나이스옥션 법원경매 대구 2025타경649 [1] 경상북도 영천시 조교동 69 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 조교동에 소재하는 "농산물도매시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 과수원 등 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량의 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세로장방형토지로서, "창고용지 및 과수원"으로 이용중임. 기호(3),(8): 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형토지로서, "과수원" 으로 이용중임. 기호(4),(5): 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서, "과수원" 으로 이용중임. 기호(6): 인접지와 등고평탄한 사다리형토지로서, "주거나지" 상태임. 기호(7): 인접지와 등고평탄한 부정형토지로서, "주거나지" 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(3): 북측으로 약7m 포장도로에 접함. 기호(4),(6),(7): 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 통행 가능함. 기호(5),(8): 남측으로 약2m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),기호(3),기호(4): 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획 과에 문의하시기 바람), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제 한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5): 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획 과에 문의하시기 바람), 공원(소공원 조05)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률> 기호(6),기호(7): 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획 과에 문의하시기 바람), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(8): 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획 과에 문의하시기 바람), 공원(소공원 조05)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한 구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하며, 이는 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건 기호(5),(8) 남측으로 인접한 도로는 현장조사 당시 확장공사가 예정인 것으로 탐문조사 되었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 2002.07.03.) 외벽: 판넬 등 노출 내벽: 판넬, 벽지 등 마감 바닥: 비닐장판지, 세멘몰탈 등 마감 창호: 샷시창호임

이용상태

2-(가) 창고, 사무실

설비내역

2-(가): 기본적인 전기설비, 급배수설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타사항: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 과수목 포함.
목록4. 지상 소재 건물은 폐가 상태로 평가 및 매각 제외. 맹지임. 지상 소재 건물과 관련하여 신청채권자가 2016.10.13.자로 채무자겸소유자의 '철거 각서와 소유자 확인서'를 징구하였다고 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상북도 영천시 조교동 69번지에 소재한 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석한 내용입니다.

사건번호: 대구지방법원 2025타경649 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경상북도 영천시 조교동 69

용도: 창고시설 (현황상 창고용지 및 과수원)

감정가: 2,199,902,200원

토지면적: 3918.00㎡ (약 1185.2평)

건물면적: 199.60㎡ (약 60.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 공동담보 물건.

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 및 과수목 포함. 목록 4. 지상 소재 건물은 폐가 상태로 평가 및 매각 제외되었으며, 해당 건물과 관련하여 철거 각서가 징구된 사실이 있습니다. 맹지입니다.

건축물 정보:

- 주용도: 창고시설

- 구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 (2002년 7월 3일 사용승인)

- 현황: 창고, 사무실

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 영천시 조교동에 위치하며, 주변은 과수원 등 농경지와 농가주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 "농산물도매시장"이 소재하여 관련 업종의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

차량의 출입은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지는 일부 세로장방형, 일부 부정형, 일부 사다리형 등 다양한 형태로 구성되어 있으며, 기호(1) 토지는 북측 약 7m 포장도로에 접하고, 기호(5), (8) 토지는 남측 약 2m 포장도로에 접합니다. 기호(4), (6), (7) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 통행이 가능합니다.

최근 현장 조사 당시 남측 인접 도로 확장 공사가 예정되어 있다는 탐문 조사가 있었으며, 향후 도로 접근성 개선이 기대됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (대구경북능금농업협동조합)입니다.

말소기준권리는 2009년 4월 24일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 근저당권 (을8)입니다.

등기부상 권리 총액은 토지 약 14억 6천 6백만원, 건물 약 4억 6천 6백만원으로 총 19억 3천 2백만원 상당입니다.

등기부상 채권 총액은 1,466,000,000원 (토지) + 466,000,000원 (건물) = 1,932,000,000원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 목록 4. 지상 건물(폐가 상태, 매각 제외)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 농경지와 농가주택이 주를 이루는 농촌 지역으로, 인근 농산물도매시장이 있어 관련 물류 창고로서의 활용 가능성이 있습니다.

하지만, 대규모 상업 시설이나 활발한 상권은 형성되어 있지 않으며, 지역의 특성상 제한적인 수요층을 고려해야 합니다.

토지 이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류/2류 저촉, 가축사육제한구역, 일부 지역은 공원(소공원)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설은 많지 않으며, 농가주택 및 농경지가 밀집해 있습니다. 인근 농산물도매시장을 통해 기본적인 농산물 거래나 관련 서비스를 이용할 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 이용해야 하는 다소 불편함이 있습니다.

전반적으로 조용하고 쾌적한 농촌/전원 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 일부 토지(기호(4),(6),(7))가 지적도상 맹지로, 인접지를 통해 통행해야 하는 불편함이 있습니다.

* 법정지상권: 목록 4. 지상 건물(폐가, 매각 제외)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 폐가 및 철거 관련: 목록 4. 지상 건물이 폐가 상태이며 매각에서 제외되었고, 해당 건물과 관련하여 채무자 겸 소유자의 '철거 각서와 소유자 확인서'가 징구된 사실은 향후 건물 철거 및 권리관계에 대한 잠재적 분쟁 소지를 내포합니다.

* 과수목 포함: 토지상의 과수목이 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 별도의 처리 방안 마련이 필요합니다.

* 도로 확장 공사: 도로 확장 공사 예정 지역에 해당되어 공사 기간 동안 소음, 분진 등 일시적인 불편이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 소재하며, 토지에는 미미한 영향을 준다고 판단되나 매각 대상에 포함됩니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류/2류 저촉, 가축사육제한구역, 공원(소공원) 지정 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 조교동 소재 창고시설로, 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치합니다. 농산물도매시장이 인근에 있어 창고로서의 활용 가능성을 기대할 수 있으나, 맹지, 폐가 건물과 관련된 법정지상권 성립 가능성, 철거 각서 징구 등의 복합적인 권리 관계 및 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 현재 건물(2)는 창고 및 사무실로 이용 중이나, 2002년 건축된 건물이므로 유지보수 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 투자자는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 농산물도매시장과 연계 가능한 창고 시설로서의 잠재력.

* 향후 예정된 남측 도로 확장 공사를 통한 교통 편의성 증대 기대.

* 관련 법규 및 현황에 대한 철저한 분석을 통해 위험 요소를 관리하고 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우의 투자 가치.

* 토지 이용계획상 일부 토지의 주거지 이용 가능성을 고려한 잠재적 활용 가치.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,199,902,200원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 현재 등기부상 채권 총액은 약 19억 3천 2백만원에 달합니다.

맹지, 법정지상권 성립 가능성, 폐가 건물 및 철거 관련 문제, 과수목 포함 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 입찰가는 이러한 위험 요소들을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

또한, 명도, 철거, 토지 활용 등 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 자문 등을 통해 결정되어야 하며, 본 보고서 작성 시점에서는 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 및 채권 총액을 참고하여 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.