나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7608 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 20층2002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""경북여자고등학교""북측 인근에 위치하며 부근일대는
아파트단지,오피스텔,단독주택,노선상가시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역,간선도로변 버스승강장등이 소재하는바 제반
교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상21층 건물중 20층 2002호로서
외벽:몰탈위페인팅,화강석 등 마감
내벽:벽지 및 타일 등 마감
바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감
창호:샷시 2중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필지 일단의 부정형에 가까운 토지로서 오피스텔등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6-7차로,북측으로 왕복 5차로,동측으로 폭약 8미터의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 694-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-2 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-5 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-6 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-8 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-16 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-17 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-20 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 694-27 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 695-2 :도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 695-7 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 697-20 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 697-21 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
남산동 697-35 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평
가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7608 (1)

* 소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 20층 2002호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 6.30㎡ (약 1.90평)

* 토지지분: 6.3012㎡ (약 1.90평)

* 건물면적: 46.41㎡ (약 14.04평)

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한형식적경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인 존재

* 주의사항: (대항력있는임차인 인수 관련 주의 필요)

* 특수물건정보: 형식적경매, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북여자고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 노선상가시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 간선도로변 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 지상 21층 건물 중 20층 2002호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 화강석 등, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일, 창호는 2중 샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태:

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역:

급배수, 난방, 냉방, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

14필지의 일단으로 구성된 부정형에 가까운 토지 위에 오피스텔 등이 건축되어 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

서측으로 왕복 6-7차로, 북측으로 왕복 5차로, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구이며, 경북여자고등학교와 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심)에도 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

주식회사케이비국민카드 가압류 (갑3, 2022-11-30)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

주택임차권 (을1, 채권자: 서진원). 보증금 210,000,000원, 전입일자 2019-07-05, 확정일자 2019-07-01. 본 임차인은 대항력이 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않으며 보증금 중 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

갑4(북대구세무서장 압류), 갑5(중구(대구광역시) 압류), 갑6(서울보증보험 가압류), 갑7(국민건강보험공단 압류), 갑8(파산자 임의경매).

* 등기부채권 총액: 253,766,866원

* 임차인 현황:

* 임차인: 서진원

* 보증금: 210,000,000원 (등기부상 권리금액 기준)

* 차임: (정보 없음. 보증금 210,000,000원 기준으로 인수 의무 발생)

* 전입일자: 2019-07-05

* 확정일자: 2019-07-01

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 보증금 전액을 변제하지 않으면 잔액을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 남산동 지역은 대구 시내 중심상업지역에 속해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 경북여자고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 관련 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔, 주거시설, 상가시설이 복합적으로 발달해 있어 다양한 용도의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 중심상업지역이라는 점은 상업시설로서의 가치를 높이지만, 경쟁 또한 치열할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 인근 상가시설 이용이 편리하며, 주거 및 상업 밀집 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 경북여자고등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 형태의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수:

본건의 가장 큰 리스크는 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 서진원 씨의 존재입니다. 매각으로 인해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면, 그 잔액을 낙찰자가 그대로 인수해야 합니다. 현재 경매 총 채권액(253,766,866원) 대비 임차인 보증금(210,000,000원)의 비중이 매우 높아, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 것으로 예상됩니다.

* 내부 상태 미확인:

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 페문 등으로 인해 내부 구조 및 수리 여부를 확인할 수 없었습니다. 현장 방문 시 외부 관찰 및 인근 주민 탐문에 의거 표준적인 내부 구조를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매:

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 법적 절차 진행 시 특이사항이 있을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 매수인이 인수해야 할 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 내부 상태도 미확인되어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 따라서 본건은 높은 위험성을 내포하고 있으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 신축 오피스텔이라는 점: 향후 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 지하철역 및 간선도로 인접으로 인해 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 잠재적 급매가 가능성: 대항력 있는 임차인으로 인해 경매 절차에서 유찰이 거듭되거나, 매수인이 인수 부담을 고려하여 낮게 입찰할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 임차인 인수 비용을 모두 고려한 후의 가격이어야 함)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 1㎡당 약 410만 원 ~ 460만 원 수준입니다. 이를 기준으로 본건(46.41㎡)의 시세를 산정하면 약 190,000,000원 ~ 215,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 210,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 막대한 위험 요소를 가지고 있습니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정하면, 매수인의 총 투자 비용은 입찰가 + 210,000,000원이 됩니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치(약 208,000,000원)를 기준으로 계산하면, 인수해야 할 보증금(210,000,000원) 때문에 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 매수인이 감수할 수 있는 총 투자 비용을 산정하고, 그 비용에서 인수해야 할 임차 보증금을 차감한 금액을 최대 입찰가로 설정해야 할 것입니다.

현실적으로, 본건의 시장 가치 208,000,000원과 인수 보증금 210,000,000원을 고려할 때, 낙찰 후에도 손실이 예상될 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 본건의 잠재적 가치를 고려하여 신중하게 접근한다면, 170,000,000원 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 임차인 인수 비용을 제외한 금액으로, 실제 총 매수 비용은 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.