나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7445 [1] 대구광역시 수성구 수성동2가 267-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 수성동1가 소재 '동성초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 부근일대는 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주상용 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

대상물건의 등기사항전부증명서 및 토지대장상 면적은 145.1㎡이나, 일반건축물대장상 대지면적은 135.38㎡로 상이한 바, 북측일부 대지공제면적에 해당하는 바, 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미 상 임
2. 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서,
- 외벽: 몰탈위페인팅, 치장벽돌 등 마감,
- 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 인조석물갈기, 장판지, 데코타일, 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호 가 '근린생활시설' 및 '주택' 으로 이용중임.
- 지하1층~지상3층: 근린생활시설
- 4층: 주택

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비(4층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호 가 옥탑층은 '멸실' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록2. 옥탑 1층은 멸실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7445 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동2가 267-16

용도: 근린생활시설 및 주택 (단독주택으로 분류되었으나, 건축물대장상 복합 용도)

감정가: 1,745,351,360원 (약 17억 4,535만원)

토지면적: 145.10㎡ (약 43.9평)

건물면적: 483.24㎡ (약 146.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청운신용협동조합

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재, 옥탑 1층 멸실

2. 입지조건

주위환경: 대구광역시 수성구 수성동2가에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다. '동성초등학교' 북동측 인근에 소재합니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 시설 및 간선도로 접근성이 좋습니다. 물건의 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(동성초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 26일 접수된 청운신용협동조합의 근저당권 (을27)입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 경매로 인한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 김기범: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2016-07-11, 확정 2023-12-15, 배당 2025-03-12. 대항력: 있음. (전입일자 대비 확정일자가 늦으나 대항력 있음 표기. 보증금 1000만원 인수 가능성 확인 필요.)

* 김명진: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-31, 확정 없음, 배당 2024-11-22. 대항력: 없음. (등기부상 전세권 및 주택임차권 등기 이력이 말소되었으나, 임차인 현황 상 보증금 1억원을 가진 임차인으로, 대항력이 없음으로 표기되어 있습니다. 실제 점유 및 대항력 여부 반드시 확인이 필요합니다.)

* 김승완: 보증금 6,000,000원, 차임 230,000원. 대항력: 없음.

* 김장현: 보증금 3,000,000원, 차임 0원. 대항력: 없음.

* 박진성: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-31, 확정 2022-10-31, 배당 2024-11-22. 대항력: 없음.

* 우채민: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-06-04, 확정 2024-06-04, 배당 2025-03-31. 대항력: 없음.

* 주식회사 라온시행사: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입 2022-02-03. 대항력: 있음. (무보증 월세 임차인으로, 대항력이 있음으로 표기되어 있습니다. 보증금 0원 인수 가능성 및 실제 계약 관계 확인 필요.)

* 주식회사 무림기업: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2013-12-12, 배당 2025-04-04. 대항력: 있음. (보증금 300만원 인수 가능성 확인 필요.)

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 대항력 있는 임차인들의 실제 인수 보증금은 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 확인 필요.)

4. 상권분석

주변 상권 특성: 본 물건이 위치한 수성동2가는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. '동성초등학교' 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

건물 이용 현황: 건물은 지하 1층부터 지상 3층까지는 근린생활시설로, 4층은 주택으로 이용 중입니다. 토지 또한 '주상용 건부지'로 활용되고 있어 상업적 가치가 높습니다.

시세 분석: 제공된 JSON 정보(트윈빌, 다세대 주택, 2001년식, 73.45㎡, 16,500만원 매매)는 본 물건(1989년 건축, 483.24㎡ 연면적, 근린생활시설 및 주택 복합 용도)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다. 본 물건과 같이 근린상업지역에 위치한 상가주택의 정확한 시세 파악을 위해서는 유사 규모 및 용도의 최근 매매 사례 조사가 필수적입니다. (관련 정보 검색 결과: 대구 수성구 수성동2가 지역의 상가점포 월세 매물 다수 확인, 상가건물 및 빌딩 매매 정보는 주로 범어동 등 인근 지역에서 확인됨. 정확한 시세 판단을 위한 추가 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

주변 편의시설: '동성초등학교'가 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통 편의성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (성서소각장 등은 달서구에 위치하여 본 물건과는 거리가 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김기범, 주식회사 라온시행사, 주식회사 무림기업 세 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이들의 실제 보증금, 차임, 계약 조건 등을 명확히 확인하고, 경매 절차 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 비용을 산출해야 합니다. 특히, 김기범 임차인의 경우 전입일자 대비 확정일자 순서상 후순위임에도 대항력이 있다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부와 임차인 현황의 불일치: 김명진 임차인의 경우 등기부상 전세권 및 주택임차권 설정 후 말소되었음에도, 임차인 현황에는 대항력 없음으로 표기되어 있습니다. 실제 점유 및 권리 관계를 철저히 조사해야 합니다.

공부상 면적 차이: 토지대장상 면적(145.1㎡)과 건축물대장상 대지면적(135.38㎡)에 차이가 있습니다. 이로 인한 법적 문제나 실제 사용 면적에 대한 확인이 필요합니다.

건물 멸실: 옥탑 1층이 멸실된 상태이므로, 현황과 공부상 차이를 파악하고 이에 따른 건축 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

유동화 물건: 채권이 유동화되어 진행되는 경매 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 특징이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 상업 및 주거 지역에 위치한 상가주택으로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히 대로변 인접성 및 우수한 교통 환경은 상업 시설 운영 및 주거 공간 활용에 유리합니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 권리 관계 및 명도 문제, 공부와의 차이, 건물 멸실 등 잠재적 리스크 요소를 철저히 분석하고 대비해야 합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

대구 수성구의 핵심 지역에 위치한 상가주택으로, 상업 시설 및 주거 공간의 복합 개발 잠재력이 높습니다.

대로변 인접 및 우수한 교통망으로 인한 높은 접근성과 가시성.

안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,745,351,360원 (약 17.45억원)

제공된 JSON 정보의 '트윈빌' 다세대 주택(2001년식, 73.45㎡, 1.65억원)은 본 물건의 규모 및 용도와 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 유사한 규모와 용도의 상가주택(상가+주택 복합 건물)에 대한 추가적인 시세 조사 및 현장 분석이 필수적입니다.

현재 인수해야 할 보증금은 0원으로 제시되었으나, 대항력 있는 임차인(김기범, 주식회사 라온시행사, 주식회사 무림기업)들의 실제 인수 보증금 및 명도 예상 비용을 면밀히 검토하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

보수적인 시각에서, 감정가의 80~90% 수준을 기초로 하되, 예상되는 명도 비용, 수리비, 임차인 인수금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 정확한 시세 산정이 어려우나, 15억 원 ~ 16억 원 범위 내에서 현장 조사 결과 및 면밀한 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.