나이스옥션 법원경매 대구 2025타경701 [1] 대구광역시 동구 상매동 522 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은대구광역시 동구 상매동 소재 ""율암TG"" 동측인근에 위치하며, 주변 일대는 공장,
연구시설 및 근린생활시설등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 자체지반 대체로 등고 평탄한 부정형 유사 토지로서 현황 대부분 ""공업용
건부지등"" 임.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 15미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 녹지구역
(녹지구역)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 산업육성구역(산업육성구역)
<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신
도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 일반철골조 기타지붕 단층 건물로서,
·주기둥: H-beam 200mm×200mm,
·벽체: 판넬등 마감,
·바닥: 칼라하드너등 마감,
·천정: 철골트러스 노출등 마감,
·창호: 샷시창호등 마감.

이용상태

기호(가): 현황 창고등
(창고, 천막사무실, 화장실등)

설비내역

기호(가): 위생 및 급·배수설비, 화재경보기등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

귀제시목록상 ""공장""이나, 현황 대부분 ""창고등""인 바, 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
제시목록상 공장이나 현황 대부분 창고 등임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경701 (1)

소재지: 대구광역시 동구 상매동 522 (신주소: 대구광역시 동구 율암로 149-19)

물건종별: 공장 (현황 창고 등)

감정가: 3,470,073,180원

토지면적: 1,603.50㎡ (약 484.86평)

건물면적: 615.39㎡ (약 186.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고산농업협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 상매동 소재 ""율암TG"" 동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 공장, 연구시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 동측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 자체 지반이 대체로 등고 평탄한 부정형 유사 토지로서, 현황 대부분 ""공업용 건부지 등""으로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1) 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 공공주택지구(공공주택 특별법), 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 녹지구역(연구개발특구의 육성에 관한 특별법), 산업육성구역(연구개발특구의 육성에 관한 특별법), 혁신도시개발예정지구(변경중)(혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 2월 24일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권(을26)입니다.

본 경매 개시 결정(2025타경701)은 2025년 3월 25일 접수된 고산농업협동조합의 임의경매(갑6)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부

* 소유권 보존: 한국토지주택공사 (2015-07-27)

* 소유권 이전: 주식회사올인마켓 (2015-08-21)

* 근저당: 고산농업협동조합 (2023-02-24, 말소기준권리)

* 근저당: 대구은행 (2023-07-04, 말소)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023-11-28, 말소)

* 압류: 동대구세무서장 (2025-01-13, 말소)

* 가압류: 기술보증기금 (2025-01-16, 말소)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-02-11, 말소)

* 임의경매: 고산농업협동조합 (2025-03-25, 본건 경매)

* 가압류: 하나카드 (2025-05-23, 말소)

* 가압류: 신한카드 (2025-06-04, 말소)

* 가압류: 이경민 (2025-06-04, 말소)

* 건물 등기부

* 소유권 보존: 주식회사올인마켓 (2018-11-30)

* 근저당: 고산농업협동조합 (2023-02-24, 말소기준권리)

* 근저당: 대구은행 (2023-07-04, 말소)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023-11-28, 말소)

* 압류: 동대구세무서장 (2025-01-08, 말소)

* 가압류: 기술보증기금 (2025-01-16, 말소)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-02-11, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-02-26, 말소)

* 임의경매: 고산농업협동조합 (2025-03-25, 본건 경매)

* 가압류: 하나카드 (2025-05-23, 말소)

* 가압류: 신한카드 (2025-06-04, 말소)

* 가압류: 이경민 (2025-06-04, 말소)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 5,093,093,151원 입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박웅서 (박 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-02

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.5. 인수되는 권리

없음.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 산업 연계성

본건은 대구광역시 동구 상매동의 산업 활동 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다수의 공장 및 연구시설이 위치하여 산업 활동과의 연계성이 우수합니다.

4.2. 개발 잠재력

혁신도시개발예정지구(변경중)에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

4.3. 물류 및 접근성

동측으로 약 15m의 도로와 접하고 있으며, 차량 접근성이 양호하여 물류 이동 및 사업 운영에 유리한 조건입니다.

4.4. 잠재 고객층

주변 산업체 종사자 및 관련 기업을 대상으로 한 사업체(물류, 소규모 생산, 연구 지원 등)로서 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

상세 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 접근성

대구 시내 및 주요 교통망으로의 접근이 용이한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

본 물건은 공업지역 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경보다는 사업 운영에 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 관련 상이점

건축물 현황 상 "창고 등"으로 사용되고 있으나, 공부상 용도는 "공장"으로 되어 있습니다.

이는 추후 용도 변경이나 건축 관련 행위 시 확인이 필요하며, 현 상태로의 사용 및 관리에 대한 점검이 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 녹지구역, 산업육성구역, 혁신도시개발예정지구 등 다수의 법규에 의한 제한을 받고 있습니다.

신축, 증축, 용도 변경 등 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 50억 원 이상으로 매우 높은 편입니다.

이는 경매 절차 진행 중 채권자의 취하 가능성 또는 매각 가격 결정에 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 명도 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 원활한 명도를 위해서는 임차인과의 적극적인 소통 및 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 상매동에 위치한 토지 및 건물의 일괄 매각 물건입니다.

산업 단지 내 입지로 인해 사업적 활용 가치가 높으며, 혁신도시 개발 예정지에 포함되어 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정으로 법적 부담은 적습니다.

하지만, 공부상 용도와 현황의 차이, 다수의 법적 이용 제한, 높은 채권 총액은 잠재적 리스크 요인으로 면밀히 검토되어야 합니다.

현황 창고로 사용되는 점을 감안할 때, 실수요자에게는 매력적인 물건이 될 수 있으나, 투자 관점에서는 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 인프라 집중 지역 내 위치: 주변 산업 단지 및 연구 시설과의 연계성 확보.

* 미래 개발 가치: 혁신도시 개발 예정지구 포함으로 인한 장기적 가치 상승 기대.

* 뛰어난 접근성: 차량을 이용한 물류 이동 및 접근성이 우수함.

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없어 명도만 원만히 진행되면 깨끗한 상태로 취득 가능.

* 실수요자 적합성: 현황이 창고로 사용 중이므로, 사업체 운영을 위한 직접적인 활용 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 3,470,073,180원

* 현황 용도와 공부상 용도의 차이로 인한 추후 발생 가능한 비용.

* 토지 이용 계획상의 다양한 제한으로 인한 활용도 저하 가능성.

* 지역 개발의 불확실성 및 시점.

* 높은 채권 총액으로 인한 경매 절차 진행의 불안정성.

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 약 2,429,051,226원 ~ 2,959,561,000원 범위입니다.

최종 입찰가 산정 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 인근 부동산 시장 조사 및 전문가와 상담을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.