,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(저당권, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있어, 이는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

등기부등본상 다수의 소유권 이전(지분) 및 권리 변동 내역이 확인됩니다.

전체 등기부채권 총액은 489,199,101원으로, 본 건의 감정가(토지 전체 기준) 대비 상당한 채무 부담이 존재합니다.

임차인 현황으로 이상철 씨가 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.

본건은 농림지역 및 농업진흥구역 내의 농경지로서, 주변은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

따라서 일반적인 상업 활동이나 주거 편의시설 중심의 상권과는 거리가 있으며, 주로 농업 활동과 관련된 경제적 가치를 지닌다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.

농촌 지역의 특성상, 일반적인 도시 생활 편의시설과의 접근성이 제한적일 수 있습니다.

농기계의 진출입은 용이하나, 대중교통 이용이나 생활 기반 시설 접근성 등은 주변 지역 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

물건지 인근에 특별한 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

법정지상권 성립 여지: 제시외 건물 존재 시, 해당 건물 소유자를 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 사용 및 처분에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출 의무: 농지이므로 매수인은 관할 시군구청에서 발급받은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인이 매수대금을 납부하더라도 소유권 취득이 불가능하며, 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

토지 현황 변경 및 원상회복 명령 가능성: 경산시 압량읍 사실조회 회신에 따르면, 현황이 농지임에도 불구하고 일부 불법 건축물 및 쇄석이 포설되어 있으며, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

지분 매각으로 인한 복잡성: 토지 전체가 아닌 지분(40%)만 매각되므로, 공유자들과의 협의가 필수적이며, 소유권 행사 및 재산권 관리에 어려움이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고: 법정 요건 충족 시, 기존 공유자가 최고가 매수 신고 금액과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 낙찰 무효로 이어질 수 있습니다.

다수의 채권 및 가압류: 말소기준권리 외 다수의 가압류가 설정되어 있어, 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다.

7. 종합 의견

7.

본건은 경상북도 경산시 압량읍 백안리 소재 농지 지분 매각 건으로, 감정가는 토지 전체 기준으로 추정되며 실제 매각 대상은 토지의 40% 지분입니다.

등기부상 다수의 채무와 권리들이 복잡하게 얽혀 있으며, 매각으로 인한 소멸 여부 및 인수해야 할 권리에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

특히, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 불법 건축물 및 쇄석 포설로 인한 원상회복 명령 위험, 농지취득자격증명 미비 시의 불이익, 그리고 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

농림지역, 농업진흥구역 등의 규제는 토지의 활용도를 제한하는 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.

잠재적 저가 매수 기회: 만약 법정지상권 및 원상회복 관련 리스크를 사전에 해소할 수 있고, 공유자들과의 협의를 통해 향후 토지 분할 또는 전체 지분 확보 가능성이 있다면, 현 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 이는 매우 높은 위험 감수를 전제로 합니다.

농업 목적 활용: 실제 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 해당 지역 농업 환경에 적합하다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

본 건의 매각 대상은 토지 지분(약 40%)으로, 해당 지분의 감정가는 전체 감정가(261,904,000원)의 40%인 약 104,761,600원으로 추정됩니다.

전체 등기부채권 총액이 489,199,101원에 달하며, 법정지상권 가능성, 토지 현황 변경 및 원상회복 명령 위험, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 등 명확한 위험 요소가 다수 존재하므로, 매우 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려합니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 해당 지분 감정가(약 1억 476만 원)를 기준으로, 위험 부담을 반영하여 50% ~ 70% 수준 (약 50,000,000원 ~ 70,000,000원대)에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.