나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7761 [1] 경상북도 영천시 임고면 우항리 513 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7761 [1] 경상북도 영천시 임고면 우항리 513 단독주택 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매9계 2025타경7761 | 소재지: 경상북도 영천시 임고면 우항리 513 | 감정가: 509,513,800원 | 최저가: 249,661,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경7761 (1)이며, 소재지는 경상북도 영천시 임고면 우항리 513 외 필지입니다. 본 건의 용도는 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제는 창고시설로 이용 중이며 매각구분은 부동산임의경매, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 감정가는 509,513,800원으로 책정되었습니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적은 총 6306.00㎡ (약 1907.52평)이며, 토지 이용상태는 과수원 및 창고시설 건부지로 이용 중입니다. 건물면적은 공부상 98.35㎡ (약 29.75평)이나, 실제 면적은 약 146㎡로 상이하며, 제시외 건물 면적은 378.10㎡ (약 114.37평)이 추가로 매각에 포함됩니다. 본 건은 소유자 및 채무자가 동일한 박OO이며, 채권자는 교OOOOOO입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 영천시 임고면 우항리 소재 속칭 <연하마을> 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택, 창고시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 건 및 인근지까지 농기계기구 및 일반 차량 출입이 가능하며, 취락과의 접근성 및 도심지와의 거리를 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 기호(1) 부정형, 기호(2),(3) 사다리형의 형태이며, 인접 지대와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있습니다. 기호(1),(2)는 과수원으로, 기호(3)은 창고시설 건부지로 이용 중입니다. 기호(1)과 기호(4)는 지적도상 맹지이나, 동일인 소유의 인접 토지(515번지)를 경유하여 출입하고 있어 현황상 이용에는 지장이 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 특이 사항

소유자는 박OO, 채무자 박OO, 채권자는 교OOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출 요건과 법정지상권 성립 여지가 언급되어 있습니다.

3.2. 매각 및 포함 사항

본 건은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물(총 378.10㎡)이 포함되어 매각됩니다. 또한, 과수목도 포함되어 매각되는 점을 확인해야 합니다. 다만, 이동이 용이한 컨테이너하우스 2개동은 매각에서 제외됩니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 농지취득자격증명 (농취증) 리스크

목록 1(과수원)과 4(전)은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로, 낙찰 전 농지취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 토지 현황 변경 및 원상회복 명령 리스크

목록 4 토지의 경우 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경되었다면, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이에 대한 사전 확인 및 원상회복 비용을 고려해야 합니다.

4.3. 건물 관련 공부 불일치 리스크

본 건 건물은 공부상 용도가 '주택'과 '창고' 2개동이나, 실제는 '창고' 1개동으로 이용 중이며, 공부 면적(98.35㎡)과 실제 면적(약 146㎡)이 상이합니다. 이는 향후 양성화 또는 철거/이행강제금 등의 추가 비용 및 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

4.4. 맹지 및 출입로 리스크

목록 1, 4는 지적도상 맹지이며, 현재는 동일인 소유의 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다. 낙찰 후 인접 토지 소유자가 달라질 경우, 토지 사용에 제약이 발생하거나 별도의 통행료 협의가 필요할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

4.5. 법정지상권 리스크

특이사항으로 법정지상권이 언급되어 있으나, 본 건은 토지 및 건물이 일괄매각이며, 소유자가 동일인(박OO)이므로 법정지상권은 성립하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 등기부등본상 선순위 담보권 설정 시점과 건물의 축조 시점 등에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활 정보 및 상권 분석

본 건의 주위 환경은 일반주택, 창고시설, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 속칭 <연하마을> 인근입니다. 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가되나, 도심지와의 거리 및 대중교통 상황을 고려할 때, 상업시설이나 밀집된 생활 편의시설을 이용하기에는 다소 불편함이 따를 수 있습니다. 주거 목적보다는 대규모 농장, 과수원 운영 또는 창고 용도의 활용에 중점을 두어야 할 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 약 1907평의 대규모 계획관리지역 토지(과수원 및 창고시설 부지)로서, 영농 또는 농업 관련 시설 운영을 목적으로 하는 투자자에게 적합해 보입니다. 감정가 대비 면적이 넓고, 현재 동일 소유자 경매로 진행되므로 권리 관계는 비교적 단순합니다. 그러나 농지취득자격증명 제출, 건물 공부와의 불일치 문제, 그리고 맹지 현황으로 인한 출입로 확보 가능성 등 해결해야 할 명확한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 정확한 분석 및 비용 예측 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 약 1907평의 대규모 계획관리지역 토지입니다. 향후 활용도가 높고, 건물을 제외한 토지의 가치가 주요 투자 포인트입니다.

활용 가능성: 현재 과수원 및 창고시설로 이용 중이며, 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되므로, 농업 관련 시설 또는 물류/창고 용도의 즉각적인 활용이 가능합니다.

낙찰 전략: 감정가(509,513,800원) 대비 광대한 토지 면적과 여러 리스크 요소를 고려할 때, 리스크를 감안한 보수적인 가격으로 입찰하여야만 성공적인 투자가 될 수 있습니다. 농취증 발급 및 맹지 탈출 방안 마련이 필수적입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매9계