나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7229 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층820호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남문시장 사거리' 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 상업용 및 업무용 건물, 주상복합아파트, 오피스텔, 시장, 병원, 금융기관, 숙박시설, 후면 주택지, 관공서 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까치 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상21층 건 중 제8층 제820호로서,
외벽 : 석재판넬 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지붙임, 타일 마감 등,
바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시조 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 주차타워설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 14필 일단의 다각형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측 및 동측으로 노폭 약 40미터, 약 25미터, 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3),(5),(6),(9) : 도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
기호(4),(11) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중심상업지역 , 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
기호(7),(8) : 도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
기호(10) : 도시지역 , 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
기호(12),(13) : 도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역
기호(14) : 도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 광로3류(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7229 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 8층820호

건물 명칭: 반월당아너스제네스타워오피스텔

용도: 오피스텔

사용승인일: 2019년 5월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층, 지상 21층

본건 위치: 8층

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지지분: 3.002㎡ (약 0.91평)

건물지분: 22.113㎡ (약 6.69평)

1.4. 가격 정보

감정가: 119,000,000원

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 해당 사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 '남문시장 사거리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업용 및 업무용 건물, 주상복합아파트, 오피스텔, 시장, 병원, 금융기관, 숙박시설, 후면 주택지, 관공서 및 학교 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측, 북측 및 동측으로 폭 약 40미터, 약 25미터, 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의, 경북여자고등학교) 등으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m) 등의 추가적인 용도지역 및 지구 지정이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 06일 접수된 평택세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권(2023년 12월 14일 등기)이 존재합니다.

임차인: 이지영

보증금: 125,000,000원

전입일자: 2021년 09월 09일

확정일자: 2021년 08월 12일

배당받을 금액이 보증금 전액에 미달하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

다음 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

* 소유권이전 (신탁등기말소): 2019년 10월 08일 접수

* 압류: 2023년 12월 06일 접수 (말소기준권리)

* 강제경매: 2025년 01월 31일 접수 (한국주택금융공사, 138,566,866원)

* 가압류: 2025년 02월 10일 접수 (서상보, 155,000,000원)

3.4. 등기부채권 총액

280,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 남산동 일대는 대구 중심부에 해당하며, 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 병원, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 남문시장 사거리 인근으로 유동인구가 많으며, 주변에 경북여자고등학교 등 교육시설이 위치하여 배후 수요도 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 내 상권

반월당아너스제네스타워오피스텔은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 총 471개의 호실을 갖춘 대규모 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 시장, 병원, 금융기관, 은행, 마트, 관공서 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

반경 내 경북여자고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

5.4. 건물 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이지영 씨의 보증금 125,000,000원 인수 문제입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 늘어날 수 있습니다.

임차인 이지영 씨는 2021년 9월 9일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 125,000,000원입니다. 채권 총액 및 감정가격을 고려할 때, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성이 높습니다.

6.2. 시세 대비 높은 감정가

최근 거래 사례(2026년 4월 91,500,000원, 2025년 9월 100,000,000원)를 고려할 때, 감정가 119,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구의 핵심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 건물이 비교적 신축(2019년 준공)이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금이 125,000,000원이며, 이는 현재 감정가(119,000,000원)보다 높고, 채권액(138,566,866원) 또한 높아 보증금 전액 배당이 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인은 임차 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 실제 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

최근 매매 사례들을 볼 때, 실제 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 인수 보증금까지 고려하면 수익성 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 중심부, 남산동의 핵심 상업 지구에 위치하여 접근성 및 편의성이 뛰어남.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 사용 가능하여 임대 수익 기대.

* 교통 편의성: 버스 정류장 및 지하철역 인근에 위치하여 대중교통 이용 용이.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례들을 분석해 볼 때, 본건 오피스텔의 시세는 91,500,000원에서 100,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 119,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이지영 씨의 보증금 125,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 부담액은 예상 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

채권액(138,566,866원)이 임차인 보증금(125,000,000원)보다 높고, 감정가(119,000,000원) 또한 임차인 보증금보다 낮기 때문에, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않아 매수인이 상당 금액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 인수 보증금 부담을 고려하지 않고 오로지 시장 시세와 감정가만을 반영하여 예상 입찰가를 산정한다면, 최근 거래가격을 기준으로 90,000,000원에서 95,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 보증금 125,000,000원(전액 인수 시)을 반드시 고려하여, 총 투자 비용이 시세보다 훨씬 높아지지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 해당 금액은 잠재적인 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 예측이며, 실제 입찰가는 인수 보증금 부담을 반영하여 매우 낮게 책정하거나, 본 건의 인수 위험성을 감안하여 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.