나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7598 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 오평리 326-1 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7598 [1] 경상북도 칠곡군 북삼읍 오평리 326-1 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매10계 2025타경7598 | 소재지: 경상북도 칠곡군 북삼읍 오평리 326-1 | 감정가: 449,554,000원 | 최저가: 154,197,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 경상북도 칠곡군 북삼읍 오평리 답(농지) 경매 분석

1.1. 사건 정보 요약

사건번호 대구지방법원 2025타경7598 (1)

소재지 경상북도 칠곡군 북삼읍 오평리 326-1 외 3필지 (일괄매각)

용도 답 (현황 기준)

감정가 449,554,000원

토지면적 3729.00㎡ (약 1,128.02평)

경매구분 부동산임의경매

소유자 및 채무자 송OO

채권자 북OOOOOOO

특이 및 주의사항 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환), 목록 1,2,3,4 일괄매각, 일부 맹지 포함.

1.2. 물건 특징 분석

본 물건은 경상북도 칠곡군 북삼읍 오평리 소재 사말리마을 동측 인근에 위치한 농지(답) 일괄매각 건입니다. 주변은 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 전체 토지 면적은 3729.00㎡(약 1,128.02평)에 달하는 대형 농지입니다. 본 건은 기호 1, 3, 4 토지가 공부상 맹지이며, 기호 2 토지만 남측으로 폭 약 2미터 내외의 공부상 도로와 접하고 있어 토지 전체의 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 토지 대부분은 인접지와 등고평탄한 부정형의 유사토지이며, 현황은 대부분 '답' 상태입니다. 기호 1 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '답'으로 이용되고 있어, 지목과 현황의 차이를 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 사말리마을 동측 인근에 위치하며, 농촌 지역의 특성을 반영하여 주로 농경지와 단독주택들이 혼재된 지역입니다. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역에 속하면서도 보전녹지지역 및 자연녹지지역이 혼재되어 있습니다. 도시지역에 해당함에도 보전녹지지역의 비율이 높아 개발 가능성이 매우 제한적일 수 있습니다. 또한 모든 필지가 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종 제한지역)으로 지정되어 있어 축산 관련 이용은 불가합니다. 이는 농지 보전 및 환경 보호를 목적으로 하는 규제가 적용됨을 의미하며, 향후 도시계획 변경에 대한 장기적 관찰이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 송OO의 채무 변제를 위해 채권자 북OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 특별히 명시된 임대차 관계나 기타 제시 목록 외의 물건(제시 외 물건 없음)이 없는 것으로 보아, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 표기되어 있으니, 현장 조사를 통한 농지 임대차 여부 확인은 필수입니다.

3.2. 핵심 절차적 리스크 (농지취득자격증명)

본 물건의 가장 중요한 절차적 위험 요소는 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본 토지는 지목이 '답' 또는 현황이 '답'인 농지로서, 매수인은 매각허가결정 전까지 관할 지자체로부터 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 법원은 매각 불허가 결정을 내리며, 입찰 시 납부한 매수보증금(입찰 보증금)은 반환되지 않고 몰수되므로, 입찰 전 반드시 농취증 발급 가능 여부와 자격을 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주변은 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어, 일반적인 도심의 상업 시설이나 대형 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다. 생활 편의 시설은 인근의 '사말리마을' 또는 북삼읍의 중심지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 해당 정보는 감정평가서에 명시된 지리적 특성(농경지, 단독주택)에 근거한 추정이며, 정확한 생활 정보는 현장 확인 및 외부 검색을 통해 보완해야 합니다. (제공된 정보만으로는 상세한 상권 및 생활 정보 파악이 불가함을 알려드립니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 포함 리스크

일괄매각 목록 4필지 중 기호 1, 3, 4 세 필지가 공부상 맹지입니다. 맹지는 원칙적으로 건축 행위 및 접근성이 제한되어 토지의 이용 가치와 개발 잠재력이 저하됩니다. 맹지 해소를 위한 인접 토지 소유자와의 협의(도로 사용 승낙 등)가 필요하며, 이는 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

5.2. 개발 제한 및 용도 리스크

토지가 '도시지역'임에도 '보전녹지지역' 및 '자연녹지지역'에 속해 있어, 일반적인 도시지역에 비해 건폐율 및 용적률이 낮고 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 농지로 활용할 목적이 아니라면, 장기적인 개발 수익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다.

5.3. 농지 규제 리스크

앞서 언급된 농취증 제출 리스크와 더불어, 농지법상 농지 취득 및 소유에 대한 규제를 준수해야 합니다. 농지 취득 후에는 자기 농업 경영에 이용해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 1,128평의 넓은 면적을 가진 도시지역 내 농지(답) 일괄매각 건입니다. 감정가 449,554,000원은 도시지역 보전/자연녹지라는 특성과 대규모 면적을 고려한 가격으로 판단됩니다. 핵심 투자 가치는 '농지' 자체의 실수요에 있으며, 개발을 목적으로 하는 투자자에게는 보전녹지/자연녹지 규제와 맹지 포함으로 인한 진입 장벽이 존재합니다. 따라서, 농업 경영을 목적으로 하거나 장기적인 관점에서 토지 보유를 원하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 대규모 농지 확보: 약 1,128평에 달하는 대형 농지를 비교적 일시에 확보할 수 있는 기회입니다.

2. 도시지역 내 녹지: 도시지역 내에 위치하여 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 가질 수 있으나, 현행 규제(보전/자연녹지)에 대한 이해가 필요합니다.

3. 실수요자 우선: 농취증 발급이 가능한 실수요자(농업인 또는 농업 경영 계획이 있는 자)에게 가장 적합합니다.

6.3. 최고 리스크: 농취증 및 맹지 해소 방안

본 물건의 성공적인 낙찰 및 소유권 이전을 위해서는 무엇보다도 '농지취득자격증명' 발급을 사전에 확실하게 준비해야 하며, 맹지(기호 1, 3, 4)의 이용 가치를 높이기 위한 도로 사용 승낙 등의 해결책 마련 여부가 투자의 성패를 결정할 것입니다.

법원 정보

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