나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7806 [1] 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 6층오피스텔620호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동부소방서' 남동측 인근에 위치하는 동대구유성푸르나임 제6층 제오피스텔620호 구분건물로서, 부근일대는 오피스텔, 아파트단지, 업무시설, 각종 휴게음식점 및 대형쇼핑몰 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 용이하며, 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상24층 건물 중,
제6층 제오피스텔620호 구분건물로서,
- 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 바닥: 마루, 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

'오피스텔' 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, '오피스텔 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 기 타: 대상물건은 시건장치 등으로 내부확인이 불가하여 동종 유사 오피스텔의 내부 등을 상정하여 평가하였으며, 세부 이용상태 및 난방방식 등은 차이가 있을 수 있으니 경매 입찰 시 유의하시기 바람.

물건 비고

2026. 7. 7.자 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 공규필의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출함(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경7806 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 6층 오피스텔 620호

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.94㎡ (약 12.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 대구광역시 동구 신천동에 소재한 '동부소방서' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 업무 시설, 각종 휴게 음식점 및 대형 쇼핑몰 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

해당 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 24층 규모이며, 본건은 그중 제6층 제오피스텔 620호입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 인접지와 도로에 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 등 건물 부지로 이용 중입니다. 단지 동측으로는 폭 약 20미터, 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 대구지방법원 2025.04.09. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경7806)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 공규필 (주택도시보증공사)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021.11.11.

* 배당신고일자: 2023.12.14.

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 현황

* 갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2015.01.06. 접수)

* 을구 1번: 주택임차권 (공규필, 155,000,000원, 2021.11.11. 전입/확정, 말소: 인수)

* 갑구 3번: 소유권이전 (2021.12.17. 접수, 매매 140,000,000원)

* 갑구 4번: 강제경매 (주택도시보증공사, 165,429,588원, 2025.04.09. 접수, 말소기준권리)

3.4. 인수 권리

을구 1번의 주택임차권(공규필)은 대항력이 있으며, 임대차보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 신천동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 업무 시설이 밀집해 있으며, 대형 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 지역 특성

중심상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발하며, 직주근접성이 우수한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

동부소방서가 인근에 위치하며, 대형 쇼핑몰, 다양한 식당 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

대중교통 이용이 편리하고, 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(공규필)의 보증금 155,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.2. 물건 확인 제한

시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가하여, 평가 시 유사 물건을 상정하여 진행되었습니다. 실제 이용 상태, 내부 마감, 난방 방식 등에서 차이가 있을 수 있으니, 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

6.3. 기타 법규 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등이 포함되어 있으나, 본 물건의 용도 및 가치에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구의 중심상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 내부 확인 불가로 인한 불확실성도 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대구 동구 신천동 중심상업지역 내 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

* 건물: 2014년 준공된 비교적 신축 건물로, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 복합 건물입니다.

* 잠재력: 상권 발달 지역으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(41.94㎡)과 유사한 최근 매매 사례(2026.01.19. 거래, 9,500만원)를 고려할 때, 본 물건의 순수 부동산 가치는 약 9,500만원 수준으로 평가됩니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

단, 본 물건은 임차인 공규필의 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 실제 총 부담액은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 이 점을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.